大连香洲田园城老板是谁「土地承包经营权出租合同纠纷判决书」

辽宁省大连市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）辽02民终524

上诉人（原审原告）：大连长兴岛临港工业区长兴岛办事处昊源钢材经销处，经营场所大连长兴岛临港工业区长兴岛办事处沙包村沙包屯，注册号210244600303232。

经营者：王某，女，1978年7月28日生，汉族，住辽宁省盖州市。

委托诉讼代理人：陈某，辽宁东亚律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王某，辽宁东亚律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：大连香洲田园城开发有限公司，住所地辽宁省大连市瓦房店市谢屯镇前进村，统一社会信用代码91210281570879395N。

法定代表人：王某，该公司总经理。

委托诉讼代理人：陈某，辽宁征信律师事务所律师。

委托诉讼代理人：曲某，辽宁征信律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：姜某，女，1990年1月21日生，蒙古族，户籍地辽宁省宽甸满族自治县，现住大连瓦房店市。

被上诉人（原审被告）：潘某，男，1979年12月22日生，汉族，户籍地辽宁省宽甸满族自治县。

上诉人大连长兴岛临港工业区长兴岛办事处昊源钢材经销处（以下简称“昊源经销处）”因与被上诉人大连香洲田园城开发有限公司（以下简称“香洲公司”）、姜娜、潘中宝租赁合同纠纷一案，不服大连长兴岛经济技术开发区人民法院（2021）辽0292民初220号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。

