北京最贵写字楼「金龟朝阳」

在经历了长达八年的「 一平难求 」之后，北京的写字楼或许已经不再那么「 金贵 」。

近日，高力国际、戴德梁行、第一太平、世邦魏理仕等房地产服务机构先后发布了 2019 年上半年北京写字楼市场的研究报告。报告显示，2019 年上半年，北京市甲级写字楼空置率已经达到 11.5 %，为近八年来的最高值；全市平均租金环比下调了 0.6 %至人民币399元每月每平方米，同比下调 0.7 %。

这组数字意味着，北京如今有超过 90 万平方米的超甲级及甲级写字楼「 人去楼空 」。一些热门商圈写字楼，每个月的租金至少降低个几万块。

曾经「 季租千金 」的望京，如今是北京市“落差”最大的那个，租金环比跌落 1.9 %，相比于去年同期也减少了 1.8 个百分点。

CBD 也已经不是全北京第二贵的区域，每月每平米的租金已经跌破 400 元，空置率也上升到了 9.2 %。

中关村成功取代 CBD 稳坐第二，租金小幅上涨的同时，空置率却上升了 1.1 个百分点，达到 2.9 %。

金融街的租金依然最高，为 698.3元 / 平方米 / 月，空置率同样保持在 1.7 %。

各商圈甲级写字楼租金及空置率情况如下：

来自高力国际

空置率攀升，租金下调，不再「 金贵 」的北京写字楼也难逃“被出售”的命运。

就在一个月前，曾经信誓旦旦不会卖掉望京 SOHO 的潘石屹，把这座写字楼放在了出售名单的头一个。巅峰时期，望京 SOHO 的租金水平达到过 330 — 360元 / 平方米 / 月，而如今的租金可能只有 270元 / 平方米 / 月。

同样被潘石屹舍弃的还有银河 SOHO 和建外 SOHO，而这也只是首批公布的写字楼出售名单。

往常的望京国际商务区热闹非凡，附近一带聚集了阿里巴巴、美团、360、锤子科技等知名互联网公司，成为北京新晋的互联网产业聚集区。过去周边的写字楼根本不愁客户，各种 VC 机构、科技公司、互联网金融公司扎堆聚集。

然而步入 2019 年以来，先是王思聪的熊猫直播突然“暴毙”，望京SOHO 一度陷入“风水局”，再是以望京绿地中心为首的多家写字楼面临退租，租赁情况“惨淡”。

根据第一太平戴维斯的数据显示，2019 年第二季度，来望京板块写字楼“看房量”同比骤减了 92 %，倒闭、清算、收购时时发生。

“相比于金融街、中关村板块的传统金融和科技企业，望京与 CBD 商圈天然聚集的就是缺乏造血能力的互联网企业”，高力国际华北区董事总经理严区海分析称，“这些依靠融资扩张的企业在形势好的情况下大手笔进驻，又可以缺少融资的环境骤然缩减开支，企业伸缩性强。”

戴德梁行北中国区研究部主管魏东同样将写字楼降温的现象归结于行业撤离，“ 出于控制成本的需求，不少互联网企业从甲级写字楼搬到了乙级写字楼，从核心商圈搬到了非核心商圈。”

资本寒冬之下，对于没有自生能力的互联网企业来说，除了裁员、降薪，更换写字楼降低租金成本成为压缩开支的一种方式。

同样受资本制约的共享办公行业，也成为北京写字楼市场降温现象背后的一大助力。

根据戴德梁行提供的数据显示，2018 年共享办公租赁需求占比达到 17 %，但这一数字在今年上半年锐减到了 3 %。“这跟整体融资环境有很大关系，今年上半年也有一些项目投放市场，但是整体的面积也才只有 40万平方米。”魏东表示。

高科技和金融一直以来都是北京写字楼市场的两大支柱行业。但在过去 6 个月，以往作为北京写字楼市场租赁主力的互联网、高科技行业，如今已经少见成交。金融行业在北京甲级写字楼租赁交易当中占比超过了 32 %。

尽管如此，某些互联网金融公司也在准备外迁。“从金融街到东城商务区，或者从西城搬到朝阳，其中租金成本还是主要动因，尽管有些搬迁暂时还未公布，但外迁和降级已经形成趋势。”第一太平戴维斯华北区高级董事、交易与咨询服务业务负责人温书阅透露。

而从戴德梁行统计的成交数据来看，在签约面积在 2000 平方米以下的交易占比超过 70 %，其中有 55.7 %的交易需求流入租金较为便宜的新兴商圈。而这也代表了如今北京写字楼市场的搬迁趋势。

下半年，北京将有 61 万平方米的七个项目计划入市，其中近75%的项目将位于 CBD 及周边区域与丽泽金融商务区。2019-2022 年预计北京将由 168 万平方米新增供应甲级写字楼。供应井喷之下，多家机构预测 2019 年底北京写字楼市场空置率将会达到 15 %，租金则会进一步下调。

未来 6 个月，北京将会有超过 120 万平方米的甲级写字楼「 人去楼空 」。