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成都2020二手房「9月成都二手房」

来源:   2023-08-05 18:16:56

开发公司操盘手;成都楼市实战专家;

20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套;

教你复制50万变5000万的房产投资实战经验;

【本文约4800字,预计阅读时间6分钟】

前言

你知道吗?2000年前后,房子是不限贷,按揭六七套都可以,当时焦虑的是贷款本来就不光彩,还要还若干年的债,这不仅是个经济问题还是个颜面问题。当时按揭也不需要提供银行流水,第一次听到银行要求我出示银行流水,我说:“个人隐私,凭什么给你们看?“,后来提供了一份很容易盖章的收入证明、几份房产证复印件还主动附上相应的租赁合同(手写合同),收入>支出1.5倍,按揭就这样通过了。

当年按揭如此容易,而现在限购限贷都非常严厉,是不是觉得错过了好日子?不是,当时上涨单价数以百计,现在数以千、万计。说明房价在克服一个又一个拦路虎,大势向上,趋势明朗。

严苛的“515”调控政策,给成都二手房当头一棒,成交量下跌,价格降温,很多人都懵了。

既然是政策“惹的祸”,有必要把调控历史拉出来,如下图,贰爷房产投资团队罗列了2003年-2018年共计16次重要节点:

2003年-2018年调控节点罗列

2003年,国务院18号文件明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业;

2004年,著名的“831大限”:规范土地出让的招拍挂制度;

2005年,新老国八条:房贷优惠政策取消,个人房贷首付比例从20%上调到30%;

2006年,国六条、国十五条:“70/90政策”,即90平方米以下住房须占项目总面积七成以上;购房不足5年转让须交营业税;土地闲置2年将被收回;

2007年,“927房贷新政”:二套房首付不低于40%,贷款利率不低于1.1倍;当年贷款基准利息7.83%;

2008年,金融危机救市:6月,买房退税政策出台;12月,国十三条:个人购买二套房贷款放宽,个人住房转让营业税免征时间由5年改为2年;首套房首付20%,利率7折优惠;

2009年,房价暴涨调控重启:12月,个人住房转让营业税免征时间由2年改为5年;

2010年,新国十条:二套房首付不低于50%,贷款利率不低于1.1倍;中小户型不低于70%供应量;

2011年:新国八条(限购):二套房首付不低于60%,贷款利率不低于1.1倍;第三套停贷;有2套及以上本地家庭、1套及以上外地家庭不得购买住房;上海、重庆试行房产税;

2012年:调控不放松、政策延续;

2013年:调控不放松、政策延续;

2014年:限购松绑,楼市调控告别一刀切,实行分城分策;成都松绑限购政策,买房不需要再考虑限购政策;成都买房落户需90平以上;

2015年:政策松绑:二套房首付降低至40%;公积金贷款首套首付20%,二套30%;二手房满2年交易免征营业税;

2016年:5月前继续松绑,10月重启调控;首套房首付低至20%;公积金贷款年限提高至30年,金额提高至70万。10月,11区限购,个人只能新购买一套房;高新天府单独限购;

2017年:限购、限售升级,以个人为单位,限购后均可再购一套;二手房纳入限购,购房者须有户籍或24个月社保;不动产证满3年才能转让;

2018年:取消购房落户制度;515调控:家庭为单位限购两套,要求落户满两年或社保满两年,老年人投靠落户不产生新的购房指标;

整整16年,只有3次是明确刺激房地产的举措,即:2008年金融危机救市政策;2014年限购松绑;2015年政策放松。另外13次都是打压式调控,只有20%的时间在刺激楼市,其余时间进行打压,需求终于厚积薄发,带来了2017年的暴涨。

楼市百折不挠,上升的劲头十足,没有被调控打趴下,说明市场成熟、价格合理、积淀深厚。反之,一打就趴下的市场,是有泡沫的。

所以,成都除了“猪坚强”还是“楼坚强”。

调控的目的是防止房价大起大落,端平这碗水需要足够功力。“515”调控非常严苛,市场需要时间来自行修复,修复期市场开始低迷,购房资格需要重新集结,社保需要时间达标,资金需要时间累积,信心需要重塑……在量价逐渐稳定之后,行政干预会减弱,市场会自行进入一个恢复期,修复期是很好的购房时间节点。

成都已经过长达5年的修复期,积淀深厚。成都通过经济大发展,楼市获利人员众多,腰包鼓鼓的更能平常心对待大风大浪,而不追涨杀跌。短期之内就想把城市房价一拳打趴下,这是不现实的。

贰爷观点:「机会是跌出来的,风险才是涨出来的」。

看房价大都有一个基本维度:(如上图)2003-2017成都二手房价格走势图来看,大趋势是涨,这期间也有阴跌和滞涨,但是大趋势不改,并且从2014年至今更是形成了“小跌大涨“的走势,这样的走势和前几年的京沪深的房价走势不谋而合,我们要得出结论,“大涨小跌”是城市房价规律。

政策底:2019房地产大政策层面最重要的一个字“稳“,三个字”稳预期“,大家心里都要有底,当市场快速上涨之时,“遏制”是关键词,当房价下行之时“稳”字当头,这就是政策底,也可称为兜底。

被大众直言:低迷、无人问津、跌成狗都卖不出去的成都二手房市场,伤心指数逼近5星,在接下来的2019年怎么走呢?

