天通苑升值潜力「天通苑房子哪个区域好」

来源： 2023-07-29 08:16:59

大家好，我是京爷，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！

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1、提问：京爷您好，最近看了天通苑地区，主要是天通苑北区，看了以后感觉整体小区环境尚可，户型也还可以接受，还有部分顶楼复式感觉还挺不错的(比我想像的好一些)。天通苑北区小区环境比回龙观大部分小区环境都感觉好一些，这两个地区还在做选择，就想问一下，天通苑这边值得考虑吗，回天计划天通苑地区的交通问题会不会解决掉呀，谢谢京爷！

回答：您好，天通苑的价值在于离几大产业中心还算方便，特别是价格低，这样使得其成为刚需上车的性价比较高的板块。从未来的规划可以看到，天通苑的地铁将直接连接回龙观、上地、西二旗，以及未来科学城，同时去望京和城里也很方便。因此，天通苑在未来价值是没问题的。这个板块适合经济相对有限，但对居住面积比较在意的年轻人。天通北苑在天通苑中，属于楼龄算新，管理、环境尚可的小区之一，我认为可以购买。当然天通苑的客户群体依旧是次次级外溢客，所以涨价的时候往往不是在第一梯队，但保值性和跟大盘完全没问题。可以查看星球资料《独家捡漏榜，每日北京降价房源统计》

2、提问：京爷，北苑佳运园二期的价值您方便分析下吗？搜了一下星球上没看到相关的小区评测。想买这个小区的两居。

回答：您好，佳运园二期的优点是楼龄新、密度低、周围环境还不错，缺点也明显：交通一般，小区品质不是太好。综合这些优缺点，总体来看是属于刚需上车用，保值性可以，但是升值性还是受限的。可以查询咱的小程序查看小区历史成交纪录

3、问：京爷您好，目前考虑置换三居室的户型，对学位还没有刚需，看中小区品质和区位。准备在看保利金泉、凯旋城和嘉铭桐城及其附近小区。金泉和凯旋城小区环境相对较好，但金泉的三居室户型实在有些差，凯旋城呢又考虑到是七十年产权住宅和商住混合的小区，不知道是否会对长期升值空间有影响。而且凯旋城距离附近地铁站和商业的距离都比金泉远，单价也更高一点。嘉铭桐城除D区外小区品质都不如上述两个小区，D区价格又太高超出可接受范围了。嘉铭的区位似乎也不如前两个。京爷可以帮分析分析这几个楼盘吗，从升值的角度应该优先考虑哪个呢？另外附近是否有更推荐的小区呢？还有就是您认为目前置换是否是个不错的时机呢？需要再等等吗？谢谢

回答：您好，我们在考虑升值性的时候，其实是一个非常比较复杂的工程，这里面包含地段、配套、教育、产品、产业等等，但归纳起来，主要就是居住属性和学区属性，这两个都深深地影响着房产的升值性。凯旋城，品质还不错，管理也ok，理论上商住混合的小区都相对乱一些，但是这个小区却不会，当然交通配套等问题确实影响着其升值性，不过普通住宅还是价格比较坚挺的，我个人认为还是可以选择的。保利金泉，小区不错，但是这类塔楼建筑，容易噪音户型一般，朝向尴尬，如果选择好朝向和户型，那也可以的。嘉铭桐城，有一定的学区，升值性不错，当然D和E相对好一些，其他品质一般。我的建议是仅看重升值，可能嘉铭和凯旋城好些。如果看重居住品质，保利金泉、凯旋城都不错，选好户型和朝向即可。现在置换相对尴尬一些，政策不明，这种总价的可以边观望一小段时间。可以查询咱的小程序进行比价，小区和大盘比价，小区与小区比价

4、提问：京爷，我在朝阳大望路上班，对象在石景山西黄村地铁站附近上班，一东一西，相隔的太远，我的想法是找个离她近的地方，或者取个我们俩的中间值，可我们预算不多，350万左右的预算，也不想买2000年之前房子，希望有些居住品质，不考虑学区，您有哪些板块或小区推荐？一居两居没要求，都可以

回答：您好，一东一西，找个交通相对方便点儿的即可。大望路附近2000年以后的房子，350万左右预算，并不太好选择，百环家园倒是可以看看。也可以考虑石景山的小区，比如西引力这类小区。可以查看星球资料《独家捡漏榜，每日北京降价房源统计》

5、提问：京爷，北京满五不唯一，个税可以按总价1-2%交吗？还是北京只能按差额20%呀？求证！

回答：您好，公房1%，除公房以外按差额20%哈。可以查看星球资料《独家捡漏榜，每日北京降价房源统计》

6、提问：工作在三元桥附近，最近计划买一个改善房，希望环境好一些，有中等学区更好。预算在1100万左右，两居或者三居都可以，您有什么推荐吗？

回答：推荐太阳宫板块，这里不仅环境好，而且还有学区，未来升值潜力大，而且离您工作近，居住起来比较方便。小区可以选择太阳公元和火星园，品质环境都不错。可以参见我们的资料《北京各小区历史收益统计与分析》

7、提问：刚需买房，预算总价500-600万，工作地点在石景山，想在附近买房，最近在看远洋山水。您认为这个小区怎么样，值得购买吗？未来保值吗？

回答:您好，石景山老房子一片一片的，这造成远洋山水这类稍微新一点的商品房显得比较稀缺，因此远洋山水也成为石景山非常受关注的盘。就是因为稀缺性，它的价值就比较大，保值性和居住属性都非常不错，推荐购买。

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