北京房价低洼地带「目前价值被低估的股票有哪些」

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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总您好，本人纯小白，于2021年九月在望京利泽西园买了一套100平米的房子，看重利泽属于陈分九年连读，总价800，其中贷款186（因妻子婚前有过贷款记录，所以是二套）。现在本人名下就这一套住房。目前手里持有现金400左右，想在东城购置老破小一套，原因是据说朝阳的高中不太理想，想中考前移民东城，请京总出个主意，崇文门新景家园怎么样，南向一居室现在网查价格接近700了，如何实施资产配置，或者另有好办法，谢谢您

A:回答:您好,感谢信任!1、利泽西园属于望京的上车盘,虽然房子旧了些但因为有学区加持,热度还可以,总价800,贷款186,那就是房子还有500-600的可利用资金,加上您现有的资金400,总价大概能到1000左右

我的建议有2个:

(1)、把现有的贷款还清,重新做抵押把资金套现,加上您持有的现金,买一套不错的品质次新,第一您们可以自己住,第二兼顾投资

(2)、可以考虑卖掉置换为优质房产.老房子虽然也在核心区，但是成为领涨盘的概率很小，现在房价上涨的规律是遇到房价上行期间;首先第一轮上涨的是学区房和热门区域(核心)的品质次新, 第二轮仍是学区房 热门区域次新 一级成熟溢出区域刚需品质次新，1000万的本金可以拿到核心区的次新三居或者品质两居,北京因长期的调控导致积压的购买力会集中在改善群体，购买力比较集中的核心地段次新3房或者品质两房，符合未来市场的主流

2、崇文门新景家园、国瑞城、兴隆都市馨园都属于不错的品质盘.可以根据自己的情况看看2居或者3居

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Q:提问:京总，您好，本人基本情况如下。

18年在房山良乡大学城附近购买了140平，总价600多万，首付260左右，月供2万多，现手上有ZD300多万。自己在海淀中关村附近上班，爱人在清河上班，孩子2027年上小学，全家户口都在房山。目前全家租房在市区。

现在最大的需求就是：一定要在2026年之前买房（山后地区暂不考虑），把户口迁回海淀用来上学（不求学区房，只要户口在海淀就知足）。所以，自己对房产操作有以下几点方案，请京总指点。

1.房山的房子一直保持不动，继续月供2万多，把300多万ZD直接在海淀买个房用来落户（不考虑山后地区），等小学上完就转手卖了，然后到时候房山的也卖了，统一换个市区大的。目前，自己了解到的海淀洼地且有300多万的也就是清河、西二旗、田村。好处是：能实现落户；不足是：需要继续背负2万多的月供，房山的房子升值空间有限，跑不过每年利息；一家人继续租房。

2.今年就把房山的卖了，然后加上300多的ZD，差不多能下手600的房子，两人上下班方便的地方是学院路，离2个人上班也方便。好处是：不用租房，也不用还房贷；不足：住的小了，2孩和老人都不方便。

3.房山的房子一直保持不动，300万的ZD也不花，继续等待观望，等4年后子ZD有400后再入手，或者4年后卖了房山的，可选择的范围相对多一些（不考虑涨价）。好处是：实现落户；不足是：4年后的不确定性，收入也许跑不过房价；继续租房。

以上三个方案是自己的初步想法，排序也是自己计划操作顺序，但毕竟能力有限，考虑不足，还请京总帮我指点指点，万分感谢。

A:回答:您好,感谢信任! 从利益最大化的角度第二种方案比较适合您

1、房山本地产业匮乏,未来大概率跑输大盘,北京目前的人口进入停滞阶段，不足以支撑十个郊区的发展，做为投资我们一般都是建议回避这种地方的

价格决定了未来房价的空间，低价本身是一种优势，用低成本买到高价值的资产就是赚到，以后卖房时议价权也掌握在自己手里，这里的低价不是价格绝对便宜，而是相比竞品更有性价比，绝对价格更低的通常都是坑

而笋盘指的是相比其他同类价值的房产更便宜，核心是有价值且价格低于价值，所以才会有涨幅的空间;