答:“三步曲”。

成都二手房将走出“三步曲”

第一步曲---F4强势板块成为企稳“急先锋”,其它板块紧随其后。

【要谈企稳,必看成交量】。成交量是止跌企稳的晴雨表,如下图,大成都的二手房从5月1日至今的成交走势,以此客观判断515调控至今近8个月,还有怎样的影响?

数据来源:房管部门 贰爷房产投资整理

从2018年5月1日-12月31日的二手房走势来看,二手房日均成交量(不含周末节假日),从515调控前达到日均近700套的峰值,一月之间跌至月均不足400套,成交量下跌40%,成交量骤降;

6月-8月成交量低位运行,处于萎靡不振的状态,为接下来继续走弱埋下伏笔;

9月和10月二手房成交量进一步下跌,但是幅度明显收窄,得到控制,说明盲目抛售二手房的人减少、恐慌的心理逐步得以遏制;

10月-11月日均销量增加约50套,而12月比较11月更上一层楼,日均销量再涨约20套。元旦、春节受到节假日影响,销量还会有小幅波动。从调控前后的成交量变化,可以看出市场的信心在修复、业主的心态逐步变好,恐慌情绪逐步散去;

进一步来看成交量趋势,要看到大成都的二手房成交总量走势。

由上图可以看出,515之后二手房交易萎靡,呈现量价齐跌,持续下滑时间长达7个月,到了近期逐步销量略有回升,这种回升依然不代表成交量上涨,只代表企稳的前期信号,成交量有支撑,目前成交量是可以交代得过去的。

从上图的红色趋势线来看,分周的二手房成交量已经走出一个缓缓的U型,而U的右侧还薄弱,需要更强力、更长时间的销量夯实,反转信号没有,但是企稳信号是清晰可见。

上图为主城区的二手房销量,主城区止跌信号更加明显,分周来看,偶尔出现较大量的成交数据,其它成交也是比较稳定的,趋势线的缓U形状比大成都更具确定性。

数据需要环环相扣,主城区数据如果能契合链家数据,更能分辨逐步企稳的真实性。如下图:

成都主城区二手房成交量与链家成交数据对比

从上图可以得以确认主城区成交量走势,6月份之后,几乎是同样的趋势,其中同样明显趋势是2018年10月、11月、12月成交量都是稳步上涨,清晰表明主城区的信心走强。

从板块来看,强势板块往往是房价上涨时的“急先锋”,下跌时抗跌、跌幅相对小,也会率先企稳。这在各类城市都有好的例证,比如杭州的钱江新城、武汉的汉口江滩,这里不展开。而成都强势的F4板块,特别是金融城板块、大源板块等二手房将在春节前后率先企稳,其他板块将随着销量进一步坐实,在年中得以企稳。

第二步曲---回温

“稳预期”既是经济工作会议提到的重点,而2018年底住建部工作会议也把“稳预期”作为重点。预期需要信心,信心包括两方面,一方面是卖房者不再惊慌失措,另一方面购房者不再指望跌出地板价。二者进一步确认,二手房销量企稳之后,必然带来适度的回温。

远郊区县二手房从5月1日到12月31日成交数量的走势,可以看出,目前没有企稳,远郊区县二手房企稳还需要一个过程,成交量抬头之势极度虚弱。

此处,有必要回顾一下贰爷的观点:环蓉灰犀牛首次公开!环大都市圈房产投资6大法则,警惕"环蓉"投资"灰犀牛"(中)。

结合上述数据分析,我们可以得出第二个重要预测:

今年春节前后,F4的部分强势板块将率先企稳,金融城板块、大源板块、攀成钢板块、甚至二手房还不足够优质的新川板块都将率先企稳,其他二手房也将在2019年年中时候逐步企稳,接下来随着成交量进一步上涨,接下来便是年中之后的回温。

回温必谈需求,需求端会有怎样的变化?

