20城房贷利率下调「首套利率上浮害死刚需」

经济观察网 记者 丁文婷 陈月芹 9月29日晚，央行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

通知明确，对2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

这是央行、银保监会今年第二次调整住房信贷政策。今年5月，央行、银保监会对于居民家庭贷款购买普通自住房，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限仍按现行规定执行。

最新一期5年期以上LPR为4.3%，这也意味着，此次文件发布后，个人住房贷利率可以突破4.1%的下限要求。

根据易居研究院智库中心提供的数据，国家统计局70个大中城市房价指数数据中，至少有23个城市符合此次央行、银保监会的新政要求。

这其中，二线城市有8个，分别为哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳；三线城市有15个，分别为泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林。此类城市普遍属于当前房地产交易疲软、房价跌幅过大或持续时间过长的城市。

经济观察网注意到，上述23个城市均在今年发布了各类“救市”政策，涉及利率和首付比例下调、提高公积金贷款额度、进行购房补贴、松绑限购限售等多个方面。

例如，今年3月，哈尔滨打响了省会城市取消限售第一枪。废止了自2018年实行的“在哈尔滨主城区6区范围内，自商品房网签合同签订之日起满3年方可上市交易”的相关限售政策。

4月，兰州降低个人购买住房门槛。将首套最低首付款比例由此前的30%降至20%，二套房首付比例由50%降至30%。同时，对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，再次申请贷款购买住房时，可享受首套房贷标准。

昆明、石家庄、贵阳、襄阳等城市也同样将首套房首付比例由3成降至2成。

今年6月，特大城市武汉同样对限购松绑，户籍居民家庭名下若已有两套住房，可以再买一套房。如已通过父母投靠或二孩三孩政策买了第3套房，可无条件再买第4套。

申万宏源固融总部总经理范为认为，虽然70城之外的其他城市房价官方统计数据不可得，但自2021年7月至今，销售承压、房价疲软，预计有更多三四线及更低能级城市符合近3月房价同环比连续下行的范畴。因此，实际符合条件，享受利率下限放开政策的城市数量将超23个，这也将带动首套房贷利率持续下行，提振需求端信心。

范为表示，对比此前的几次利率下调来看，2008年7月下调首套房贷利率低至7折，最低首付比例2成；2014年9月央行再次下调首套房贷利率至7折，最低首付3成。

此次调整后，首套房贷利率可以向下持续突破4.1%。范为认为，本次利率下限调整局部力度已超过2008和2014年的7折，但目前仅面向部分城市，而非面向全国；另一方面，目前仅涉及首套房贷利率（刚需）而未涉及二套房贷利率（改需），政策力度弱于2008年和2014年。考虑到本轮宏观经济压力、行业销售、资金、土地等多方面均更弱于以往周期，范为建议后续房贷利率下限放开城市扩围、二套房房贷或认贷政策放松。

在华东某房企营销负责人看来，从购房端看，降低房贷利率只是一个导向，还不够积极。因为对改善及投资的购房需求来说，缺少的是看到房地产蓬勃发展的势头，没有购买预期。而刚需同样会因担心房价继续下跌，选择观望。

上述人士认为，要根本地解决问题，需要从上至下进行系统性打通，首先解决开发商资金问题，加大复工复产和全面供货的能力。在当前销售端不畅的情况下，如果不打开融资端口，复工复产就慢，供货就会出问题，加上一些企业由于资金紧张，会选择降价、打折，消费者认为房价可能会进一步下探，更加不敢购买。

其次，需要打开消费端，解决老百姓钱的问题。他表示，从目前的政策看，需要在节流的基础上增加一些开源的政策。购房者担心的是自己的偿债能力，要让大家觉得未来的收入是可预期的。“包括资金面、企业端、消费者端、购买预期等方方面面，各个环节都打通，才能对市场起到根本效果。否则政策出的看似热闹，对解决实际问题的效果比较有限”。

一位副省级地方政府官员提出了一个问题：两大金融部门明文局部调控，释放信贷利好，会像多米诺骨牌一样推着楼市企稳，但持续稳定的信贷要依靠什么？