昊源经销处上诉请求：一、撤销大连长兴岛经济技术开发区人民法院（2021）辽0292民初220号民事判决书，发回重审或依法改判解除上诉人与被上诉人香洲公司签署的《租赁合同书》、三被上诉人共同向上诉人支付至《租赁合同书》解除之日止的欠付租金（暂计至2020年12月1日欠付租金为4879858.69元）、三被上诉人共同向上诉人支付至实际给付全部租金之日止的逾期付款违约金（暂计至2020年12月1日违约金为3459048元）、三被上诉人向上诉人返还41686个扣件及42091.5米钢管、三被上诉人共同向上诉人支付欠付的人工费人民币31365.92元；二、判令本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、《租赁合同书》系被上诉人香洲公司作为承租人与上诉人签署，香洲公司自上诉人处获得租赁物后，将部分租赁物安排到其开发的“香洲田园城”项目项下“田园城中学”工地以外的“白酒厂综合楼”、“王兆学工地”、“三合商业广场”工地使用，“田园城中学”等四个工地的建筑设备租赁活动均受《租赁合同书》约定的权利义务约束，本案应一并处理四个工地建筑设备租赁费等事宜。一审法院认为《租赁合同书》约定的权利义务仅包括“田园城中学”工地建筑设备租赁事宜属于事实认定错误。具体理由如下：第一，《租赁合同书》签订及履行时有效的《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，本案系租赁合同，虽然《租赁合同书》有“田园城学校”字样，但该合同签订的主体是上诉人与被上诉人香洲公司，上诉人作为出租方只要按照合同约定将租赁物交付给被上诉人，被上诉人就应当按合同约定向出租人支付租金，租赁物使用地点与合同约定不完全一致并不影响租赁合同的履行及结算。本案中，被上诉人香洲公司系“香洲田园城”项目的建设单位，“田园城中学”、“白酒厂综合楼”、“王兆学工地”、“三合商业广场”四个工地均是“香洲田园城”项目项下的工地，被上诉人按照《租赁合同书》约定的权利义务内容在上诉人处租赁建筑设备，而后将租赁物安排到其建设的“香洲田园城”项目具体工地中使用，仅是被上诉人作为承租人在承租建筑设备后的支配问题，不能仅以《租赁合同书》有“田园城学校”字样，就认定《租赁合同书》约定的权利义务不适用于“田园城学校”工地以外的其他工地。第二，被上诉人潘中宝在一审中的陈述，也证明了《租赁合同书》约定的权利义务适用于被上诉人开发的“香洲田园城”项目项下的“田园城学校”等全部四个工地。被上诉人香洲公司在一审中明确被上诉人潘中宝系被上诉人香洲公司员工，而潘中宝在原一审提交的《民事答辩状》中陈述“原告与一被告大连香洲田园城开发有限公司于2013年7月1日签订了一份租赁合同书，由一被告租赁使用原告提供的租赁物扣件和钢管，一被告租赁使用后，这些物品均用于一被告大连香洲田园城开发有限公司承包施工的几处工地使用（包括大连瓦房店市白酒厂综合楼、王兆学工地、三合商业广场等建筑施工工地）……”被上诉人潘中宝作出的该等陈述证明了“白酒厂综合楼”、“王兆学工地”、“三合商业广场”三个工地的建筑设备，是被上诉人香洲公司依据《租赁合同书》约定的权利义务从上诉人处承租后，自行在其开发的“香洲田园城”项目内部工地安排使用，被上诉人香洲公司自上诉人处承租的全部建筑设备，均受到《租赁合同书》约定的权利义务约束。第三，《租赁合同书》签订后履行过程中，被上诉人香洲公司也已经以实际履行的方式确认“白酒厂综合楼”、“王兆学工地”、“三合商业广场”三个工地的租赁物按《租赁合同书》约定执行。上诉人在一审中提交的被上诉人在接收租赁物时签署的“提货单”、退还租赁物时签署的“退货单”、被上诉人潘中宝签字的结算单据、被上诉人姜娜签字的“大连前进农工商集团工程材料款申请表”，均对建筑设备租赁价格有记载，可以证明四个工地的租赁物租金标准均是按照《租赁合同书》第一条约定的“钢架管（日租单价0.018元/米）、扣件（日租单价0.018元/个）、钢跳板（日租单价0.2元/块）”标准执行；而且依据上诉人在一审中提交的被上诉人潘中宝签字确认的2013年6月至2017年12月间的租金结算单据，“田园城中学”“白酒厂综合楼”、“王兆学工地”、“三合商业广场”四个工地的租金结算方式均是按《租赁合同书》第三条“租金结算方式”的约定执行，按月度进行结算，且相应的结算单据合并装订，租金金额在结算单据中进行了汇总。再者，被上诉人香洲公司在原审中明确被上诉人潘中宝系被上诉人香洲公司员工，而在“田园城中学”、“白酒厂综合楼”、“王兆学工地”、“三合商业广场”四个工地建筑设备租赁过程中，“提货单”、“退货单”及结算单据上均有被上诉人潘中宝签字，可见《租赁合同书》约束范围包括了被上诉人承租的全部租赁物；此外，被上诉人香洲公司向上诉人付款时款项支付情况也反映出“田园城中学”、“白酒厂综合楼”、“王兆学工地”、“三合商业广场”四个工地的建筑设备租赁事宜均是按照《租赁合同书》约定执行。在香洲公司提交的支票存根中，香洲公司备注的款项用途为“管架租赁”；在香洲公司提交的“香洲会员蓝色会员卡（工程抵值）”中，其在领用人处载明“架子管（长兴岛）”，即在被上诉人已经支付的款项中，被上诉人并不区分支付哪一个工地的租赁物租赁费用，而是将自上诉人处承租的建筑设备作为整体向上诉人支付租赁费用。综上所述，本案应整体审查被上诉人香洲公司欠付上诉人的租赁费用情况，一审法院以《租赁合同书》的权利义务范围仅为“田园城中学”工地为由，不对被上诉人欠付上诉人租金情况进行整体审查，显然错误。二、被上诉人作为“田园城中学”等四个工地的建设方、建筑设备承租方，其向上诉人支付的租金不能区分出具体用于支付哪一个工地的建筑设备租金，本案应当整体审查被上诉人欠付上诉人租金情况，以作出正确裁判。一审法院不予审查“田园城中学”工地以外的其他工地租金欠付情况，直接将被上诉人支付的租金全部认定为支付“田园城中学”工地租金，进而驳回上诉人的诉讼请求，显然错误。上诉人依照被上诉人要求，自2013年6月起向被上诉人提供建筑器材，全部建筑器材的租金标准均是按照《租赁合同书》约定执行。在《租赁合同书》履行过程中，被上诉人在2013年10月8日、2013年12月20日、2013年10月24日、2014年4月8日以支票形式向上诉人支付了70150元租金，在2015年7月16日、2015年12月18日、2015年12月21日、2015年12月22日、2015年12月25日以香洲会员蓝色会员卡抵顶的方式向上诉人支付了360000元。依据被上诉人提交的支票存根显示，其备注的款项用途为“管架租赁”；依据被上诉人提交的“香洲会员蓝色会员卡（工程抵值）”显示，其仅在领用人处载明“架子管（长兴岛）”。即在上述被上诉人香洲公司已经支付的款项中，香洲公司并未区分支付哪一个工地的租赁费用，而是将自上诉人处承租的建筑设备作为整体向上诉人支付租赁费用。在被上诉人香洲公司向上诉人支付租金时，其开发的“香洲田园城”项目项下四个工地均使用了上诉人租赁的建筑设备，租赁期间存在交叉，上述建筑设备均已经产生租金，且产生的应付租金金额远大于被上诉人给付的租金金额。在此情况下，不能认定被上诉人向上诉人支付的款项就是“田园城中学”工地的租金。在被上诉人并未按工地区分支付租赁费用且双方也未就租赁费用按工地支付达成过一致意见的情况下，只有全面审查被上诉人香洲公司的整体欠付租金情况，才能查明本案事实，作出正确裁判。一审法院不予审查“田园城中学”工地以外的其他工地租金欠付情况，直接将被上诉人支付的租金全部认定为系支付“田园城中学”工地租金，显然存在错误。三、一审法院遗漏上诉人在第一审程序中已经提出的诉讼请求，违反法定程序，本案应当发回重审。《租赁合同书》第三条“租金结算方式”约定“租金结算方式为出租方在每个月月末与承租方工地核对租金结算单，如有疑议应在核对之日起3日内乙方向甲方提出，3日内无疑议视为确认，乙方应即向甲方付清该月租金。如不按期结算，乙方承担违约责任，每逾期一天按日租金总额的0.5%支付违约租金”。在本案中，被上诉人并未按照合同的约定按月向上诉人支付建筑设备租金，故上诉人在一审中明确要求被上诉人向上诉人支付“未按月付款违约金”，上诉人在起诉状中列明的第三项诉讼请求为“三、请求判令三被告共同向原告支付至实际给付全部租金之日止的逾期付款违约金[违约金逐月计算，以当月欠付的租金为基数，从次月1日起至实际支付之日止，利率2019年8月19前按照中国人民银行规定的同期贷款利率四倍计算，2019年8月20日之后按照中国人民银行公布的贷款市场报价利率(LPR)四倍计算。暂计至2020年12月1日违约金为人民币3459048元。（每月欠付租金金额详见起诉状附件）]”。但一审法院未对上诉人的该项诉讼请求进行审理、判决，遗漏了上诉人的诉讼请求，显然程序违法，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十六条“对当事人在第一审程序中已经提出的诉讼请求，原审人民法院未作审理、判决的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则进行调解；调解不成的，发回重审”之规定，本案应当撤销原判，发回重审。四、一审法院对被上诉人香洲公司欠付上诉人租金金额查明有误。一审中，上诉人提交了有被上诉人潘中宝签字的2013年6月至2017年12月结算单据，其中2013年6月结算单据载明，2013年6月份《租赁合同书》项下“王兆学工地”项目产生租金203.4元，“南山学校（田园城学校）”项目产生租金400元，而一审法院未对该租金金额予以确认，显然错误。综上所述，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。

