华清嘉园为什么叫神盘「京v026为什么这么狂」

本系列只是回忆，钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已，既不映射现实，也不预测未来。楼市的历史有点儿特殊，总能让人感觉庆幸或后悔。

但这就对了，所谓普通人的生活，就是一次次的侥幸和错失机会。后悔也好，庆幸也罢，往事就在这里。

一、

昨天接到咨询，说华清嘉园的房价从前俩月的16万，一下子跌到了12万，问现在是否能抄底？

我也不知道，好几个月都没看了。但总觉得这么悬殊的落差，可能性不大。价格低的大概率都是大户型或者是底层带硬伤的，而且还不带学位。否则不可能这么短时间暴跌成这样，20%的跌幅，太吓人了。

所以所谓的抄底估计没什么意义，之前的16万也并不是均价，而是小户型带学位的。这和大户型或不带学位的本身都不是一种产品了，没什么可比性，也就未必能抄到底。

而且，我之所以经常拿华清嘉园举例子，就是因为这里在8年前曾经让不少炒房客倾家荡产。炒房有风险，炒学区房更有风险！

二、

华清嘉园真正出名是在2013年，大概是3月，媒体上突然爆出“天价学区房”的新闻，说的就是华清嘉园。当时其实就是一套37平米的小户型，报价350万，单价接近十万，一下子引爆了舆论。当时所有人都说是家长们疯了，凭什么一套破房子能值这么多钱啊？但人家既然敢这么报，那就说明肯定卖得出去，至少人家认为卖的出去。

在此之前，北京虽然已经有了“学区房”的说法，但并不是很流行。哪怕是在东西城，也有很多人不理解这是什么意思。到了朝阳丰台石景山就更别提了，不少家长甚至到2015年还稀里糊涂的呢。

人怕出名猪怕壮，华清嘉园出名了也不是什么好事儿。炒的太邪乎了，五道口都被直接封神“宇宙中心”。在此之前这里其实也挺出名的，但主要是在创业圈子里，而且就集中在海淀。作为学区房虽然比较热门，但价格也就那么回事儿，并没有脱离大盘。

但这猛地一上涨，自然引发了各方关注。本来在2012年下半年，北京房价就已经抬头，以学区房为主。这下子又蹦出个出头鸟，更得打击了。于是没几天就被勒令高价房源下架，这是北京第一次整顿学区房。

当然，市场靠这种隐藏房源是没用的。就跟去年似的，不让报价人家就用暗语，心领神会就行。所以华清嘉园的价格依然坚挺，小户型破十万，大户型都在8万左右。

三、

当时我所在的公司一直想做“教育地产”，虽然一直没成功，但总调研什么的，所以我也经常在海淀转悠，尤其是中关村一带。反正离得也不远，吃饱了遛个弯儿就到。

华清嘉园在那会儿被称为“海淀硅谷”，因为很多互联网创业的都在这里租房，都是毕业不久的大学生，租不起写字楼只能在这里。租间两居室就能开一家小公司，白天办公晚上睡觉，成本低还接地气。当然，他们自己也调侃这里是“屌丝硅谷”，只要融到钱就立刻搬走。

我那会儿还去过几家公司呢，最典型的一家搞什么数据排行的，很神奇。三个同学创业，租了一套200多平的大户型。自己本身是用不了的，于是就打隔断给租了出去，几个人捎带手成了二房东，一算账说自己剩的两间房才折合3000块钱了，非常值。

我是2006年3月左右去参观的，哥儿仨还苦哈哈的写代码吃泡面呢。结果也就到了十一前后，人家就已经融资几千万，直接搬到旁边的科技园去了。中关村的创业传说，就是这么的神奇！

当时华清嘉园除了互联网创业公司多，还有三个多。一是有钱人多，这当然是废话，没钱也买不起里面的大户型。二是高丽棒子多，也就是韩国留学生聚居区，经常看到打扮的很卡通的姑娘，当然还有明星范儿的帅哥。第三就是孩子多，都是二小华清上学的，有的是买房多数是租房，一到放学点儿，小区门口跟幼儿园差不多了。

四、

其实华清嘉园在之前不算多热门，2000年上市的时候不过均价不到5000，最低4500就能买到。二期就贵了，2002年的吧，便宜的5/6000，贵的能到7000多了。但这和学校没关系，就是中关村的有钱人多，在供应量不足的情况下推高了房价。

这里是华远开发的，也叫“老华远”，以区别于卖身华润之后又创业的“新华远”。老板都是同一个人，最让刚需们痛恨的“任某炮”。现在是没什么恨了，连提都没人敢提了，判刑了。

华远其实是国企，西城区的，当年北京最风光的开发商，没有之一，所以被尊为“南万科，北华远”。本来根据地在西城区，但土地太稀缺，所以只好向其他区发展。开发华清嘉园的时候口号是“大学城里的生活城”，现在听起来土得掉渣，但在当年还是挺吸引人的，否则也不能涨的这么快，北京前十，住宅类前三。

那会儿我还想买过呢，当时分成三个组团，畅春园、维修园、照澜园，也说不出的什么感觉，有点儿附庸风雅的意思吧。反正目标群体都是科技精英，得让人家感到有文化。但这里的定位并不高，不属于公寓，而就是普宅。说明当时任某人也没觉得中关村有太多的有钱人，不敢弄的太高档。

华清嘉园成为学区房是在2003年，华清校区正式启动。但没人拿这里当学区房，当时没有买房上学的概念。既然交赞助费就能上学，那何必多花钱买套房呢，又没什么人相信能升值。

