青岛市北出现8000单价的房源 能不能买 「青岛市北区二手房房价最新消息」

本文分两块，一是关于老破小的买房建议，二是100万以内在青岛买房的建议。

这几天，中介朋友圈出现了一个房源，青岛市北区人民路的，52平套一，5楼非顶，只卖45万，但是要求全款。

这是一个典型的老破小，以我以前的观点，是不建议买的。但这个房源单价太低了，只卖到8600元/平，太具有诱惑力了。不少朋友问我这个房子能不能买，下面我说一下我的观点。

一、这个价格是否合适

青岛市区的这种老破小多集中在老四方、沧口，其他区域也有一部分。我在去年11月的文章《青岛房价降了30%？》中曾经分析过，当时这些老破小价格是：顶和底在一万二三，其他楼层在一万五六，而且房源充沛。

现在时间过去了3个月，经过去年底的一轮出货，这种价格的房源实际上是减少了。但现在疫情扰乱了正常的市场规律，买房的人都不出门，小范围的价格高低已经失去了比较的意义，难以诱惑买房人出门看房。

疫情影响了房地产行业，也同样影响了其他行业。企业主们没有了销售收入，还得正常支付员工工资、房租，就是普通人也可能遇到个用钱的急事或者失了工作还不起房贷，这时候现金流就可能出现问题。

中国人的钱大部分都在房子里，缺钱了就得卖房子。小范围的降价没人买，就得腰斩价格吸引买房者。这个房源就很典型，房东家人生病急用钱，也知道疫情关键时刻不好卖，所以直接来了一个5折大甩卖。

那这个价格合适不合适呢？当然合适，都打5折了，还要什么自行车！

既然价格合适，能不能买？这个还得分情况。

二、特价老破小能不能买

前面说过，疫情还没结束，一部分人的钱包就瘪了，这类急卖房、腰斩房还会越来越多。房子价格秀色可餐，能不能吃还得分情况来看。

对于特价老破小，我想更适合以下两类人：

一是投资客。投资客追求的是利润比，利润大、好出手是他们的最爱。特价老破小虽然市场不好，但那都是因为价格的缘故，只要价格低，阁楼、地下室都有市场。像这个房源，低买低卖还有不少的利润空间，也就会吸引很多人来买。据说这个房子发布当天看房的人门庭若市，很快就卖出去了，所以想买这个房子的就不要私信我了。

二是不着急住的刚需。刚毕业的小年轻、单身女性，手里面钱不多，也不着急入住，倒是可以看看这类房源。与其被公寓、P2P平台把钱忽悠走，不如买个低价的正常住宅，等你要结婚了、要创业了，还可以把房子卖了，以这种低价小房子为跳板博取更大的房子，委实是一个不错的选择。

对于着急入住的刚需，我是不建议购买这种老破小的，即使价格再便宜，你也要经得起诱惑。既是刚需，手里的钱就有限，这种特价老破小多是要求全款，你买了这个房子就没法去买别的房子了。最要命的是，青岛限售5年，5年里你可能就没法换房子，难道你要守着老破小去结婚吗？一时的冲动，可能就会耽误人生大事，买房无小事，还是需谨慎。

所以，对于着急入住的刚需，我还是建议你去看看新房、次新房甚至大点的老房子，疫情中处处充满着机会，说不定也能捡到不错的房子。

三、100万以内买房建议

有读者问我100万之内怎么买房，我也借此机会说一下我的观点。

其实，在青岛100万以内买房是一个尴尬的存在。市区只能买老破小，近郊区也只能买老破小，只有在远郊区才能买一个像样的房子。虽然总体上是这么个情况，但也不乏其他的机会。对于这部分读者，我有以下四点建议：

1.可以考虑市区老破小

原因一如前面所述。当然，你要是作为跳板，可以买套一；要是长期自住，最好买个小套二，有完美配套和短通勤的优点加持，也是可以生活的很幸福的。

2.公寓不要碰

青岛的公寓市场有一个十分奇怪的现象，市南的公寓卖1万多，市北、崂山、李沧的卖1万多，胶州、胶南的也可以卖一万多。既然是一个奇怪的现象，就说明有很多问题，市区的公寓卖一万多，是因为周边的二手公寓就卖这个价钱；郊区、远郊区的公寓卖一万多是因为周围住宅就卖这个价钱。

很多公寓都设计成双层的LOFT，样板间装修豪华，置业顾问拿着计算器啪啪算出租金很划算，这满足了很多人的小小的美好愿望，小年轻、初步看房者、尤其是单身女性很容易一冲动就买了。我想说的是，这都是陷阱，青岛还没有出现可以投资的公寓。

买公寓的目的，无外乎三种，一是短期过渡，那过渡完就得卖了或者出租，可买公寓卖公寓都是要交很多税的，而且公寓没有户口、没有学区、商水商电，是没有市场、很难出手的，出租的持有成本也不低，干嘛不一开始就买个小点的住宅呢。二是投资，公寓除了高税、难卖的缺点，还有一点无法容忍，就是不涨钱，犹记得占据市北最佳位置的某克拉公寓，周边同时期的住宅都卖3万了，某克拉还是只卖1万出头，就是不涨钱，你头疼不。三是出租，市区的公寓还可以赚个租金，虽然相对于持有成本也无关痛痒，郊区的公寓就只能放着吃灰了。如果说市区的公寓是一个深坑，那郊区的公寓就是个无底洞。有这个钱真不如去买老破小或者在郊区买个小住宅。

其实，公寓只配存在于一线城市的核心地带，其他地方都是坑。青岛的公寓就是花瓶，好看但没有投资价值。

3.远郊区要谨慎

如果你在远郊区工作，那可以在远郊区放心大胆的买；如果你是投资，请看我在《关于在青岛投资二手房的一些建议》中说的一段话：

投资买房一定要看重视房子的金融属性。我以前多次说过，只有一二线城市的房子才有金融属性，对于一线城市可能是大部分区域，二线城市只能是主市区和近郊区。房子最终只能是刚需来接盘，刚需买房的需求就是自住，自住就要考虑通勤和配套，没有工作和配套的房子会有人接盘吗？所以，我认为随着郊区甚至远郊区的新房逐渐交房，通勤和配套的不适会倒逼部分买房人回归主市区和近郊区，庞大的新房市场和无人接盘的二手房市场会共同促成郊区、远郊区房地产的伪金融属性假象的破裂，并会逐渐增强主市区、近郊区房子的金融属性。

另一个不容忽视的现象是，这两年郊区、远郊区卖了不少的地，而且还在继续卖地，源源不断的房源已经在路上，供大于求已经出现。

4.近郊区、郊区存在买房机会

虽然青岛近郊区、郊区房价整体在1.5万左右，100万总价也买不到好房子，但细细甄选，还是能找到不少洼地的。

像黄岛的维多利亚湾，虽然现在荒了点，但是凭借与黄岛中心区和青岛市区的距离优势，还是可以发展起来的。前几天又传出了9000多的单价，100万以内还是可以买到套三的（作者不在此小区住，纯属个人观点）。

像十梅庵片区的次新房和金沙滩附近的2000年多点的老房子，好好选选还是可以买到套二的。

100万之内在青岛买房就像是夹缝之中求生存，既然钱上不如意，就得多动动脑子，多动动身子，多加些中介，多看看他们的朋友圈，须知好房子都在朋友圈里。

另外，我对于买房时机是这样看的：疫情过后是一个机会，需要懂得把握；现在各地政府救市政策频出，下半年可能不如上半年。由于个人房东不受政策制约，降价幅度更加自由，疫情过后二手房里的机会可能多于新房。

来自工众号：青城山说