香洲公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。一审查明事实及适用法律正确。本案仅就田园城中学双方签订书面租赁合同，其余三个工地和本案不是同一法律关系，因此不能在同一案件中审理。查阅一审第一次庭审笔录第142页，上诉人自认其与香洲公司之间除了在学校这个工地上签署过书面合同之外，双方就香洲公司开发的香洲田园城其他工地上也存在租赁关系，这几个工地分别是白酒厂综合楼、王兆学工地、三合商业广场工地，这几个工地虽然没有签署书面合同，但因为开发单位均是香洲公司，双方存在口头协议，协议内容是参照学校工地上所签署的合同，因此上诉人在一审过程中自认其他三个工地与本案所审理的田园城工地并不是同一个租赁合同关系。因此一审将其他三个租赁合同予以另外审理是正确的。上诉人就一审中自认的内容，应该对其具有约束力，应视为其对事实认可。从合同内容上来看，其他三个工地均有关于顶丝的供货内容，而在本案南山中学工地中并没有这个内容。也就是说虽然按照上诉人所说可能存在供货方与收货方相同的情况。但是，上诉人所陈述的另外三个供货关系与本案供货内容并不是完全相同的，因此也不宜合并审理。本案审理南山中学合同中存在格式条款，就是对逾期不能返还管件要求赔偿的标准显著过高，因此在双方没有特殊约定情况下，本案也不能将其他三个工地参照该份合同审理，这样加重被上诉人违约责任的承担。