所以之后的价格也就是跟随北京大盘，2005年破万，2006年破2万，2007年3万，2008年又被打回了2万多。2010年之后，基本稳定在了4万的程度，比海淀均价贵一些有限，和现在的幅度差不多。

五、

我只在这里买过一次房，小户型，挣到钱了也不多，从此认为自己没有炒房的命，之后也就基本不瞎折腾了。

2011-2012年上半年是楼市寒冬，非常的寒冷。北京楼市的成交量直接被打骨折了，连高峰期的一半都没有。华清嘉园算比较坚挺的了。一直在4万上下波动，最低3.5万吧，没有再低的了。

在2012年5月份的时候，我又到中关村遛弯儿。中介突然告诉我，刚登记了一套房，60多平米，3万出头就能拿下，包税200万全款，要不要？

卧靠，这可有点儿太便宜了，相当于比市场价低了15%以上。当时我就心动了，让中介打听清楚怎么回事儿，然后赶紧去找人凑钱。中介的反馈很快，房子没毛病，就是业主要还债，不得不卖。那就甭废话拿下吧，也先甭过户了，等几天再看，反正随时能过。

这套房是我和一个朋友合买的，一人一半，风险共担。结果买完没几天，又出现好几套低价房，弄得我有些别扭了。虽然价格没这么低，但这也不是好兆头啊。

赶紧问怎么回事儿？回答说是学校说了，明年的孩子多，很有可能改成考试择优录取。那也就是说，房子完全没用了，有房也不能入学，那这不是砸手里了吗？所以那两个月我和朋友挺别扭，也不知道是否该出手。后来想想就先留着吧，赔是不太可能的，顶多也就是没利润而已。

但之后没几个月，也就是夏天的时候，好消息又来了，说海淀小学不许再有考试入学这说儿，所有都是就近入学。于是成交量快速上涨，房价也跟着回升，也就是一个月，暑假没结束就回到了4万以上。

但当时中央也发现了楼市的异动，中央巡视组开始了调查，楼市又进入波谲云诡的状态。当时最不可控的因素就是11月份要召开的十八大，太重要了，都担心会有打压房地产的政策出台。

我和朋友商量了一下，决定落袋为安吧，当时的价格已经涨到了5万，半年时间就有了60%的收益率，赚了100万出头，可以了。于是我记得很清楚，金九银十，十一的时候把这套房卖了。

六、

再之后呢，也就到了我认为自己不适合炒房的时候了。十八大顺利召开又胜利的闭幕了，根本就没提房地产调控的事儿。于是在2012年底，市场突然启动了，毫无征兆，华清嘉园几乎是跳涨到6万，到元旦的时候甚至都有挂牌7万的了。

我也懵了，看看其他的板块和小区都没这么疯狂啊，凭什么这里暴涨。到现在我也想不通，当时的人们哪儿来的这种疯狂劲头儿。但涨了就是涨了，谁也没辙。我和朋友什么话都说不出来，只好做出决定，以后不再看华清嘉园的房价了，眼不见心不烦。

但这不由得我们啊，3月份的天价房事件太轰动了，10万块，比我们5个月之前的卖价整整翻了一番。也就是说，如果我们坚持这半年，那能多挣300万，甚至更多，这么多钱买什么吃不香啊。

没辙，只能说自己没这个命，主要就是没这个胆量继续持有，心理承受能力太弱，不敢赌。但也能安慰自己，虽然少赚了，但也降低了风险。涨的快就跌的狠，谁知道风头过后什么情况呢。但这其实就是心理安慰，谁都知道怎么都降不回5万了。

七、

但是，这也不能说我的预测失误。因为到了第二年，也就是2014年，华清嘉园真的暴跌了。

其实从2013年下半年，楼市成交量就已经开始萎缩，年底就进入了下降通道。本来很多炒房客都指望着2014年春天会再次火爆，但却只是东城和西城几个渣小的学区房成了热门，其他的继续下跌，政策也没帮上忙。

到了2014年下半年，华清嘉园的跌幅已经达到30%。这是什么概念，首付跌没了呗。这对于为了孩子上学的来说还好些，反正是为了学位，并没打算炒房，也根本不能卖。可炒房客不行啊，靠的就是短线牟利，不能拖下去。因为这首付有的就是高息借来的，时间越长利息越高，越赔不起。

于是，那几个月我又开始关注华清嘉园的房价了，动不动的就去中介聊聊天，兴高采烈的打听炒房客们赔钱的消息，幸灾乐祸。有不少人是10万买来的7万多卖，8万买来的甚至5万多就卖了，还完贷款血本无归。

八、

当然，如果炒房客们在2014年不抛售，熬到2015年之后又是大牛市，房价又将近翻番。可是这都是事后诸葛亮，当时是没人敢赌的。我还问过一个炒房客，他的融资成本高达30%。那也就是说，在杠杆的情况下，如果华清嘉园的房价在一年内不上涨50%，他就仍然是赔钱，这谁敢赌啊。

其实那年赔钱的不光是华清嘉园，不少地方呢，上地，中关村、金融街、和平里，这么说吧，只要炒的高的学区都赔了。赚钱的只有青年湖和德胜的裕中，谁也没想到渣校成了凤凰。这市场，永远也不按套路出牌。

炒房有风险，炒学区房更有风险，毕竟房子是用来住的，入市需小心。这世界上没有只涨不跌的投资品，涨得越猛，跌的或许越狠，富贵险中求吧。

仅供参考。