​郑州二手房 买不起、卖不掉 尴尬的大多数

据郑州市房管局数据显示，10月份郑州全市二手房共成交4202套（间），二手房成交量价齐跌，主城区交易量占比超7成，表现优于郊县市场，金水、二七、中原成交量较高。

这是近一年以来，郑州市二手房成交情况，可以明显看出，从今年6月份以来，二手房成交量持续下跌（8月疫情影响数据不够完整），进入10月份，二手房成交均价也有所下跌。

小楼咨询了多家专业中介，被告知，很多二手房最终都卡在了银行贷款这一步，40平以下或20年以上房龄的房子，放款尤为困难，因此很多房龄超过20年的老破小，即便周边生活配套较为成熟，即便房价一降再降，也很难顺利成交，整体成交周期也被不断拉长，之前3个月能成交的房子现在可能有拖到半年左右。

市场数据显得格外冷清，实际看房却是另一种感受：想卖的房子卖不掉，降价的房子看不上，看上的房子抢不到。

1挂牌10个月，依旧没卖掉

房子挂牌10个月，期间5/6个中介带看，至今依旧未能成交。

张欣的房子位于金水区南阳新村街道办事处，是辖区内最大的一个小区，原为铁路职工家属院。因建成较早，经过几十年的改造及变迁，院内硬件设施已经极度的老化、生活环境极度的混乱。因此，张欣一开始就没打算卖高价，50多平的房子挂牌价仅为40万元，价格不到8000元/平。

“怎么说也是三环内的房子，而且离地铁站也才500米的距离，周边的新盘项目都得15000/16000元，我这价格还不到新房的一半，应该会很好卖吧。”

谁知道整整3个月，没有一个意向客户看房，张欣在中介的建议下，下调了3万元的总房价。一周过去了，还是没人看房，着急用钱的张欣扛不住了，再次降价6万元，这下来看房的人是有了，不过看完小区和房间内部情况，都觉得过于陈旧，最终也都没能成交。

截至目前，该房源总价已下调10万元，均价仅有5000多元/平，很难想象这是郑州三环内小区的价格，更难想象的是，如此低的价格，依然没人愿意接手。

和张欣同小区的另一个78平米的小户型房源，户型更好，但价格更贵，8000多元/平，去年12月底挂牌至今，同样尚未成交。

中介表示“8000多的价格，放在主城区域任何一个新房或者次新房上，都算捡漏，可放在这个小区，就是不好卖。我之前成交的几套价格一般6000-7000元算是比较正常，就这买家还挑户型和内部装修。”

降价卖房的并非都是“老破小”，一些建成年限不长的小区同样在降价促销。据诸葛找房数据研究中心监测，上周郑州市有1507套二手房源调价，其中降价房源量1413套，环比下降7%，占全部调价房源量的93.8%。

热门降价小区全部位于主城区，，管城区的正商新蓝钻、美景鸿城、橡树玫瑰城、富田太阳城和正商幸福港湾分别以38套、36套、34套、27套、26套降价房源位居前五位。

2相去甚远的二手房小区命运

有小区降价也难卖，自然有小区常年霸榜二手房交易排行，典型如经开区远大理想城，带看次数和近90天成交套数都遥遥领先。

美剧《纸牌屋》中有句经典台词：“权力就像房地产，位置是所有的一切，你离中心越近，你的财产就越值钱。”完美契合了买房就是买地段的购房逻辑。

何为地段？资源占有加产业分布罢了。综合品牌、品质、地段、物业、配套等购房要考虑的众多因素，郑东新区都该是我们的首选。

然而，郑东新区的热门二手房小区均价都在2万元/平以上，显然不适合绝大多数购房者于是，有了金水、高新、经开，有了惠济和管南，有了中原和二七，参考市场口碑和二手房成交数据，小楼整理了一下各区域值得重点关注的二手房小区，帮你不买贵不买亏。

奥兰花园和正商东方港湾，核心资源是优质学区，周边有康平小学和郑州九十六中，距离地铁3号线东周站也都在500米内，适合改善和刚改家庭。

永威翡翠城和永威东棠核心资源是次新 品质小区，永威东棠是区域标杆产品；海马公园是区域内的明星产品，目前也是高铁片区有新房在售的项目。

其次是金水区。

金水区多个值得关注的小区都背靠名校学区或者优质学区。

正弘数码公寓和鑫苑世家，背靠河南省实验中学，且购房总价低。

圣菲城和恒大名都，背靠文化路二小、三小和郑州四十七中，适合刚需改善家庭。

天下城背靠优胜路小学和郑州七中，文博花园背靠文化路一小和省实验中学。

接下来高新、经开和管城可作为第三梯队，中原、二七以及惠济作为第四梯队，主要以次新房为主。

3

二手房市场逐步回暖

接下来，我还是挺看好郑州二手房市场的，原因有两方面：

第一是期房的“不安感”太强烈了。这种不安感不仅仅是购房者对能否顺利交房的不安，还包括对目前价格的不安，怕买错区域，怕买错价格，怕站岗。因此，无形中给了二手房更多的生存空间。

第二是二手房市场出现了一些明显的回暖迹象，成交量在逐渐接近往年正常水平、二手房利率明显松动、放贷周期缩短，7月份二手房贷款审批需要拖到年末，目前申请年底之前也能审批下来。

新房回暖不算真的回暖，二手房市场才是楼市最根本的风向标。如果年底之前有换房打算，无论是买房还是卖房，都请不要犹豫。