成都2020二手房「9月成都二手房」

开发公司操盘手；成都楼市实战专家；

20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套；

教你复制50万变5000万的房产投资实战经验；

【本文约4800字，预计阅读时间6分钟】

前言

你知道吗？2000年前后，房子是不限贷，按揭六七套都可以，当时焦虑的是贷款本来就不光彩，还要还若干年的债，这不仅是个经济问题还是个颜面问题。当时按揭也不需要提供银行流水，第一次听到银行要求我出示银行流水，我说：“个人隐私，凭什么给你们看？“，后来提供了一份很容易盖章的收入证明、几份房产证复印件还主动附上相应的租赁合同（手写合同），收入＞支出1.5倍，按揭就这样通过了。

当年按揭如此容易，而现在限购限贷都非常严厉，是不是觉得错过了好日子？不是，当时上涨单价数以百计，现在数以千、万计。说明房价在克服一个又一个拦路虎，大势向上，趋势明朗。

严苛的“515”调控政策，给成都二手房当头一棒，成交量下跌，价格降温，很多人都懵了。

既然是政策“惹的祸”，有必要把调控历史拉出来，如下图，贰爷房产投资团队罗列了2003年-2018年共计16次重要节点：

2003年-2018年调控节点罗列

2003年，国务院18号文件明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业；

2004年，著名的“831大限”：规范土地出让的招拍挂制度；

2005年，新老国八条：房贷优惠政策取消，个人房贷首付比例从20%上调到30%；

2006年，国六条、国十五条：“70/90政策”，即90平方米以下住房须占项目总面积七成以上；购房不足5年转让须交营业税；土地闲置2年将被收回；

2007年，“927房贷新政”：二套房首付不低于40%，贷款利率不低于1.1倍；当年贷款基准利息7.83%；

2008年，金融危机救市：6月，买房退税政策出台；12月，国十三条：个人购买二套房贷款放宽，个人住房转让营业税免征时间由5年改为2年；首套房首付20%，利率7折优惠；

2009年，房价暴涨调控重启：12月，个人住房转让营业税免征时间由2年改为5年；

2010年，新国十条：二套房首付不低于50%，贷款利率不低于1.1倍；中小户型不低于70%供应量；

2011年：新国八条（限购）：二套房首付不低于60%，贷款利率不低于1.1倍；第三套停贷；有2套及以上本地家庭、1套及以上外地家庭不得购买住房；上海、重庆试行房产税；

2012年：调控不放松、政策延续；

2013年：调控不放松、政策延续；

2014年：限购松绑，楼市调控告别一刀切，实行分城分策；成都松绑限购政策，买房不需要再考虑限购政策；成都买房落户需90平以上；

2015年：政策松绑：二套房首付降低至40%；公积金贷款首套首付20%，二套30%；二手房满2年交易免征营业税；

2016年：5月前继续松绑，10月重启调控；首套房首付低至20%；公积金贷款年限提高至30年，金额提高至70万。10月，11区限购，个人只能新购买一套房；高新天府单独限购；

2017年：限购、限售升级，以个人为单位，限购后均可再购一套；二手房纳入限购，购房者须有户籍或24个月社保；不动产证满3年才能转让；

2018年：取消购房落户制度；515调控：家庭为单位限购两套，要求落户满两年或社保满两年，老年人投靠落户不产生新的购房指标；

整整16年，只有3次是明确刺激房地产的举措，即：2008年金融危机救市政策；2014年限购松绑；2015年政策放松。另外13次都是打压式调控，只有20%的时间在刺激楼市，其余时间进行打压，需求终于厚积薄发，带来了2017年的暴涨。

楼市百折不挠，上升的劲头十足，没有被调控打趴下，说明市场成熟、价格合理、积淀深厚。反之，一打就趴下的市场，是有泡沫的。

所以，成都除了“猪坚强”还是“楼坚强”。

调控的目的是防止房价大起大落，端平这碗水需要足够功力。“515”调控非常严苛，市场需要时间来自行修复，修复期市场开始低迷，购房资格需要重新集结，社保需要时间达标，资金需要时间累积，信心需要重塑……在量价逐渐稳定之后，行政干预会减弱，市场会自行进入一个恢复期，修复期是很好的购房时间节点。

成都已经过长达5年的修复期，积淀深厚。成都通过经济大发展，楼市获利人员众多，腰包鼓鼓的更能平常心对待大风大浪，而不追涨杀跌。短期之内就想把城市房价一拳打趴下，这是不现实的。