姜娜、潘中宝未到庭参加诉讼，亦未提交书面抗辩意见。

昊源经销处向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告香洲公司签署的《租赁合同书》；2.三被告共同支付原告至《租赁合同书》解除之日止的欠付租赁费（暂计至2020年12月1日为人民币4879858.69元）；3.三被告共同支付原告至实际给付全部租金之日止的逾期付款违约金：违约金逐月计算，以当月欠付的租金为基数，从次月1日起至实际支付之日止，利率2019年8月19日前按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率四倍计算，2019年8月20日之后按照中国人民银行公布的贷款市场报价利率（LPR）四倍计算，暂计至2020年12月1日违约金为3813048元；4.三被告向原告返还扣件41686个、钢管42091.5米；5.三被告共同向原告支付欠付的人工费31365.92元。诉讼费、保全费由三被告承担。

一审法院认定事实：2013年7月1日，原告（甲方）与被告香洲公司（乙方）签订《租赁合同书》一份，约定乙方承建田园城中学工程租用甲方建筑材料。租赁物为钢架管（日租单价0.018元/米，成本单价每米20元）、扣件（日租单价0.018元/个，成本单价每个6元）、钢跳板（日租单价0.2元/块，成本单价每块100元）；第二条“租赁期限”约定租赁期限为2013年7月1日起，租赁期限最短为4个月，如租赁期限不足4个月，则按4个月计算租金；超过4个月的，按实际天数计算租金；第三条“租金结算方式”租金结算方式为出租方在每个月月末与承租方工地核对租金结算单，如有异议应在核对之日起3日内乙方向甲方提出，3日内无异议视为确认，乙方应即向甲方付清该月租金。如不按期结算，乙方承担违约责任，每逾期一天按日租金总额的0.5%支付违约租金。第五条“验收方式”约定甲方对乙方退租物件，以乙方退至甲方指定场所验收，退货物件必须按原租用的品种、数量、质量退还结果为准。第六条“赔偿及修理费”约定赔偿及修理以退货单注明数量为准，丟失、报废的材料按合同价格赔偿。第八条“违约责任”约定物件一经租出，在未退还之前，租金一律照收，乙方如不按期交纳租金，乙方应负违约责任，甲方有权利解除合同并取回租赁物品，一切后果及损失均由乙方负责。

