江汉路步行街商圈商业项目分析图「九宫庙商圈」

江汉路步行街商圈是武汉最繁华的商圈之一，始名于20世纪20年代，当时盛况被形容为“车马如梭人似织，夜深歌吹夜未休”。目前，一共拥有万达商业广场、民众乐园、民众坊、菲莎时尚等数个正在运营的商业项目。本次将以万达商业广场、民众乐园、民众坊及菲莎时尚4个项目进行分析，以期找出江汉路步行街商圈在运营中项目的兴衰关键所在。

一、项目情况

1、万达商业广场

由A、B、C3幢建筑物组成。A栋共6层，为大洋百货；B栋共2层，1层为小商品中心，2层为影城；C栋共4层，1层为小商品中心，2、3层为沃乐玛超市，4层为工贸家电。

万达商业广场位于江汉路步行街及民众乐园之间，其业态极丰富，几乎包括了以上两者的所有业态，同时还具备了它们不存在的商场、超市、家电市场及丰富的餐饮形态，故此吸引了众多人前往，有效地聚集了较丰富的人气。与此同时，还将江汉路步行街从中山大道至京汉大道段的部分人流吸引、分流到了此处。

2、民众乐园

一共6层，1层以小商品为主打，兼营服装、化妆品及餐饮；2层以服装为主打，兼营小商品及餐饮；3层主营美容及摄影，兼营服装、鞋类；4、5、6层为影城，4层兼营电玩。

民众乐园是武汉现存不多的有历史有根底的商业建筑之一，自1919年建成后，即是大众活动中心，直到目前，仍是武汉的众多年轻人津津乐道的购物场所之一。其所有业态所经营的商品都是针对16-25岁的年轻人而设置的，同时，长时间的经营为它聚集了较旺的人气，这一优势，是很多的商业项目所不能比拟的。

3、民众坊

总共1层，由老旧居民住宅改建而成，以服装为主打，兼营鞋类、美容、化妆品及小商品等。

民众坊踞民众乐园仅20余米，其整体风格为传统的中式风格，着意打造古典民居式的街铺。但因入口较窄，同时经营商品与民众乐园相类似，却缺乏民众乐园所拥有的影城、电玩、餐饮、摄影等业态，加之其整体环境相对较为简陋，虽目标客群为年轻人，整体装修风格却走古典路线，没有年轻人欣赏的时尚前卫，故此开业至今民众坊的人气一直较低。

4、菲莎时尚广场

总共4层，均主营女性服装及饰品，兼营化妆品及小商品等，客户群主要为女性，定位明确。

菲莎时尚广场虽开业不久，但定位为女性主题商场，主营女性服饰、用品，同时商品较个性化，较之一般商场，有自己的特色。同时目标客户针对全体女性而不仅仅是年轻人，在江汉路步行街上，这种女性主题商场仅此一家，产品具有一定的差异性，有效地吸引了不少女性购物者关注。目前，菲莎时尚正处在一个聚集人气、进一步打响知名度的过程中。

二、兴盛关键

由上可知，万达时尚广场、民众乐园和菲莎时尚的兴盛不是偶然和幸运所致，都有其内的原因和方法，其共同点包括：

1、装修风格时尚前卫，吸引了大众的目光；

2、业态品种齐全丰富，可进行一站式购物；
3、主题定位较为明确，目标客户针对性强；

4、地段极佳，极为注意项目在商业经营方面的宣传和策划。

三、衰败原因

而民众坊的惨淡经营也为我们举出了一个较好的例子，让我们明确地看到，为什么与相同地段甚至定位相同的民众乐园相比，经营结果竟会如此不同？

首先，其定位虽然与民众乐园相同，但其业态远远不如民众乐园丰富；其次，民众乐园是以一个整体建筑形式出现，而民众坊仅是老旧民宅1层改建而成，装修简陋，整体购物环境相对较差，入口较深，不足以形成视觉的冲击；再次，经营业态、各类商品针对年轻人的商业项目却采用传统的中式风格装修，无法引起年轻人的共鸣；最后，人们的消费意识存在着习惯性，民众坊虽从名字及定位上均以民众乐园为参照物，想要以此吸引民众乐园的消费者前往，却忽略了较之民众乐园自身所存在的种种不足之处，故此至今仍是惨淡经营。

大家知道，大汉口乐园本来也是以民众乐园为参照物进行定位，但由于其经营策略上的问题及敌不过消费者的消费习惯性，慢慢归于沉寂。但因其为一幢整体建筑，同时地段极佳，故此，目前成为了国美电器的卖场，也不失为一条好的出路，但民众坊碍于建筑本身的不足，无法走相同的路线。侧闻民众坊最近又准备改变其经营主题，将着力于打造相亲文化，不禁令人觉得胆寒，如果由于东湖的万人相亲大会而认为相亲文化可行，未免失之过偏，也不懂得把握消费者的心理，一年相亲三四次与将相亲提到议事日程并生活化毕竟是两回事。

四、总结

综上所述，发现商业项目之所以成功的原因除以上的种种原因以外，还有一个重要因素就是——深入地了解了消费者，有效地把握了消费者的消费心理及习性。而失败的原因却多不胜数，在竞争日益激烈的今天，稍有不慎便有可能满盘皆输，如民众坊及大汉口乐园，虽拥有极佳的地段，但因经营策略上的种种失误仍然使项目陷入的渗淡经营的凄凉局面。

较之住宅项目，商业项目更为复杂及难做，其定位与经营策略极端重要，是项目的灵魂，只有准确把握市场动向及消费者心理，做好宣传、策划工作，才有可能将项目经营好。