中介失联、微信群改名、转售为租深圳小产权房风波持续发酵

来源： 2023-08-05 10:16:57

深圳小产权房风波持续发酵。自央视点名曝光后，深圳相关中介门店被查封，小产权房过户等被叫停、中介停止带人看房。4月30日，南都记者发现，很多线上小产权房交流群纷纷改名，去掉“小产权”等关键词，一位中介表示原本五一不休息，现在无法带客户看深圳房，准备转向东莞方面。

当前阶段，一些处于交易中的小产权房也面临风险。一位网友爆料，其朋友付款百万元给“商家”，目前中介突然失联，“上家”说自己不是原业主，拒绝退款。

小产权房层层转卖

网友爆料中介、“业主”突然失联

“小产权房”并非法律概念，是社会约定俗成的称谓，没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购买合同在国土房管局也不会给予备案，一直以来争议不断。近日深圳小产权房被推上舆论顶峰，深圳相关部门已经出手叫停小产权房交易，而正在交易中的小产权房处于尴尬阶段。

家在深圳论坛网友爆料，央视曝光后，其朋友联系的中介突然失联。据该网友表示，朋友已经为购买小产权房支付百万房款，手上有购房协议、律师见证和水电过户等文件。联系不上中介后，朋友转而联系“上家”希望退款，不料“上家”表示自己也不是原业主，不能退款，之后拒接电话。

小产权房层层转手倒卖，购房客短时间内赚取交易差价，这是小产权房的普遍现象。此前央视报道称，几个月内深圳小产权房涨幅最高达50%，受到投资客的追捧。

现在火爆的小产权房被按下了暂停键。网上流出的多份文件表明，深圳多区已有行动，央视曝光中的中介门店已被查封。

图说：相关门店被查封

龙华、沙井片区发布通知，要求各股份合作公司不得进行小产权房交易，社区全面排查登记辖区售卖房产中介情况等。

图说：网传文件截图

小产权房中介：目前禁止过户由出售全部转出租

部分中介转战东莞

深圳小产权房目前处于何种状态？南都记者采访多位中介了解情况。

深圳福田某中介介绍，前段时间小产权房的火爆，主要是因为很多人都没名额或者落实指导价新政后突然首付不够，导致购房者把目光投向小产权房。不过，这位中介也认为中介炒作小产权房不太可能持续太久，因为这并不合规，“身边不少同行朋友前段时间都改做小产权房了，但这个本来就是不可以交易，没有保障的，只是这段时间炒得太火。现在政府不得不出面干预，以防之后产生更多的纠纷和不良影响。”

坂田片区某中介表示，指导价新政出台后，其主推小产权房，现在政府在严查，禁止过户，影响颇大，“之前很多在售的，现在也都不卖了，全部转出租了。”

图说：单价低、精装修的小产权房吸引了不少刚需客。

为规避风险，不少线上小产权交流群主动改名，删除“小产权房”字眼，改为“深圳房产交流群”。一位赵姓中介运营着四五个微信群，客户群体有投资客，也有刚需客，不少刚需客让在找他留意深圳市区的房源。

图说：线上交流群截图

赵中介说目前深圳小产权房源全部下架，大部分客户看房预约也取消了，现阶段正常看房的只有四证齐全的深圳集体红本房和东莞楼盘，近几日他在群内主推东莞房源，五一期间不休息，打算带客户看东莞楼盘。

有律师见证的小产权房交易有法律保障？

深圳律协刚通报一起违规见证案例

小产权房交易中，“律师见证”环节成了不少购房客的“定心丸”，认为有律师见证等于有了法律保障。实际上深圳市司法局多次禁止深圳律师为此类房产做律师见证，且早在2009年，深圳市司法局就发布了《关于严禁为违法建筑销售行为提供公证和律师见证服务的通知》，2006年，再次发布《深圳市司法局关于禁止为违法建设提供公证、见证的通知》。业内律师表示，所谓“律师见证”等同于“萝卜章”。

今年4月初，深圳市律师协会也通报了一起律师违规见证案例。张某两次向胡某出售小产权权，张某委托了深圳A律所进行见证，由A律师出具加盖律师所公章的《见证书》，张某支付了见证费用，A律师未上交律师所。后因张某存在一房多卖行为，胡某未收到房产又遭拒绝退款，胡某投诉A律师。市司法局调查发现，A律师的见证文书无律所公章、只有律师个人章，且费用也未上交律所，市司法局决定对A律师给予警告、罚款、没收违法所得的行政处罚，对A律师违规见证的行为移送律师协会作行业处分处理，并责令A律所整改。

“这些律师见证‘萝卜章’，只是为了满足交易双方的心理需要，起到一定的心理安慰作用。”华商律师事务所周争锋律师提醒，正规的律师见证必须满足两个条件：第一，和律师事务所签订委托合同，见证书上一定是有律师事务所备案的公章和经办律师的签名；第二，律师事务所开具的有律师收费服务发票。现在很多见证书上，其实是某律师的见证专用章，有时连签名都没有，不存在法律效应。

图说：近日相关微信群仍在讨论“律师见证”问题

尽管相关部门三令五申，由于见证程序快捷、见证费用单次可达千元，不少律师仍在违规见证，与小产权房交易形成一条产业链。南都记者发现，近日一些小产权房中介仍在向购房客保证交易时会有律师见证，表示“过了风头再谈”。

小产权房风波后将走向何处？

专家：本身属于违建，基本不可能“转正”

深圳小产权房交易暂缓，而关于小产权房“确权”“转正”等讨论不断，一些购房客期待“转正”后价格上涨，另一些购房客则忧虑如果“转正”，会占用自己的商品房购买名额。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，小产权房本身属于违法建筑，基本不太可能转正。

李宇嘉分析称，小产权房和商品房价格的水位差扩大，资金投资小产权房的情况一直都存在，特别是近年来旧改规模扩大，补偿成本随着房价上涨水涨船高。此次深圳还在进行市场秩序专项治理和巡查，比如不允许小产权房交易，严查中介门店等等。关于后续走向，李宇嘉认为，首先“转正”不太可能，因为小产权房本身属于违法建筑，原来是宅基地，在城市化的过程中，没有办理合法的进入市场的手续，比如规划补交土地出让金等。其次小产权房涉及人群广泛，某种程度上成了重要的租赁房源，大规模拆除也是不合理的。

小产权房市场火热，既有投资客入局，也有很多刚需客加入。前段时间一场房产问题直播活动中，周争锋律师收到的问题六七成与小产权房有关，可见市场的热度。周争锋律师表示目前小产权房法律争议没有明确要求和处理方式，根据以往判例，他分析称对有绿本房产证农民房或申报过历史遗留违法建筑的房产，最大的风险是原产权人或申报人对外欠债，房产被法院查封拍卖。购房客提出的执行异议，通常会被法院以购房客购买时存在主观过错而驳回；对于没有经过处理的农民房，最大的风险是丧失占有使用权，如拆迁时，通常以房屋的最终实际占有使用人为房屋权属人。