金地集团事件「金地集团资金链」

新华融媒看财经

文 | 贺向军

作为曾经的"招保万金"之一，金地集团毫不掩饰对规模增长、对重回龙头房企的渴望。

2016年，金地集团销售刚规模突破千亿，集团即宣布三年实现2000亿元销售额的目标，2019年，金地如期跨过了2000亿元的门槛。

2020年，金地集团实现合约销售额2426.8亿元，同比增长15%。4月19日，金地集团绩会上将2021年的合约销售金额目标定为2800亿。

从1000亿到2000亿，再到2800亿，金地集团的销售规模完成三级跳。

不过，金地集团销售规模快速增长，债务也是水涨船高，由千亿负债增至现在的3076亿，仅用了四年时间，2020年有息负债达到1130亿，利息支出达到57亿。与此同时，在规模路上狂飙，自诩"科学筑家、智美精工"的金地集团多地曝出质量门，频遭业主维权风波。

金地集团的增速

金地集团的财报显示：2020年实现营业收入839.8亿元，同比上升32.4%；实现归属于上市公司股东的净利润103.9亿元，同比增长3.2%。

在规模快速扩张的同时，金地的毛利率有所回落。财报显示，金地2020年房地产业务毛利率为33.56%，比上年降低7.7个百分点，较2019年的下滑幅度进一步扩大。其2019年房地产业务的毛利率为41.26%，同比减少1.82个百分点。

4月19日举行的线上业绩说明会上，金地集团董事长凌克回应，"近年来，在房住不炒和因城施策的调控基调下，房地产市场平稳运行，行业整体的平均利润水平逐步回落，头部房企的毛利率水平也逐步下滑，公司的毛利率水平也逐步下滑。"

土储方面，2020年，金地集团共获取了116宗土地，总投资额约1350亿元，权益投资额约697亿元，公司新增总土地储备约1657万平方米，其中权益储备约813万平方米。

截至2020年末，总土地储备约6036万平方米，权益土地储备约3,203万平方米，权益比53%，其中一、二线城市占比约为71.2%。

为了冲刺规模，金地集团往往通过降低土地储备权益占比以换取规模增长。2018年～2020年，公司新增权益土地投资额占比分别为40.4%、49%、51%。

平安证券发布研报指出，金地集团的土地储备权益占比较低，未来将面临少数股东损益占比上升而稀释归母净利润风险。

近年来，金地集团的销售规模大部分靠合作开发项目撬动，但也正由于加大了合作比例，公司的归母净利润同比增速略显乏力。

2016年～2019年，金地集团的净利润增速分别为96.87%、8.61%、18.35%和24.41%，净利润增速波动较大，销售规模的高增长并不能很好地反映到利润水平上。

有息负债快速增长

2020年8月，住建部和央行召开重点房企座谈会，宣布了严控房企融资的"三条红线"，即若存在剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%以及现金短债比小于1倍三种情况任一种则视为"踩线"。

在三道红线方面，金地集团保持了三项指标全部绿档。

财报显示：金地集团资产负债率为76.59%，剔除并不构成实际偿债压力的预收款项后，公司实际资产负债率为68.51%，净负债率为62.53%。

截至报告期末，公司持有货币资金541.97亿元，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数仍有1.21倍。

金地集团管理层表示，将合理管控负债规模的增长，债务增速会控制在15%以内，根据现金流情况灵活制定拿地计划和选择合适的方式。

作为少数未踩"红线"的房企之一，金地集团2020年以来的融资频率加快，动用了短期融资券、中期票据、小公募债券等各种融资手段，这也导致有息债务规模快速增长。

截止2020年末，金地集团的债务融资余额为1130亿元，其中49.52%为银行借款、公开市场融资占比为44.32%，债务融资加权平均成本为4.74%。资本化的利息支出合计人民币27.77亿元，没有资本化的利息支出约为人民币29.72亿元，利息支出合计57.4亿。

2019年年末，金地集团的有息负债合计人民币947.58亿元，对比来看，2020年金地集团有息负债同比增长19.25%，增长速度较快。

有息负债快速增长，总负债也水涨船高，2020年末金地集团的负债总额为3076亿，同比增长21.8%。

一个可对比的数据是：2016年底金地集团的总债务才1005亿元，到2019年总负债2524亿元，再到现在的3076亿，金地集团销售规模实现三级跳时，债务规模也在跨跃式增长。

债券与质量风波

过去，稳健保守是金地的风格，但由于规模扩张，金地集团需要不断地债来进行补血，其中部分用于借新还旧。截止2020年12月末，金地集团还有存续期的债券15只。

2020年4月，金地集团突然宣布调降"18金地03"公司债利率至1.50%，引发舆论轩然大波，被视为割机构的韭菜。

金地集团此举目的是通过调降债券利率达到公司债回赎回目标的资本运作，不过，在监管层的关注下，最终金地集团收回了下调令，"债券利率风波"凸显出金地集团的债务压力。

作为一家老牌品牌开发商，金地集团将"科学筑家、智美精工"作为自身经营的理念，对品牌质量要求高，公司是中国建设系统企业信誉AAA单位、房地产开发企业国家一级资质单位。但是近年来房屋质量风波不断、用户投诉不止。

去年以来，重庆大渡口金地自在城多次遭遇业主维权，原因是房子存在漏水、开裂等质量问题、示范区与交付实际情况差距太大等。对此，项目所在的重庆市大渡口区住建委于2020年底作出回应，称该项目车库和个别房屋存在渗漏现象属实，并表示"已要求该项目建设单位积极整改，确保交付质量。"

除重庆项目外，2020年6月交付的广东惠州大亚湾区的金地天润自在城花园，被业主曝出质量问题，比如漏水渗水严重、开裂等；金地海南自在城也被曝出精装房渗水、空鼓问题多。

还有浙江金华金地集团参与开发的千万豪宅"金地中梁西江雅苑"，多幢在建新房的不同楼层存在"梁柱轻轻一抠，混凝土就会掉落"天花板、墙壁、露台、飘窗等处有不同程度开裂等情况，遭遇了业主投诉等。

对房屋质量的投诉不断，或与金地集团快速扩张，合作开发项目有关，这几年，金地集团的权益投资占比大概只有五成左右。在追求极速规模扩张下，金地集团的质量受到拷问。

凌克在年报致股东函中提及，2021年开年以来，多项信贷及土地政策叠加，房企将要面对更大的资金压力。"中央对房地产行业管控政策的持续不放松，使需求端受到了一定的压制，虽然行业整体规模仍处高位，但增速已然放缓。土地成本的高企和销售端严格限价政策下，行业的收益率也面临着下行挑战，加之疫情影响，显而易见，2021年必将充满艰辛与挑战。"

自2020年下半年开始，面对"三道红线"的重压及供地政策"两集中"的试点，不少房企转换发展思路，纷纷调低增速，金地集团属于唯数不多的逆势扩张的房企。

凌克表示："公司始终坚持平衡发展观及稳健的财务政策，注意控制负债风险，在历史上也未突破过'三道红线'指标。"

不过，由于金地集团债务规模突破3000亿大关，有息负债超千亿，带来财务费用的不断增长，这对金地的利润带来影响，在房地产调控和融资渠道收紧背景下，金地集团的偿债能力也受到考验。