没有百米楼间距 这是港务区的“规划特色”...
来源： 2023-07-10 08:17:02
9月15日，一个粉友在购房群里抱怨，为什么港务区容积率2.2-2.5，竟然楼间距这么窄，是不是有什么猫腻？
看完信息之后，我们给了一个回复：这是国际港务区的特色，要求必须“视觉通透”，从正面、侧面、北面来看小区，都是一个通透社区，让项目通风采光更加优越。
当然，这与我们过去规划追求的不一样，以前西安楼市大量的点式楼、板点结合，都追求极致楼间距，有些地块不大，也能实现比较大的楼间距，就是采用“围合式排布”，建筑贴近红线，把景观挤压到中庭，这样就可以让楼间距变大，底商摆在住宅楼下。
这个规划，从单个项目来看，并没有什么不妥，但从1个到N个，全部都是33F高层建筑，就会影响西安城市的通透感，本来西安就有“四塞之固”，还变成了全国静风率最高的城市。此外，再加上汾渭平原风向秦岭涌入，西安还没有风道排出这些浮尘颗粒，结果就导致了，西安一度被诽谤成为“霾都”。
为了解决这个问题，在2016年，西安市有专家提出打造西安风道，提出“风道 景区”的建设模式，结果一通讨论之后，最终不了了之。这是没有办法解决的问题，因为，这是历史积累的欠账，不能怪规划大师们，因为大师只管个体，不管整体。
为了解决这个问题，西安开始要求全市项目降容，包括城改项目，还有就是要求重点项目视觉通透！
▲绿城全运村-效果图
▲中粮奥体壹号-效果图
▲金地玖峯汇-效果图
▲融创望江府-效果图
▲融创时代奥城-效果图
▲电建泛悦城-效果图
▲招商城市主场&央畔-效果图
▲陕建雲玥府-效果图
▲保利锦上-效果图
为什么港务区必须坚持“视觉通透”？因为，三个前提条件必须遵守，否则想要“社会效益最大化”，就没办法一直坚持下去！
什么是社会效益？社会效益是指最大限度地利用有限的资源满足社会上人们日益增长的物质文化需求，人的行动自由只能在必要的公共利益范围内才得以限制，往往在一段比较长的时间后才能发挥出来，它有很多方面但效益原理要点是社会总体利益出发来衡量的某种效果和收益。
为什么要在这里坚持“社会效益最大化”？从地理特征和实际开发需求来看，至少有三个情况，必须考虑在内：
其一，这里是西安“西南-东北”风道：因为西安地裂带的朝向是沿着“西南-东北”方向，因此，在避让地裂带的同时，西安的项目会自觉的形成绿化带，以及风道，而东北板块主城区入口就在港务区。
其二，这里是西安灞河风道：灞河风道从秦岭到灞渭交汇点，这个片区不仅是浐灞泾渭四河交汇的核芯，还是灞河风道的开口处，绵延几十公里，因此，在这个片区范围之内，都是要求尽可能高标准去设计。
其三，这里是国家“十四运”主场：因为西安港务区成为国家十四运的主场，因此，板块的设计是按照“对标雄安新区”建设，这不仅是要能工巧匠构思，还要追求社会效益最大化，形成片区俨然的视觉体系。
那么，其他板块有没有类似的强制要求？有些是有强制要求的，随着主城区土地变得越来越少，地方上都在高标准规划！
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