当前位置:首页 >楼市快递 >

​郑州二手房 买不起、卖不掉 尴尬的大多数

来源:   2023-07-05 08:16:59

据郑州市房管局数据显示,10月份郑州全市二手房共成交4202套(间),二手房成交量价齐跌,主城区交易量占比超7成,表现优于郊县市场,金水、二七、中原成交量较高。

这是近一年以来,郑州市二手房成交情况,可以明显看出,从今年6月份以来,二手房成交量持续下跌(8月疫情影响数据不够完整),进入10月份,二手房成交均价也有所下跌。

小楼咨询了多家专业中介,被告知,很多二手房最终都卡在了银行贷款这一步,40平以下或20年以上房龄的房子,放款尤为困难,因此很多房龄超过20年的老破小,即便周边生活配套较为成熟,即便房价一降再降,也很难顺利成交,整体成交周期也被不断拉长,之前3个月能成交的房子现在可能有拖到半年左右。


市场数据显得格外冷清,实际看房却是另一种感受:想卖的房子卖不掉,降价的房子看不上,看上的房子抢不到。

1挂牌10个月,依旧没卖掉



房子挂牌10个月,期间5/6个中介带看,至今依旧未能成交。


张欣的房子位于金水区南阳新村街道办事处,是辖区内最大的一个小区,原为铁路职工家属院。因建成较早,经过几十年的改造及变迁,院内硬件设施已经极度的老化、生活环境极度的混乱。因此,张欣一开始就没打算卖高价,50多平的房子挂牌价仅为40万元,价格不到8000元/平。


“怎么说也是三环内的房子,而且离地铁站也才500米的距离,周边的新盘项目都得15000/16000元,我这价格还不到新房的一半,应该会很好卖吧。”


谁知道整整3个月,没有一个意向客户看房,张欣在中介的建议下,下调了3万元的总房价。一周过去了,还是没人看房,着急用钱的张欣扛不住了,再次降价6万元,这下来看房的人是有了,不过看完小区和房间内部情况,都觉得过于陈旧,最终也都没能成交。


截至目前,该房源总价已下调10万元,均价仅有5000多元/平,很难想象这是郑州三环内小区的价格,更难想象的是,如此低的价格,依然没人愿意接手。

和张欣同小区的另一个78平米的小户型房源,户型更好,但价格更贵,8000多元/平,去年12月底挂牌至今,同样尚未成交。


中介表示“8000多的价格,放在主城区域任何一个新房或者次新房上,都算捡漏,可放在这个小区,就是不好卖。我之前成交的几套价格一般6000-7000元算是比较正常,就这买家还挑户型和内部装修。”


降价卖房的并非都是“老破小”,一些建成年限不长的小区同样在降价促销。据诸葛找房数据研究中心监测,上周郑州市有1507套二手房源调价,其中降价房源量1413套,环比下降7%,占全部调价房源量的93.8%。

热门降价小区全部位于主城区,,管城区的正商新蓝钻、美景鸿城、橡树玫瑰城、富田太阳城和正商幸福港湾分别以38套、36套、34套、27套、26套降价房源位居前五位。


2相去甚远的二手房小区命运



有小区降价也难卖,自然有小区常年霸榜二手房交易排行,典型如经开区远大理想城,带看次数和近90天成交套数都遥遥领先。


美剧《纸牌屋》中有句经典台词:“权力就像房地产,位置是所有的一切,你离中心越近,你的财产就越值钱。”完美契合了买房就是买地段的购房逻辑。


何为地段?资源占有加产业分布罢了。综合品牌、品质、地段、物业、配套等购房要考虑的众多因素,郑东新区都该是我们的首选。


然而,郑东新区的热门二手房小区均价都在2万元/平以上,显然不适合绝大多数购房者于是,有了金水、高新、经开,有了惠济和管南,有了中原和二七,参考市场口碑和二手房成交数据,小楼整理了一下各区域值得重点关注的二手房小区,帮你不买贵不买亏。

奥兰花园和正商东方港湾,核心资源是优质学区,周边有康平小学和郑州九十六中,距离地铁3号线东周站也都在500米内,适合改善和刚改家庭。

永威翡翠城和永威东棠核心资源是次新 品质小区,永威东棠是区域标杆产品;海马公园是区域内的明星产品,目前也是高铁片区有新房在售的项目。


其次是金水区。


金水区多个值得关注的小区都背靠名校学区或者优质学区。

正弘数码公寓和鑫苑世家,背靠河南省实验中学,且购房总价低。

圣菲城和恒大名都,背靠文化路二小、三小和郑州四十七中,适合刚需改善家庭。

天下城背靠优胜路小学和郑州七中,文博花园背靠文化路一小和省实验中学。

接下来高新、经开和管城可作为第三梯队,中原、二七以及惠济作为第四梯队,主要以次新房为主。



3


二手房市场逐步回暖


接下来,我还是挺看好郑州二手房市场的,原因有两方面:


第一是期房的“不安感”太强烈了。这种不安感不仅仅是购房者对能否顺利交房的不安,还包括对目前价格的不安,怕买错区域,怕买错价格,怕站岗。因此,无形中给了二手房更多的生存空间。


第二是二手房市场出现了一些明显的回暖迹象,成交量在逐渐接近往年正常水平、二手房利率明显松动、放贷周期缩短,7月份二手房贷款审批需要拖到年末,目前申请年底之前也能审批下来。

新房回暖不算真的回暖,二手房市场才是楼市最根本的风向标。如果年底之前有换房打算,无论是买房还是卖房,都请不要犹豫。

相关文章



TOP