被告香洲公司南山中学项目共租赁钢管12600米、扣件17000米、跳板400块。2013年7月租金8916.8元、2013年8月租金18996.8元、9月租金18384元、10月租金18996.8元、11月租金18996.8元、12月租金18996.8元；2014年1月租金7966.4元、3月租金18996.8元、4月租金18996.8元、5月租金18996.8元、6月租金18384元、7月租金18996.8元、8月租金18996.8元、9月租金18384元、10月租金18996.8元、11月租金18384元。2014年12月份租赁钢管2100米、扣件200个，2014年12月租金14212元；2015年3月租金7141元、4月租金6912元、5月租金7141元、6月租金6912元、7月租金7141元。2015年8月份租赁钢管376米、扣件200个，租金5444元；2015年9月租赁钢管2256米、扣件200个，租金1326元；2015年10月租赁钢管2256米，租金1319元；2015年11月未租赁设备，租金731元，上述租金共计338584.2元。

被告香洲公司支付原告租金情况：1.支票方式：2013年10月8日2万元、2013年10月24日1万元、2013年12月20日30150元、2014年4月8日1万元，共计70150元。2.以香洲会员蓝色会员卡抵值方式：2015年7月16日1万元、2015年12月18日10万元、2015年12月21日5万元、2015年12月22日5万元、2015年12月25日15万元，共计36万元。

一审法院认为，原告与被告香洲公司签订的租赁合同是其双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。案涉租赁合同明确约定租赁建筑设备用于“承建田园城中学工程”，而“田园城中学”即原告提交的证据中所记载的“南山中学”。根据已查明的事实，涉及南山中学工地的设备租赁时间自2013年7月至2015年11月，租赁设备已于2015年11月全部退还原告，租金共计338584.2元，被告香洲公司已付原告租金420150元（含以香洲会员蓝色会员卡抵值36万元），故对案涉租赁合同所产生的租赁费支付及租赁物返还事宜，被告香洲公司已履行了全部义务。原告因案涉租赁合同而向被告香洲公司提出的诉讼请求无事实依据，一审法院不予支持。因案涉租赁合同双方已履行完毕，故一审法院对原告要求解除原告与被告香洲公司签署的《租赁合同书》的诉讼请求不予支持。被告姜娜、潘中宝系被告香洲公司的职工，系履行职务行为，原告向其二人主张权利无事实及法律依据，一审法院不予支持。

原告主张本案应审理被告香洲公司的所有工地租赁其建筑设备而产生的纠纷，称原告与被告香洲公司口头约定的租赁价格与南山中学的租赁合同一致。因案涉白酒厂综合楼、王兆学工地、三合商业广场与南山中学所租赁及退回的建筑设备均分别标记，租赁时间也不一致，故不宜合并审理，原告可另行向被告香洲公司主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：驳回原告大连长兴岛临港工业区长兴岛办事处昊源钢材经销处的诉讼请求。案件受理费6379元，原告已预交72870元，由原告负担6379元，应予退还原告66491元。

