河西双学区法拍房降价118万 超3000人围观 二手房中介吐槽难卖

接近年关，南京楼市逐渐恢复了平静，但是法拍房市场上却依旧颇有看点，不少学区房挂出，引起不少买房人的兴趣。

近日，我在阿里法拍房网站上看到一套位于鼓楼龙江的芳草园小学凤凰校区、二十九中致远中学的双学区房，市场估价591万，起拍价472.8万，价差约118万，引起3054人围观，75人设置了拍卖提醒。

截图来源：阿里法拍

河西双学区法拍房地理位置优越，室内实景曝光

据了解，这套学区房位于鼓楼区凤凰东街48号，也就是鑫宏花园小区的01幢907室，所在楼幢东临凤凰东街，西临北圩路，南临清凉门大街，北临凤凰东街。建筑年代为1998年，屋总层数为15层，两梯三户，楼内2部电梯。拍卖房源的总建筑面积为131.81平方米，套内建筑面积为113.83平方米，三室两厅一厨两卫设计，新度约八成新，通风状况较好。

值得注意的是，拍卖房源可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担。

房屋内部实景图如下：（图源水印）

总体来说，这套法拍房源的属于河西，地理位置较为优越，周边配套成熟，有20路、23路、43路、等多条公交路线经过，另外，所在区域外部基础设施达“六通一平”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气及场地平整）。生活基础设施齐全，小区绿化环境较好，虽然是老小区，但是有专门的鑫宏物业公司管理，安全保障程度较高。

芳草园小学学区房2019年房价跌幅最高，大户型难出手

鑫宏花园双学区的优势是让众多买房人看中的重要因素。也有不少买房人想要投资学区房，那么芳草园小学凤凰校区和二十九中致远中学的实力究竟如何呢？

很多人疑惑芳草园凤凰校区的师资力量是不是和芳草园小学挂钩？据知情网友透露，她有个朋友之前在芳草园小学任教，朋友表示，芳草园凤凰校区和芳草园小学并不是一个学校，中间还隔着白云园和汉江路小学，将来更不可能合并。从2019年南京小升初的个小成绩排名来看，虽然芳草园小学位列前五，但是凤凰校区却连前40名都没有上榜。

另外，根据乐居统计的2019年南京19所学校学区房均价数据来看，即便是名校一线学区房2019年挂牌均价有了明显的下跌。其中挂牌均价下跌幅度最高的就是芳草园小学，为9.55%。

而二十九中致远中学的情况也与上述情况大同小异，该校是二十九中的分校，教学质量和本部存在有较大的差距。网上也有种种猜测，表示虽然二十九中实力强大，但是两个学校之间应该不会合并。

两个名头响亮的本部实在是让这些分校存在一定的迷惑性。那么这两个学校的学区房市场如何也需要二手房市场数据来直接反应。根据安居客数据显示，鑫宏花园最新的二手房挂牌均价为48453元/㎡，同小区的挂牌房源较少，只有不到10套，目前有一套113平的大户型挂牌价格为46692元/㎡，总价530万。

通过采访二手房置业顾问得知，目前该小区整体130㎡的房源卖的比较少，该小区是芳草园小学凤凰小区和二十九中致远中学的学区房，所以小户型更受偏爱，流通较快，价格较高。关于价格问题，置业顾问表示，以他的个人经验来看，130㎡的大户型虽然在法拍上的市场估价在591万，但是超过总价450万的话并不是很好出手。

所以尽管法拍房网站上的价格比市场估价要低100多万，但是但是起拍价格依旧高于中介预估，买房人也要做好前期的二手房市场调研，看是否真的“捡到漏”。

“公民同招”是大势所趋，黑马学校学区房更值得家长关注

2019年8月份，江苏就曾全省官宣过，2020年起，江苏省小学初中开始“公民同招”。民办学校报名人数如果超过核定招生计划人数，将要进行100%电脑摇号来进行录取。

到了11月15日，扬zi晚报就曾报道，从2020年秋季开始，江苏省教育厅要求民办、公办学校全面实行同步招生；民办学校在招生中不得进行书面考试和面谈；不能以各种社会培训机构提供的证书作为前置条件。

