中信中海合并「中信地产为什么被中海并购」

有一些手眼通天的企业早年在海南跑马圈地，要么地价超低，低见零地价，要么以所谓一级开发的名义肆意圈地，熟谙其中要害的中海自然不想被带到坑里去。

陈业/文

中海中信并购案可谓麻烦不断。

日前，中信泰富总部一位高层向见地君透露，中海中信并购案遇到了阻碍，“中海方面在对中信泰富海南神州半岛项目核价时，认为估值过高，现在双方处于谈判的僵持状态。”

见地君向中信地产海南公司副总经理梁智求证，对方并未否认，他表示：“还在谈，应该很快有结果，会通过公告形式公布。”

今年3月24日，中海以初始代价310亿元的价格（其中，249亿元以向中信溢价发行10%股份的方式支付，剩余部分用于物业资产抵押），收购中信集团旗下绝大部分地产资产。

据了解，中信是海南的“大地主”之一，但中海收购的海南项目并不多：三亚的三亚湾地块、海口时代广场旁边的一幅地，以及中信泰富神州半岛项目。

关于海南神州半岛，2014年海南“囤地风波”有过一些报道，那一年，中信泰富因在海南囤地，被海南省国土厅约谈。其中，规划面积为18平方公里的超大项目神州半岛，就被指拿地10年仅完工1/4。

神州半岛是中信泰富于2005年以协议方式拿下的项目，位于海南省万宁市，总开发周期是10年。项目于2008年正式开工。2010年正式销售。

见地君以购房者身份从神州半岛售楼处了解得知，项目共规划为5期，其中第一期已于2010年入市销售。现在在售的为2011年入市的第二期现房，项目类型为公寓。2012年推出第三期期房，项目类型为洋房。项目均价每平方米1.4万元左右。

值得注意的是，作为土地一级开发商的中信泰富在拿到神州半岛项目后，把部分土地转售保利地产及隆源企业。后者为时任中信泰富集团主席荣智健的私人公司。转让后，中信泰富仍是神州半岛最大“地主”。

已经列入收购标的的项目，为何出现这种波折？

据了解，神州半岛是海南“十一五”重点旅游开发项目、海南最大在开发项目，从一开始它便被中信泰富寄予厚望，据称，该项目投资总额逾200亿元。配套方面也投入了大笔资金。但神州半岛这几年的销售未如理想。

据海南本土资深媒体人士介绍，神州半岛项目位于岛屿上，拥有得天独厚的自然环境，唯一尴尬之处在于，以同样的价格，能在万宁更好的位置买到同样性价比的房子。

来自神州半岛售楼处的数据称，最近两年，该项目平均年销售金额在3个亿左右。

“在万宁，销售最好的是石梅山庄、华润石梅湾九里。中信泰富年平均3个亿的销售额，仅相当于石梅山庄今年1个季度的业绩。”

“早年，有一些手眼通天的企业在海南跑马圈地，要么地价超低，低见零地价，要么以所谓一级开发的名义肆意圈地，熟谙其中要害的中海自然不想被带到坑里去。”

深圳一位资深地产人士分析认为，中海作为一家成熟房地产企业，在土地估值方面有自己的一套，神州半岛项目拿地背景复杂，原始数据缺失，或是两家公司谈判陷入僵局的主因。

来自海南房地产同行的说法是，2005年中信泰富神州半岛地价仅几百元/平方米。

可以查询到的公开数据显示，隆源企业后来以1.96亿元的价格，拿下了神州半岛54万平方米的土地，折合楼面地价约700元/平方米。2009年，中信泰富将神州半岛部分土地转给保利地产时，综合楼面地价为2100元/平方米。

第一太平机构董事吴睿向见地君介绍，一般资产的估值测算包括比较法、成本法等，而今年神州半岛附近有过一宗地块成交，为万宁城乡发展公司在神州半岛第二湾土地，占地6.35万平方米，建筑面积1.91万平方米，总价为1.49亿元，楼面地价超过7800元/平方米。

“这么大一个标的资产，已经算在中海对中信的整体收购金额里面了，如果中海放弃收购神州半岛项目，整件事就麻烦了，所以，双方还得坐下来好好谈谈。”见地君试图联系中海和中信方面获取双方对价，未果。

据锦诚机构负责人王路初步估算的数据，如果按神州半岛项目总体量400万平方米，均价1.5万元/平方米来算，可售物业货值可达600亿元。

根据双方收购协议，倘若中海最终核算下来的中信资产的总代价多于初始代价105%，或少于初始代价95%，则订约方须就交易事项条款的任何修订展开磋商。

换言之，若中海放弃收购神州半岛项目，或调整项目估值，直接影响最终代价超过初始代价上下5%差距，中海与中信的这桩收购案将重新拟定交易条例。

“我们已经等了一两个月的消息，营销活动、所有广告投放都停下来了。”据中信泰富神州半岛售楼员介绍，收购消息发布后，中海并未派人来接管项目。

见地君了解到，中海宣布收购中信资产以后，中海决定把项目交割的时间提前至8月份。而神州半岛项目的最后交易日是2016年12月31日。

作者：陈业，乐居深度报道记者。喜欢另辟蹊径的角度，更愿别开生面地挖掘行业兴趣点。工作邮箱：chenye5@leju.com。报料加微信qianya333。

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