海口商铺投资怎么样「现在在海口买商铺房合适吗」

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海口商铺投资近期市场表现

海口今年一季度的商业类产品投资相比去年表现确实是更为火爆，出现成交量价齐升的情况。总体来说，随着疫情影响的减弱（去年10月后）海口商铺投资逐步回暖。在2020年6月《海南自由贸易港建设总体方案》发布及后续的免税政策的利好下，海口成为全球瞩目的投资兴业热土。不管是商铺还是办公市场一度出现集中式爆发成交现象，很多项目出现整层批量购买的大手笔投资。这应该是阶段性的短期政策红利集中释放的效果。目前来看，海口商铺投资尚未出现盲目跟风的情况，市场相对还是比较理性。

2021年一季度商铺销售总量约11万平方米，同比增长约200%（2020年一季度受疫情影响，商铺销售量仅为3.7万㎡），销售均价约3.3万元/平方米，同比增长约24%。虽然在自贸港的利好下，海口投资趋势一直向好，但海口目前商业综合类产品库存超过200万平方米，去化周期为153个月，加上未来潜在供应超过150万平方米，市场压力依然很大。（数据来源：海南锦麟、海南商用地产网调研监测）

随着海口房地产持续调控的影响，海口的住宅类产品投资受限，其市场供应主要为安居房、人才房，基本堵死了大规模的岛外投资海口传统住宅的路径，从而使得市场投资方向转化为商铺及办公产品。再加上自贸港的产业政策、人才政策、税收政策的集中加持下，海口未来的商业地产投资值得期待，投资者信心也相对较高，我们知道，人口数量是影响一个城市商业发展的核心要素，根据海南自贸港总体发展计划，预计到2030年，海南人口总量增长到1248万，海口作为自贸港发展首位城市，预计新增人口150万左右，海口的商铺投资未来存在很大的价值空间。

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海南自贸港贸易自由便利化

带来更大的商业投资空间

4月26日，商务部等20个部门联合印发实施《关于推进海南自由贸易港贸易自由化便利化若干措施的通知》。《通知》聚焦货物贸易自由便利和服务贸易自由便利两大方面，明确了28项政策措施，13项围绕推进货物贸易自由便利进行制度安排，15项聚焦服务贸易自由便利设计政策举措。

贸易自由便利是国际先进自由贸易港的普遍特征，也是海南自由贸易港政策制度体系的核心内容。大家对自由贸易港最直观的理解，就是要实现贸易往来自由便利，实现各类市场主体集聚，实现经济社会繁荣发展。

投资自由、贸易便利，将极大的促进了海南市场经济的繁荣，从商业角度看，将带来更多的市场经济主体、利用商业业态的更新发展、吸引更多的国际品牌及服务进入市场。而文化艺术、国际会展、动漫影视等服务型行业或将在未来各商业空间内展现与传统零售行业不一样的精彩，这也为各商业场所提供了创新性文娱等特色业态的机会。

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商铺产品开发、投资的建议

对于开发企业来说，通过规划部分商铺用于销售，可以缓解大型商用综合体开发的资金压力。但由于缺乏对销售型商铺系统的规划、没有提前考虑未来招商运营的需求，导致销售出去的商铺出现经营不善、出租率低等一系列问题。

锦麟商用认为，销售型商铺的前期产品设计、商业定位规划既要考虑实际招商运营的需求，又要有利于分割销售，快速变现。

1、合理规划持有型主力店的面积及位置，确保商业总体具备带动招商经营的引擎，比如超市、影院、儿童游乐等主力业态，通过前期招商落位，确定商业项目的经营骨架，提升投资者购买信心。

2、很多开发商将销售型商铺一刀切全部划分成小面积的铺面（30-70平方米），虽然小面积低总价的产品利于快速去化，但未来实际经营则导致同质化的业态竞争，无法满足更丰富及具备吸引力的业态进驻。我们建议销售型的商铺也应该按合理的业态布局定位来划分商铺的面积，从而满足多种业态的招商经营需求。

3、制定合理的商铺销售价格，满足投资者一定的投资回报率和未来商家的承租能力，使得三者达到一定的平衡，才能良性循环，持续发展。而不是盲目的炒作商铺前景、哄抬销售价格，违背市场经营规律。

对于投资者来说，商铺投资相对于其他投资，具有资金量大、周期长、抗政策风险能力高等特点，其核心价值有2个层面，一是稳定长期的租金收益，一般平均年收益率6-8%左右；二是随着城市发展及人口增长，商铺自身的资本价值提升。当然，商铺的资本化价值归根到底要依赖于商铺的租金收益能力。因此，商铺的投资内在逻辑是找到具备实现租金稳定增长的价值点。这些价值点归纳起来无非是商圈区位、地段人流、产品形态、运营方式几大要素。我们在投资商铺的时候要综合考虑以上要素，只有在各要素相对平衡发展或达到一定水平时，商铺的投资价值才得以实现。

评估商铺的未来的租金水平是投资决策的核心一环，而大部分投资者只会笼统的了解下周边同类型商铺的租金现状，往往忽视了不同阶段、不同业态、不同租赁面积、不同商铺物业形态下的租金误差非常大。比如，同一个商铺，承租经营的是餐饮行业和服饰精品类行业的租金差异是很大的。因此，投资者需要对目标商铺做细化租金预测，综合性评判未来10年以上的租金趋势，才能比较准确的计算商铺的投资价值。

商铺投资需要一个长远的眼光来看待，这里主要说的是一个城市或区域的发展潜力，只有城市快速发展了，经济水平上去了，人口增加了，商铺投资的宏观保险也就有了，从长期来看，租金具备持续增长的基础，那么投资价值一定会实现。