贰爷观点：「机会是跌出来的，风险才是涨出来的」。

看房价大都有一个基本维度：（如上图）2003-2017成都二手房价格走势图来看，大趋势是涨，这期间也有阴跌和滞涨，但是大趋势不改，并且从2014年至今更是形成了“小跌大涨“的走势，这样的走势和前几年的京沪深的房价走势不谋而合，我们要得出结论，“大涨小跌”是城市房价规律。

政策底：2019房地产大政策层面最重要的一个字“稳“，三个字”稳预期“，大家心里都要有底，当市场快速上涨之时，“遏制”是关键词，当房价下行之时“稳”字当头，这就是政策底，也可称为兜底。

被大众直言：低迷、无人问津、跌成狗都卖不出去的成都二手房市场，伤心指数逼近5星，在接下来的2019年怎么走呢？

答：“三步曲”。

成都二手房将走出“三步曲”

第一步曲---F4强势板块成为企稳“急先锋”，其它板块紧随其后。

【要谈企稳，必看成交量】。成交量是止跌企稳的晴雨表，如下图，大成都的二手房从5月1日至今的成交走势，以此客观判断515调控至今近8个月，还有怎样的影响？

数据来源：房管部门 贰爷房产投资整理

从2018年5月1日-12月31日的二手房走势来看，二手房日均成交量（不含周末节假日），从515调控前达到日均近700套的峰值，一月之间跌至月均不足400套，成交量下跌40%，成交量骤降；

6月-8月成交量低位运行，处于萎靡不振的状态，为接下来继续走弱埋下伏笔；

9月和10月二手房成交量进一步下跌，但是幅度明显收窄，得到控制，说明盲目抛售二手房的人减少、恐慌的心理逐步得以遏制；

10月-11月日均销量增加约50套，而12月比较11月更上一层楼，日均销量再涨约20套。元旦、春节受到节假日影响，销量还会有小幅波动。从调控前后的成交量变化，可以看出市场的信心在修复、业主的心态逐步变好，恐慌情绪逐步散去；

进一步来看成交量趋势，要看到大成都的二手房成交总量走势。

由上图可以看出，515之后二手房交易萎靡，呈现量价齐跌，持续下滑时间长达7个月，到了近期逐步销量略有回升，这种回升依然不代表成交量上涨，只代表企稳的前期信号，成交量有支撑，目前成交量是可以交代得过去的。

从上图的红色趋势线来看，分周的二手房成交量已经走出一个缓缓的U型，而U的右侧还薄弱，需要更强力、更长时间的销量夯实，反转信号没有，但是企稳信号是清晰可见。

上图为主城区的二手房销量，主城区止跌信号更加明显，分周来看，偶尔出现较大量的成交数据，其它成交也是比较稳定的，趋势线的缓U形状比大成都更具确定性。

数据需要环环相扣，主城区数据如果能契合链家数据，更能分辨逐步企稳的真实性。如下图：

成都主城区二手房成交量与链家成交数据对比

从上图可以得以确认主城区成交量走势，6月份之后，几乎是同样的趋势，其中同样明显趋势是2018年10月、11月、12月成交量都是稳步上涨，清晰表明主城区的信心走强。

从板块来看，强势板块往往是房价上涨时的“急先锋”，下跌时抗跌、跌幅相对小，也会率先企稳。这在各类城市都有好的例证，比如杭州的钱江新城、武汉的汉口江滩，这里不展开。而成都强势的F4板块，特别是金融城板块、大源板块等二手房将在春节前后率先企稳，其他板块将随着销量进一步坐实，在年中得以企稳。

第二步曲---回温

“稳预期”既是经济工作会议提到的重点，而2018年底住建部工作会议也把“稳预期”作为重点。预期需要信心，信心包括两方面，一方面是卖房者不再惊慌失措，另一方面购房者不再指望跌出地板价。二者进一步确认，二手房销量企稳之后，必然带来适度的回温。

远郊区县二手房从5月1日到12月31日成交数量的走势，可以看出，目前没有企稳，远郊区县二手房企稳还需要一个过程，成交量抬头之势极度虚弱。

此处，有必要回顾一下贰爷的观点：环蓉灰犀牛首次公开！环大都市圈房产投资6大法则，警惕"环蓉"投资"灰犀牛"（中）。

结合上述数据分析，我们可以得出第二个重要预测：

今年春节前后，F4的部分强势板块将率先企稳，金融城板块、大源板块、攀成钢板块、甚至二手房还不足够优质的新川板块都将率先企稳，其他二手房也将在2019年年中时候逐步企稳，接下来随着成交量进一步上涨，接下来便是年中之后的回温。