本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。

一审查明的事实属实，本院予以确认。根据一审提交的证据，二审补充查明，香洲公司南山中学项目所租赁的昊源经销处的建筑设备于2013年6月产生租金400元。

本院认为，当事人对其主张应提供证据予以证明，没有证据或提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担对其不利的法律后果。本案中，关于上诉人昊源经销处提出香洲公司租赁的建筑设备使用于“香洲田园城”项目项下“田园城中学”工地及“白酒厂综合楼”、“王兆学工地”、“三合商业广场”工地，四个工地的建筑设备租赁活动均受《租赁合同书》约定的权利义务约束，本案应一并处理四个工地建筑设备租赁费的问题。本院认为，从案涉双方签订的《租赁合同书》约定的内容显示，是香洲公司承建“田园城中学”工程租用昊源经销处的建筑材料。且上诉人昊源经销处在一审庭审中表述“原告和被告之间除了在学校这个工地上签署过书面的合同之外，原被告间就被告开发的香洲田园城的其他工地上也存在租赁关系，这几个工地虽然没有签署书面的合同，但是因为开发单位均是被告，双方是存在口头协议，协议内容是参照学校工地上所签署的合同”。可见，上诉人昊源经销处亦认可案涉的《租赁合同书》仅是在“田园城中学”工地租赁建筑设备时双方所签署的，至于其他的三个工地双方形成的是口头合同关系，只是参照案涉租赁合同的相关内容执行。现一审法院根据合同约定仅处理了上诉人昊源经销处与被上诉人香洲公司间关于“田园城中学”工地租赁建筑设备所发生的纠纷，未对其他工地所涉租赁予以审查，且告知昊源经销处对其他工地的租赁事宜可另案主张，并未损害上诉人的权益。关于上诉人提出其他三个工地使用的建筑设备亦是发生在上诉人与被上诉人间，基于主体的一致性，本案应一并审理上诉人与被上诉人间发生的所有租赁建筑设备纠纷，本院认为，即使“白酒厂综合楼”、“王兆学工地”、“三合商业广场”三个工地发生的建筑设备租赁亦是发生于上诉人与被上诉人间，但案涉的租赁合同已明确约定了上诉人与被上诉人间租赁建筑设备用于“田园城中学”，故即使上诉人与被上诉人间在发生其他租赁设备关系时约定参照案涉合同履行，亦不必然产生只要出租方、承租方主体一致，所有发生的租赁关系均应一并审理的结果，对上诉人此项观点不予支持。

关于上诉人提出在已有的结算材料中可见，四个工地的租赁物租金标准均是按照案涉的租赁合同约定执行，故四个工地的租赁产生的纠纷应一并处理一节，本院认为，前文已有表述，上诉人昊源经销处自述其与香洲公司间就其他三个工地存在口头租赁合同关系，具体是参照双方已签署的案涉合同执行，故即使四个工地的结算是按照统一的标准，亦无法得出另外三个工地的租赁是包含在案涉租赁合同范围内，必须四个工地统一处理纠纷的结论，综上，对上诉人此项主张不予支持。

关于上诉人提出被上诉人支付的款项并未区分是支付哪一个工地的租赁费用，而是将自上诉人处承租的建筑设备作为整体向上诉人支付租赁费用，从此节亦认为四个工地的租赁应一并处理的问题。本院认为，即使被上诉人在支付款项的过程中，未明确注明是支付了案涉“田园城中学”工地的租赁费用，但一审法院将已支付的款项认定为支付了案涉工程的建筑设备租赁费，并无不妥，因其他三个工地还存在结算、返还租赁物等纠纷，双方并未达成一致，既然一审已将被上诉人支付的款项认定为案涉合同约定的租赁费用，上诉人与被上诉人在结算其他工地的租赁费用时，即可将本案中已认定的已付租赁费用予以扣除，对同一笔支付款项不予重复计算就不会产生损害上诉人利益的情形，故对上诉人此项主张同样不予支持。

关于上诉人提出一审法院遗漏了其提出的要求被上诉人支付逾期付款违约金（按月结算付款），属于程序违法，应将本案发回一审法院一节，本院认为，香洲公司一审已提出时效抗辩，从已查明的事实显示，双方就案涉“田园城中学”工地发生租赁的截止时间是2015年末，支付租赁费用的最后时间是2015年12月25日，此后上诉人并未提供证据证明其向被上诉人主张了案涉工地的租赁费用，至其起诉时间早已超过诉讼时效，故一审未予表述按月结算是否逾期付款，是否存在违约金问题，对案件的处理结果不产生影响，综上，对上诉人此项主张不予支持。

关于上诉人提出一审法院遗漏了对被上诉人香洲公司欠付其“田园城中学”工地2013年6月租金的认定一节，本院查明的事实已确认该笔租金确实发生，对上诉人此项主张予以支持。但一审已查明的付款金额远大于租金总额，此笔租金400元不影响案件的处理结果。

综上，昊源经销处的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6379元（上诉人已预交），由上诉人大连长兴岛临港工业区长兴岛办事处昊源钢材经销处负担。

本判决为终审判决。