长沙楼市\\「长沙业主投诉多的楼盘」

近年来，长沙土地市场的供应在不断增加，开发也逐渐成熟。 记者 顾荣 摄

因“游戏规则”变化，今年上半年的土地市场似乎更为热闹。

集中土拍开启，城央临江地块楼面价达历史新高；板块分化持续，高溢价和流拍显现，住宅限价逐渐拉开价差；“马太效应”继续发生，联合拿地更为常见，集中供地下合作能力逐渐凸显……

据湖南克而瑞数据显示，2021年上半年，供求量价同比去年上半年上涨明显，楼面均价首次突破“4”字头。长沙六区一县供应土地1371万平方米，成交1415万平方米，楼面均价4075元/m2，流拍宗数3宗，溢价率5.9%。

热情高涨

流拍率创历史新低

土地市场人气居高不下，这与房企拿地的热情息息相关。

“总供应建面1207万平方米，同比上涨78%；总成交建面1096万平方米，同比上涨90%；流拍率3%，创历史新低。”这是湖南中原地产研究院发布的长沙土地市场的数据，从中不难看出，上半年长沙内六区实行集中供地以来，房企拿地格外积极，土地供销热度高涨。

拿地的积极性，从土拍的激烈程度中也不难看出。

6月9日，位于梅溪湖二期的[2021]长沙市044号住宅地熔断摇号，共有57家房企入围，最终被长沙博翠房地产开发有限公司竞得，成交楼面价5500元/m2，溢价率10%，地块总建面9.3万平方米，毛坯住宅限价11300元/m2。这也是上半年长沙土拍中，参与摇号的房企最多的地块。

同时，地价也有了明显攀升，数据显示，1-6月内六区经营性用地平均成交楼面价4523元/m2，同比上涨13%。在2020年地价首次突破4000元/m2后，今年继续刷新了峰值。

值得一提的当然是048号地块，起始楼面价9500元/m2，位于天心区殷家冲路，靠近湘江、火车头文化广场，周边有楼盘新力铂园、慢步江湾，整体的自然景观较好。最终，048号地块在51笔报价后达到土地最高限价289600万元，楼面价14157元/m2，创下楼面价新高，溢价率49%。据业内人士称，该项目建成后均价或将达30000元/m2。

板块分化严重

部分板块最高限价下跌

土地市场，一方面有些板块限价不断攀升，另一方面，部分板块却面临限价回落。

洋湖片区、滨江新城、雅塘片区等限价一直在不断上涨，最高限价分别为14200元/m2、14000元/m2、13000元/m2，高铁新城、麓谷等板块限价未变，梅溪湖板块仅二期供地，限价大幅回落，红星洞井、秀峰鹅羊板块限价下跌。

从土拍市场看，多宗熔断地块人气颇高，大多位于热门板块。比如雨花区板塘村的046号地块，具体位于仓储配送中心以东，万侯路以南，侯家坡路（规划）以北。距地铁5号线板塘冲站约1km，目前已有佳兆业、弘阳等房企在附近布局，周边配套较成熟。

最终该地块在38笔报价后遭遇熔断，6月8日开始摇号。据悉，通过摇号资格审查竞买人公示，有38家开发商入围，其中有绿城、保利、光大、碧桂园、正荣等品牌房企。最终被长沙蒂屋房地产开发有限公司摇得。

同时，045号地块也在出价29笔后熔断，该地块位于隆平高科版块，其土地挂牌最高限价47050万元，溢价约9.3%，楼面价6438元/m2。

值得注意的是，在滨江新城036号出价环节，从当天下午13时34分开始，1分钟内一共有15笔报价，地块遭熔断。这种速度，在此前长沙土拍市场上，很少出现。形成对比的是，这次集中供地有3宗地块因无人出价遭遇流拍；除此之外，只有1家开发商底价成交的地块占比近53%。

“马太效应”显现

房企进入高分化时代

土地价格上行，利润越摊越薄，面对日趋激烈化的竞争，房企报团取暖成为常态。

5月14日，万科、中天城投联合摘得两宗松雅湖临湖组团地块，该宗地块为商住用地，位于长沙县星沙街道东二线以东、滨湖路以南、东六线以西、特立路以北，起拍总价254654万元，起始楼面价为3329元/m2。

6月1日，金茂摘得雅塘城市运营项目首批地块，该地块位于雨花区雅塘井湾板块，总建筑面积约25.95万平方米，规划用途为商住用地。据悉，这次金茂将牵手越秀，共同进驻雅塘片区，越秀地产拥有该地块50%的实际权益，需支付土地价款约6.55亿元。

易居企业集团CEO丁祖昱称，行业整体规模增长放缓、市场面临下行压力已成为长期命题，叠加“三条红线”、土地“两集中”政策，对房企的资金要求、调配能力、测算能力等都是非常大的挑战，抱团取暖已成为行业共识。

“拿地环节需要更加重视地块前期客户调研等前置工作，提高周转效率，同时要多形式参与拿地；在产品打造方面，客户对于大户型产品或高端产品需求逐年增加，多宗不限房价地块也给到了房企充分打造空间，可利用地段或景观优势，产品设计突出空间舒适度、景观面宽、多套房等豪宅调性，满足客户需求同时也能实现溢价。”湖南中原地产总经理胡治钢表示。

克而瑞湖南区域认为，房企应该多渠道多元化拿地。通过招拍挂获地能快速推进项目入市形成业绩，但集中供地模式下热门地块竞争激烈，获地困难；“抢地大战”下房企多元化拿地的重要性凸显，房企可通过城市更新、一二线联动、收并购、产业勾地等多种方式获地。

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长沙上半年土拍之“最”

住宅限价最高

2月2日，长沙市129号商住用地吸睛不少，该地块靠近地铁2号线和火车站，地理位置优越。这是长沙目前第3宗住宅毛坯限价14800元/m2的地块，也是当前住宅毛坯限价最高的地块。经过4轮报价，世茂以84550万元的价格竞得[2020]长沙市129号商住地，成交楼面价7462元/m2，溢价率3%，出让面积22661.64m2。

总价最贵

作为长沙近5年来体量最大的棚改地块，[2021]长沙市004号地块出场便“自带光环”。该地块位于河西老城区核心地段，也被称为河西的王炸地块。宗地起始总价37.21亿元，成交楼面价达到6800元/m2，2月20日，被长沙润城房地产开发有限公司（华润置地）以底价摘得。据悉，项目定位为河西封面级商业地标，拟打造以万象城商业为核心的TOD综合体。

出让面积最大

5月14日，万科和中天城投联合摘得松雅湖南岸两宗涉宅用地，其中[2021]长沙县014号商住用地的总建筑面积约74.69万方，成为上半年长沙出让面积最大的项目。地块位于长沙县星沙街道东二线以东、滨湖路以南、东六线以西、特立路以北，成交价262295万元，溢价率3%，折合楼面价3429元/m2。

溢价率、楼面价最高

6月1日，长沙市第一批“两集中”供地挂牌截止，也掀起了一波土拍热潮。本次土地共计36宗，其中最吸睛的是048号地块，在51轮激烈竞拍中，溢价率49%，最高楼面价达到了约14157元/m2。这不仅刷新了2016年的土拍记录，也实至名归成为上半年溢价率、楼面价最高的地块。最终，长沙驰景房地产开发有限公司（绿城）中签，总价289600万元。