郑州改善盘推荐「现在郑州买房好吗」

FANGDONG

2022年7月23日傍晚时分，在连遭烂尾楼摧残、炙热的郑州。

马仁宝和张宝乐（化名）相聚在郑东新区绿城百合一心料理店二楼的小包间内，芥末章鱼、精品毛豆上桌。

马、张这两位郑大新闻与传播学院的室友，手握倒满朝阳啤酒的玻璃杯，闷了一大口，开始讨论买房大事。

马仁宝筹借够150万要杀入北龙湖北岸华润瑞府127平米小高层；

张宝乐则执意150万买下南三环140平米刚需盘，更宽敞……

马、张二人此刻的选择，其实都是对未来人生的投票，换言之，马仁宝4岁的儿子和张宝乐3岁的女儿，未来都各自处在什么样的人生阶层？

马、张二人当下的选择，类似2008年有人买货栈街建业香槟圣园，有人买绿城百合一样。

本文通过详细数据分析，为你揭开当下郑州房地产乱象之谜，同时也告诉你为何穷人会沦为赤贫，富人会越富有？

或许它为正在买房的你，避开一场买房厄运……

FANGDONG ｜ 房东俱乐会

撰文：慕容晏 美编：小樱 校对：大豆

日前，郑州市自然资源和规划局郑东新区分局发布公告，拟出让郑东新区两块宅地。

1、北龙湖北岸中海云鼎湖居东侧一块住宅用地，约91.44亩，容积率2.39，限高60米。适合做14-16层小高层；

该地块预估货值约50亿左右。

2、龙子湖贾鲁河南岸，正商书香华府东侧一块宅地，约50.74亩，容积率3.0，限高80米，适合做26层小高层；

该地块预估货值约24亿左右。

两块地推出，将刺激郑州单价2万-3万的改善市场份额进一步扩大。

01

北龙湖北岸新地块小高层会卖多少钱一平？

要猜北龙湖北岸这块新地块售价，先猜其楼面价。

2019年12月6日，中海摘得云鼎湖居地块时，拿地溢价率20%，楼面价14743.1元/平，项目销售时精装均价2.9-3.2万/平。

该项目共计规划1317套房，销售货值约55亿，车位货值5亿，总货值约60亿，目前已经售罄。

2021年，中海云鼎湖居项目在郑州楼市以47.8亿销售额摘得销冠。

2021年11月19日，华润零溢价摘得北龙湖瑞府地块，楼面价14060.6元/平，项目如今售价在2.8-3.2万/平左右。

该项目共计规划934套房，目前已经销售货值约11亿，备案约10亿，该项目今年供货总量约30亿，下半年将会再卖20-25亿左右。

以上两块同素质地块比价，得出以下结论：

1、华润拿地时，郑州因洪水和疫情影响，市场环境比2019年中海疫情前拿地更低迷，所以楼面价低了683元/平。

华润新地块楼面价低和售价却上升的原因是：

A、华润产品力再升级；

B、华润北龙湖北岸与高铁区齐头并进。

2、华润今年卖30亿 ，也比不上中海去年47.8亿摘得销冠的霸气。

原因如下：

A、今年郑州市场不如去年；

B、华润幸福里抢了大部分市场；

C、去年北龙湖小高层被中海收割太猛。

3、2021年郑州2-3万改善市场份额只有约5.5%。

2021年中海云鼎湖居销售47.8亿；

2021年美盛教育港湾38亿，其中单价过2万的约10亿；

2021年康桥香麓湾18.4亿，其中单价过2万的约10亿。

以上三盘2-3万产品销售额约70亿，其他2-3万楼盘销售额约40亿，合计共销售110亿左右，占市场总额5.5%。

4、2022年上半年，郑州2-3万改善盘市场份额高达22.2%。

相比2021年全年，2022年上半年，郑州2-3万加楼盘的市场占比已经提升了17个百分点！

郑州新建住宅成交套数同比下滑7成的情况下，2-3万改善市场却稳步增长。

华润幸福里，上半年成交约43亿，预计下半年成交15-20亿左右；