房票大量释放,购房需求回温

仅2018年一季度,通过“人才新政”落户成都的青年人才就已超过5万人,并且仍以每天800余人的增量保持着强劲的势头。每一年人才落户高达20万人,人才落户从2017年7月开始执行,到2017.11.28 满四个月 实现落户 9.5万人,如果这些人同步购买社保,那么在2019年7月人才落户新政满两年,保守估计落户人口达到35-40万人,这就是实实在在的35-40万张新房票,如果按照20%的购房需求,仅仅本科以上学历的“新成都人”就有7-8万套房的需求。

房票来源二:此轮限购加码从2017年3月24日开始执行,此时开始购买社保,在2019年3-6月将再产生大量房票,跨区的流动性“房票”也将可用。

巨大的需求促使二手房在2019年中大规模企稳,而优质板块在年中将成交量有良好表现,成交量回温可期。

第三步曲-优质二手房小反扑、老破小萎靡

2019年年底一定会发生二手房小反扑,不是指全面的反扑,而是分化市场的短期轻度反扑,简单来说就是优质版块次新房的小反扑。

在二手房企稳中,同时要看到老破小企稳会比较慢,老破小房源降价比谁都快,涨价比谁都慢,稳价比谁都难。

所以接下来还会面临着二手房次新房和老破小的分化,老破小将继续走向颓势的小斜坡,而次新房将率先企稳并回温。

必须相信房地产发展的大趋势是上涨,贰爷常说房价跌一跌更健康更夯实,而跌的时候才有好的价格买房,更难能可贵的是有空间去选好房;涨的的时候,处于弱势的购房者,无论在新房、二手房都处于绝对的被动地位。不难看出,现在是淘二手房的好时机。有个毛病要预防:买了就要涨,心态极坏,你买的是3-5年后才能售出的房产。

2019年经济下行压力大,会带给房地产什么样的影响,房地产总的形势会好吗?

谈经济下行,必谈2008年全球金融危机,我们来看看这样的危机带给中国房地产什么样的影响?

以上两个数据房地产开发投资和房地产竣工面积,在经济危机的2008年都表现强劲,并没有出现大幅下滑,即便是房地产开发投资增速比例略有下降,也没影响竣工面积上涨(大都为已售商品房),可以看出开发商信心十足,并没有沉浸在所谓的“拐点”阴影之中。

再来看两组数据:

房屋新开工是特别重要数据,可以看出2008年的影响在于新开工增速严重减缓,2009通过刺激,开发商开足马力开工,新开工增速迅速由2.3%涨至12.5%,全球金融危机中国开发商不曾失去信心。

由上图可见,销售面积受到金融危机影响,导致2008年商品房销售面积同比大幅下降,下降19.7%只有6.2亿平米,(而当前2018的销售面积几乎是与2017年保持相当水平)。该看衰了吧?错,很快迎来了2009年销量同比暴涨42.1%,这是数年来的最高涨幅,实现惊人的大逆转。

由上图可见,销售金额因为金融危机影响导致2008年同比大幅下降19.5个百分点,当悲观情绪弥漫,奇迹很快出现了,2009年就立即迎来销量金额同比暴涨75.5%,销量同比上涨42%,销售金额同比上涨75%,单价暴涨20%,由2008年的3870元/平米,上涨到4696元/平米。

一次次奇迹般的大逆转,和中国改革开放40年来创造的难以置信的奇迹是同样的,不要次次大呼看不懂。这样的历史再次提醒我们,不要以一时的市场情况看衰楼市。2009年的大逆转,销售面积暴涨、销售金额暴涨、销售单价暴涨就是最好的证明。

看空中国经济、看空楼市的各位,收起你们满满负能量,打趴在地的不是楼市,而是孱弱的心灵。

文末总结

二手房比照新房有独特的三大优势:即买即住、短平快、想买哪就买哪。

贰爷观点:

1、做好手头工作,开心准备过年是大事,成都二手房2019年不同的阶段有不同的表现,购房可择节点买入。现在到春节前后都是淘二手房的好时机,各种原因冒出来的低价好房源都是你的机会,比如心里脆弱抛售的、跑路的、破产的......低价好房源,可以舒舒服服接管过来,正所谓“机会是跌出来的”。

2、具备优质学区、立体交通体系、成熟的商业配套、优雅的公园配套等综合资源的楼盘,这样的次新房将率先反扑,别指望大力度,力度是有限的,是随风潜入夜、润物细无声的节奏。

3、部分优质二手房“怎么跌下去,还怎么涨回来”。

4、三步曲:春节前后强势板块率先企稳、2019年中整体企稳;2019年中之后回温;年底,部分优质次新房小反扑,二手房分化,老破小依然在2019年难以企稳,“萎靡”是最恰当的形容词。

2019年成都二手房关键词汇:企稳-回温-小反扑;润物细无声的节奏;部分优质二手房怎么跌下去,怎么涨回来。

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