房山比较不错的商圈长阳还有想象空间,属于丰台的溢出,未来丽泽人口饱满一部分刚需客在核心地段上车压力偏大会选择在长阳上车;

现在的规律是遇到房价上行期间;首先第一轮上涨的是学区房和热门区域(核心区域)的品质次新, 第二轮仍是学区房 热门区域次新 一级成熟溢出区域刚需品质次新盘，第三轮才轮动到二级溢出偏冷门的板块,同样是品质次新刚需盘;良乡大学城这个板块有点偏冷了,本地购买力是有限的,现在普涨的行情越来越少的情况,购买力溢过去有点困难,其次你们的房子140平有点大,流通性可能也会不如刚需盘.建议这一轮行情看看找机会出掉,换到市区. 2、如果按照您的思路,房子不动保持观望,可能会一次次错过配置优质资产的机会,投资是搭乘这座城市经济和行业增长的红利，得到确定的回报，把投资交给时间，实现复利增长。

获取财富有2种方式,一种是创造财富,一种是分配财富,买入优质房产就是分配财富,哪些不错的楼盘就在那放着,谁去买财富就是谁的;你们卖掉之后600的本金可以加一些杠杆,增加一下负债,把总价提到800-900的样子,投资房产涨幅靠的是选筹,收益靠的是杠杆,只要您选筹正确,尽可能的加杠杆.因为你的数字越大,收益就越大

3、您们在学院路工作,可以看看清河的莱圳家园、750左右能买个两居,900可以买个三居室,这个盘的成长空间比较高,目前性价比还可.

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Q:提问：京总您好。想询问一下关于石景山中海寰宇天下天赋的看法，自住用。另外，这个楼盘价格的未来走势大致的方向，能否帮忙预判一下。

A:回答：你好，感谢信任，中海天赋的优势是在整个石景山算是品质的优质盘了,户型做的也很好,基本没有任何瑕疵,未来这个盘在整个区域有一定的稀缺性,自住的话很不错,

从投资的角度上讲,石景山自从唯一的首钢搬迁后整个区域就缺乏产业支撑了,显得十分冷清，表现出来的结果就是产业匮乏,导致整个区购买力相对较弱,房价之所以有支撑是处于海淀和西城的主要溢出区域;石景山虽然是向高端产业转型,但由于丰台加了一个丽泽,所以高科技产业会被丽泽吸收;如果未来产业转型失败的话，最终的定位可能会向门头沟看齐.

中海这个盘的价格不算便宜了,短期存在一定的溢价,石景山成交量最多的一个商圈是鲁谷,鲁谷成交量大的原因是处于石景山的东大门,紧靠海淀,可以优先承接西城和海淀的刚需购买群体,整个商圈配套比较成熟,鲁谷一直在截留整个石景山西部的客群

这个商圈成交量最大的2个楼盘,远洋山水、京汉旭城;远洋山水目前的在售均价是68000一平米,京汉旭城在售的均价是64000一平米,鲁谷商圈的品质楼盘远洋沁山水在售均价是91000一平米,未来中海寰宇天下的行情主要还是来自海淀和西城,有一份客群如果接受不了远洋沁山水的价格和远洋山水的品质,可能会牺牲距离选择次级的品质盘.

因此天赋这个盘有一定的市场竞争优势,但短期存在溢价,行情可能不会太好,行情指的是买进价和卖出价，买进的价格是开发商卖给我们的价格，真正意义上的决战是二手房市场，就是说我们如果真的把这套房子在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，适合做长线投资长持,毕竟楼盘的品质还不错,短期的话站岗的可能性比较大,

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Q:提问:你好京总，你是如何观察北京一个区域的新房交易市场有无投资价值的，有什么指标或者窍决或者途径，并如何分析它有没有投资的前景？

A:回答:你好，最主要的一个指标就是有价，要分清楚买进价和卖出价，很多人会说那个房子涨价了，或者哪个片区涨的很快，开发商某个楼盘又调价了，但这个都是你买进的价格，是开发商卖给你的价格，而真正意义上的决战是二手房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍。

这个折价率是很明显的指标。在一些比较差的板块，差不多要打到7折左右，有的更多,这些区域的房子买过来就是溢价，绝对不能投资的。

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