华润瑞府，上半年成交约11亿，预计下半年成交20-25亿左右；

美盛金水印，上半年成交约8亿，预计下半年成交13-15亿左右；

万科古翠隐秀，6月18日开盘成交约7.8亿，预计下半年成交15亿左右；

海马公园，上半年成交约6.7亿，下半年仅剩1栋楼加推，预计成交6亿左右。

2022年上半年，郑州2-3万加楼盘合计成交约80亿，占大郑州住宅总销售额的22.2%。

从全年预估来看，除了以上5盘全年成交的140亿左右，其他2-3万加楼盘约40亿，合计约180亿。

5、改善市场乐观，地主预期升高。

北龙湖北岸新地块，在郑州2-3万改善市场份额从5.5%提升到22.2%，改善市场乐观，所以预计起拍楼面价要贵过华润，但是比中海云鼎湖居低。

即在14060.6元/平和14743元/平之间，约14500元/平。

北龙湖北岸新地块自身素质相当不错，形状方正，北临魏河，而且地块离地铁4号线清华附中站、龙湖中环北站都为600米，位于两站都是一个街区的距离。又处在北龙湖北岸中原科技城核心区域，届时挂拍一定不会再零溢价成交。

魏河

清华附中·启迪郑东科技城

6、北龙湖北岸新地块为何卖3-3.1万/平？

该地块预计在2023年6-9月入市，届时华润幸福里清盘，华润瑞府将剩余100套左右房源，价格在3.4-3.6万/平（备案价精装限价3.6万/平）。

综上所述，北岸新地块入市时，竞争对手减少，而郑州市场依然是改善市场占比达到约20%的情况下，该地块新房售价可能以3-3.1万/平开盘。

预测该地块的产品力将是再升级的华润瑞府，与云鼎湖居、瑞府的产品力相比，中海云鼎湖居<华润瑞府<北岸新地块。

是不是早买的就亏了？

答案也不是！

2023年北岸新地块入市时，中海云鼎湖居已是现房，华润瑞府的工程也超越50%，北岸新地块工程仅有15%，时间成本也不容忽视。

这么看，北龙湖北岸呈现的价格坚挺、产品力上升局面，近三年不可能垮下来。

02

龙子湖新地块高层卖多少钱一平？

先直接抛出预估答案：

龙子湖新地块挂拍，熔断楼面价在11500元/平左右。

高层产品首开价格，预计在2.4-2.6万/平。

原因如下：

1、龙子湖新地块素质相当优秀，已是东区极为优质的地块。

地块北临贾鲁河，南侧隔北三环高架与魏河故道相邻，双河景相拥。交通上也非常便捷，正好处在北三环与东西环西北象限，恰好有北三环高架上下桥口，20分钟以内可以直达北龙湖中原科技城、高铁东站东西广场、郑东新区。

贾鲁河

教育配套上，该地块西侧400米即为九年一贯制公办郑东新区河南大学附属学校，目前已经招生，教学质量近年在郑东新区起势迅猛；地块东侧还规划有一处高中用地。此外，地块北侧与河南大学郑州校区隔贾鲁河相望，南侧则是龙子湖大学城。

河南大学附属学校

2、龙子湖新地块楼面价不会超过北龙湖新地块，北龙湖新地块楼面价在14500元/平左右，龙子湖新地块则大概率在万元出头，后期以2.4-2.6万/平入市，完全有足够的利润，也符合市场需求。

3、龙子湖已经多年没有新项目入市，市场渴望新产品出现。

4、精装龙子湖高层是东区一大批二手房杀手？

郑东新区二手房市场格局大体如下：

A、正商书香华府二手房单价2.3万/平左右；

B、永威五月花城二手房单价约2.5万/平左右；

C、东风东路沿线绿地老街、建业联盟新城、绿城百合等二手房均价约2.2-3万/平。绿地百合公寓春晓苑2.7万/平、联盟新城一期2.9万/平、第一大街逸水湾2.6万/平、永威翰林居2.6万/平、绿地老街一期2.5万/平、民航花园2.2万/平……