回温必谈需求，需求端会有怎样的变化？

房票大量释放，购房需求回温

仅2018年一季度，通过“人才新政”落户成都的青年人才就已超过5万人，并且仍以每天800余人的增量保持着强劲的势头。每一年人才落户高达20万人，人才落户从2017年7月开始执行，到2017.11.28 满四个月 实现落户 9.5万人，如果这些人同步购买社保，那么在2019年7月人才落户新政满两年，保守估计落户人口达到35-40万人，这就是实实在在的35-40万张新房票，如果按照20%的购房需求，仅仅本科以上学历的“新成都人”就有7-8万套房的需求。

房票来源二：此轮限购加码从2017年3月24日开始执行，此时开始购买社保，在2019年3-6月将再产生大量房票，跨区的流动性“房票”也将可用。

巨大的需求促使二手房在2019年中大规模企稳，而优质板块在年中将成交量有良好表现，成交量回温可期。

第三步曲-优质二手房小反扑、老破小萎靡

2019年年底一定会发生二手房小反扑，不是指全面的反扑，而是分化市场的短期轻度反扑，简单来说就是优质版块次新房的小反扑。

在二手房企稳中，同时要看到老破小企稳会比较慢，老破小房源降价比谁都快，涨价比谁都慢，稳价比谁都难。

所以接下来还会面临着二手房次新房和老破小的分化，老破小将继续走向颓势的小斜坡，而次新房将率先企稳并回温。

必须相信房地产发展的大趋势是上涨，贰爷常说房价跌一跌更健康更夯实，而跌的时候才有好的价格买房，更难能可贵的是有空间去选好房；涨的的时候，处于弱势的购房者，无论在新房、二手房都处于绝对的被动地位。不难看出，现在是淘二手房的好时机。有个毛病要预防：买了就要涨，心态极坏，你买的是3-5年后才能售出的房产。

2019年经济下行压力大，会带给房地产什么样的影响，房地产总的形势会好吗？

谈经济下行，必谈2008年全球金融危机，我们来看看这样的危机带给中国房地产什么样的影响？

以上两个数据房地产开发投资和房地产竣工面积，在经济危机的2008年都表现强劲，并没有出现大幅下滑，即便是房地产开发投资增速比例略有下降，也没影响竣工面积上涨（大都为已售商品房），可以看出开发商信心十足，并没有沉浸在所谓的“拐点”阴影之中。

再来看两组数据：

房屋新开工是特别重要数据，可以看出2008年的影响在于新开工增速严重减缓，2009通过刺激，开发商开足马力开工，新开工增速迅速由2.3%涨至12.5%，全球金融危机中国开发商不曾失去信心。

由上图可见，销售面积受到金融危机影响，导致2008年商品房销售面积同比大幅下降，下降19.7%只有6.2亿平米，（而当前2018的销售面积几乎是与2017年保持相当水平）。该看衰了吧？错，很快迎来了2009年销量同比暴涨42.1%，这是数年来的最高涨幅，实现惊人的大逆转。

由上图可见，销售金额因为金融危机影响导致2008年同比大幅下降19.5个百分点，当悲观情绪弥漫，奇迹很快出现了，2009年就立即迎来销量金额同比暴涨75.5%，销量同比上涨42%，销售金额同比上涨75%，单价暴涨20%，由2008年的3870元/平米，上涨到4696元/平米。

一次次奇迹般的大逆转，和中国改革开放40年来创造的难以置信的奇迹是同样的，不要次次大呼看不懂。这样的历史再次提醒我们，不要以一时的市场情况看衰楼市。2009年的大逆转，销售面积暴涨、销售金额暴涨、销售单价暴涨就是最好的证明。

看空中国经济、看空楼市的各位，收起你们满满负能量，打趴在地的不是楼市，而是孱弱的心灵。

文末总结

二手房比照新房有独特的三大优势：即买即住、短平快、想买哪就买哪。

贰爷观点：

1、做好手头工作，开心准备过年是大事，成都二手房2019年不同的阶段有不同的表现，购房可择节点买入。现在到春节前后都是淘二手房的好时机，各种原因冒出来的低价好房源都是你的机会，比如心里脆弱抛售的、跑路的、破产的......低价好房源，可以舒舒服服接管过来，正所谓“机会是跌出来的”。

2、具备优质学区、立体交通体系、成熟的商业配套、优雅的公园配套等综合资源的楼盘，这样的次新房将率先反扑，别指望大力度，力度是有限的，是随风潜入夜、润物细无声的节奏。

3、部分优质二手房“怎么跌下去，还怎么涨回来”。

4、三步曲：春节前后强势板块率先企稳、2019年中整体企稳；2019年中之后回温；年底，部分优质次新房小反扑，二手房分化，老破小依然在2019年难以企稳，“萎靡”是最恰当的形容词。

2019年成都二手房关键词汇：企稳-回温-小反扑；润物细无声的节奏；部分优质二手房怎么跌下去，怎么涨回来。