虽然目前南京市“公民同招”政策具体细节还未制定，但是政策对于学区房肯定是有一定的影响。一些一线学区房的价格不会受到太大影响，二线学区房价格有上涨空间，并且当几个学校同时归于一个片区的时候，一部分优质生源如愿上到心仪的学校，剩下的互相调剂，好的学校学区房价格会把同片区其他学区房的价格带热。另外，南京目前推进的教育集团化也会削弱学区房价值。集团化后老师内部调剂，能够提高另外几个校区周边的学区房价格。

与此同时，而考不上优质的民办学校就有可能被调剂到更差的公办学校，这样的风险也会阻止一部分家长狂热的冲击民办的“冒险行为”，所以说，“公民同招”对于抑制民办学校的热度有一定作用。反过来，学区房的价值永远存在，不过对于买房人而言，自住的意义就更加大于投资了！

所以，即便“公民同招”是大势所趋，可是家长们对于购买学区房的热情也并没有消退。然而一线学区房价格实在令人望尘莫及，现下南京又有哪些黑马学校逆风扬帆，值得家长们关注呢？

以下是2019年南京中考均分排名表：

从以上表格中我们可以看出，虽然民办学校的成绩令人瞩目，但是也有几所公办学校成绩有非常亮眼的存在。如钟英中学、浦口外国语、致远中学等。

1、钟英中学

钟英中学是秦淮区公办初中的头部学校，建校已有百年，在浩瀚的时光洪流里培养出一批高知人才。最近几年中考成绩高于市均分60分以上，中考均分在公办学校里稳居前十名。2019年更是培养出一名中考状元，是2019年中考一匹亮眼的黑马。

钟英中学施教区范围：王府园、小火瓦巷、游府新村、火瓦巷、淮海新村、洪武路小区、武学园小区、金盾公寓、观城中华路壹号、城开国际、蔡家花园、天空之都、金宝花园、西一新村、祠堂巷小区、延龄巷、火瓦巷外贸公寓、益乐村小区、西方巷、盛天大厦。

2、致远中学

致远中学首考600分以上的考生占全体考生的33%，均分569.03分。第一届学生不全是学区生，有其他区域的优录生。此前，致远在区统考中一直排名靠前。

致远中学施教区范围：夹江以东、江东中路以西、梦都大街以南、江山大街以北的地区。凡属于夹江以东、江东南路以西、江山大街以南、头关街以北区域内符合义务教育入学条件的小学应届毕业生2019年入学到致远初级中学。

3、雨花台中学

一直以来，雨花的教育资源就有点不够看。从2019年的中考均分来看，只有雨花台中学一根独苗上榜，而且雨花台中学每年仅统计前500名的成绩。雨花台中学的学区房也值得家长重点关注。

雨花台中学施教区范围：雨花东路至卡子门大街（西侧）100号：晨光巷、西羊巷、机电花园、爱涛逸珍公馆、花雨南庭、大桥机器厂宿舍；

雨花西路1号至127号，雨花西路129号至小行路16号（警官学院）：雨花路铁路以南、普德村、普德花园、钱家村、四季经典、四季阳光、能仁里（16号大院除外）、能仁里一村、二化机宿舍、电信局宿舍、名门公寓（住宅部分，过渡学区），安德里、安德里小区、龙福小区、龙福山庄；省地质工程勘察大队宿舍；

长虹路铁路以东双号自244号、单号自391号始：绿岛华庭、窑岗村、锦虹美苑、雨虹雅苑、观云国际、观抛公寓（过渡学区）;

宁南新区：康盛花园、玉兰山庄、仁恒翠竹园、翠岛花城、花神美境、阅城国际花园、蓝筹谷、郁金香花园、君子兰花园、望江矶、郁金香路12号和16号、泰龙家园；君悦湖滨、宏图上水园、双龙嘉园（过渡学区）;

4、浦口外国语学校

2012年，弘阳集团与南外签约，为弘阳小区配套建设浦外。浦口外国语学校，一直属于浦口有口皆碑的优质学校。2019年中考，除了老牌公办明发一中稳定发挥外，浦口外国语学校也榜上有名。

浦口外国语学校施教区范围：旭日爱上城、旭日华庭、旭日上城、旭日家园。

结语：

不论是黑马学校的学区房还是法拍房的学区房，关注度居高不下的原因无非是家长对孩子抱有殷切希望。好的学区房对于孩子的教育来说自然是如虎添翼，但是归根结底还是端正孩子对于学习的态度，成绩的好坏在于孩子自身。家长在力所能及的情况下购买学区房更是要擦亮双眼，多方了解再下手！

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文章来源:乐居买房