D、高铁东站周边二手房均价约2-3万/平。中豪汇景湾2.7万/平、雅宝东方国际花园2.4万/平、奥兰花园2.4万/平、东方鼎盛时代一期2.4万/平、路劲河畔明珠2.4万/平……

相比东风东路、高铁东站周边老二手房，新地块的产品优势一定非常明显，无论是建筑设计、户型设计还是地下车库、停车位（电动充电桩）配比，都有着碾压优势；

龙子湖新地块精装修以2.4-2.6万/平入市，已经足以形成东区范围内价格倒挂，销售无忧。同时，东区2-3万的二手房小区将遭遇最大冲击。

5、郑州单价2-3万的楼盘销量，已经在2022年上半年迎来了大爆发。

2019全年，郑州单价2-3万改善市场规模，占比仅有约2.8%左右；

2020全年，郑州单价2-3万改善市场规模，占比仅有约4%左右；

2021全年，郑州单价2-3万改善市场规模，占比仅有约5.5%左右；

2022年上半年，郑州2-3万改善市场规模约80亿，市场占比猛然达到22.2%左右。

北龙湖和龙子湖两块地的总货值，仅有约74亿。

其中北龙湖北岸新地块规划建筑面积约15.2399万平，带车位总货值约50亿。龙子湖新地块建筑面积约10.1479万平米，带车位总货值约24亿左右。

这意味着，即便是下半年以及2023年市场更为拉胯，龙子湖新地块与北龙湖北岸新地块，两块地约74亿的货值，也完全不够市场消化。

6、北龙湖和龙子湖两块地，大概率也是这些龙头品牌房企摘得。

目前依然能够在土拍市场上争抢好地块的房企，要么是保利、华润、中海、华发、越秀等央企国企，要么是星联、龙湖、旭辉等资金相当稳健的龙头民企。

据说，该地块星联志在必得。

这些房企进驻也意味着，龙子湖、北龙湖北岸两块地，在具备了好地块、好位置、好开发商优势的同时，也会具备好产品、好服务，最终成为郑州市场上多好型改善产品。

综上所述，龙子湖新地块以2.4-2.6万的单价入市，只要产品不拉胯，项目就既能实现快速去化，又能保证利润。

03

2%的优质地块

吃到郑州改善盘98%的红利

一位做投资的朋友告诉我，现在的市场已经不再是原来的二八法则。

他的意思是，原来的二八法则是20%和80%的市场分配，现在已经是2%和98%的市场分配。

新的“二八法则”在房地产领域已经表现得极为明显，郑州2%的优质地块和优质项目，正在吃掉郑州98%的市场份额。

郑州2-3万改善楼盘中，哪些地块和楼盘是2%的优质地块：

1、北龙湖新地块、龙子湖新地块；该两块地，一个是北龙湖中原科技城核心，一个是龙子湖成熟区。

2、郑州主城区内2-3万加改善楼盘，如华润幸福里、海马公园、华润瑞府、美盛金水印、万科古翠隐秀、招商美景雍瑞园等，均是改善盘。

这些单价2-3万改善楼盘市场占比已经高达22.2%。

郑州房地产市场的总量在减小，但是改善盘的总量却相当稳健甚至在提升。

3、无品质无特色的刚需盘、远郊盘已经被排除，郑州热销的楼盘均是主城区，远郊盘越卖越难。

4、90平米以上的改善户型产品，已经吃掉郑州近8成市场红利。

2020年郑州90平米以上产品成交套数占比约76%；

2021年郑州90平米以上产品成交套数占比约63%；

2022年上半年，郑州90平米以上产品成交套数占比约84%。

综上所述，在郑州土地市场正在经历央企国企通吃、单价2-3万优质改善楼盘吃掉22.2%的市场份额之下，强者恒强、赢者通吃的局面只会愈发凸显。