民法典规定业主共有部分的收入如何分配「小区的收益,业委会与物业怎么分配」

来源：法信

转自：山东高法

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《民法典》第二百八十二条规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

法条变迁说明

《民法典》第二百八十二条是关于利用建筑物共有部分产生的收入归属的规定，是民法典中的新增条款。在这个信息爆炸、广告传媒覆盖率极高的时代，各色广告在我们生活中随处可见，但作为小区业主的你有没有想过，这些投放在小区公共区域的广告由谁管理，产生的收益都去哪了呢？生活中，大多数是小区物业管理公司和广告商之间签订协议并收取、管理广告费，而业主很难获得这部分利益。而随着《中华人民共和国民法典》生效和实施，小区业主主张共有部分收益将有更加明确的法律依据。以下小编结合相关条文和案例供读者更好地学习本条内容。

裁判规则

1.物业公司利用业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本后的收益应当归业主共有——无锡市春江花园业主委员会诉上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理纠纷案

案例要旨：物业公司利用业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本后的收益应当归业主共有。业主对共有部分的收益享有所有权，不仅体现为可以委托业主委员会向物业公司进行追索，而且也表现为有权决定共有部分收益的用途和分配方案。

审理法院：江苏省无锡市锡山区人民法院

来源：《最高人民法院公报》2010年第5期(总第163期)

2.物业公司将业主共有电梯租赁给广告公司使用，从而获得的收益应属业主共有——某小区业主委员会诉物业公司业主共有权纠纷案

案例要旨：物业公司将业主共有电梯租赁给广告公司使用获得的收益应属业主共有，物业公司若未对此收益进行部分单独列支、公示，未向业主进行分配，则是损害业主的合法权益。物业公司将其与广告公司履行合同过程中产生的一定成本费用扣除后，应将剩余电梯广告收益返还给业主。

审理法院：江苏省睢宁县人民法院

来源：徐州市中级人民法院网，发布日期：2021年3月11日

3.小区共有部分的收入，在扣除合理成本后，归全体业主共有——南昌县天伦华庭小区第二届业主委员会、南昌新瑞物业管理有限公司业主知情权纠纷案

案例要旨：物业公司在物业管理期间利用业主的共有部分产生了收入，根据双方签订的合同及法律法规的规定，共有部分产生的收入，在扣除合理成本后，属于业主共有；同时，全体业主对于管理期间的公共收益情况，应享有知情权。因此，物业公司应公开小区公共收益账目情况、建筑物及附属设备设施专项维修资金使用情况。

案号：（2021）赣0121民初1337号

来源：裁判文书网，发布日期：2021年9月16日

4.利用小区共有部分产生的收入，在扣除合理成本后，应返还业主——蚌埠市宇鹏物业管理有限公司、蚌埠经济开发区淮河行政事务管理中心万方水晶城小区业主委员会物业服务合同纠纷案

案例要旨：地上临时停车位、电梯广告、快递柜、纯净水租金等收益属于利用业主共有部分产生的收入，物业公司应在扣除合理成本后应返还业主。

案号：（2022）皖03民终358号

来源：裁判文书网，发布日期：2022年4月30日

5.物业共用部分的收益属于全体业主所有，业主有权知晓物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用、经营和收益情况——李某与小区物业物业服务合同纠纷案

案例要旨：物业服务企业除了可以根据物业服务合同提取相应比例的金额作为管理成本和报酬外，对共用部位的经营收益不具有处分权，物业共用部分的收益应该是全体业主所有的，业主有权知晓物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用、经营和收益情况。

来源：法信精选

司法观点

1.共有部分产生收益的归属

根据本条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。例如，很多小区会在业主的共有部分设置广告，这些广告收入，在扣除合理成本之后，应该属于业主共有。再如，占有业主共有的道路或者其他场地设置的车位，出租车位的租金收入，在扣除合理的成本之后，也应该属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第17条规定，本解释所称建设单位，包括包销期满，按照包销合同约定的包销价格购买尚未销售的物业后，以自己名义对外销售的包销人。《物业管理条例》第54条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

(摘自：黄薇主编：《中华人民共和国民法典释义及适用指南》（上），中国民主法制出版社2020年版，第424页。)

2.对建筑物共有部分的利用收入

对于经济利益，法律上通常使用的是“收益”而非“收入”。比如，《民法典》第240条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”收益是指通过占有、使用财产等方式取得的经济效益，如家畜生仔、果树结果等天然孳息，或者存款所得利息、出租所得租金等法定孳息。本条所使用的“收入”与本法第283条所使用的“收益”在概念上并不相同。收入更多的是经济学上的概念，是指某个主体，包括个人或者企业在销售商品、提供劳务及转让资产等活动中形成的经济利益的总流入，通常包括商品或劳务的销售收入、利息收入、使用费收入、股利收入等。本条中的收入是建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主共有部分产生的收入，即不扣除成本的资产总流入。《民法典》第二百八十三条所称的“收益”，是在收入基础上扣除合理成本之后归业主共有的部分。比如，物业服务企业利用共有部分的地下室设置停车场收取停车费，物业服务公司收取的全部停车费应当认定为是本条所称的“收入”，扣除停车场管理人员工资等成本后剩余的部分，才是业主作为共有人可以享有的收益。因此，在认定利用主体的收入时，应当将所有因共有部分产生的利益全部纳入在内。利用主体取得的收入是计算业主收益的基础，扣除合理成本后的部分才是业主最终享有并可予分配的标的。

(摘自：江必新、夏道虎主编：《中华人民共和国民法典重点条文实务详解》（上），人民法院出版社 2020年版，第66页。)

关联法条

1.《中华人民共和国民法典》

第二百七十四条【建筑区划内道路、绿地等的权利归属】 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第二百七十五条【车位、车库的归属】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

2.《物业管理条例》（2018修订）

第五十四条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

3.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十四条建设单位、物业服务企业或者其他管理人等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求建设单位、物业服务企业或者其他管理人等将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。