昆明二手房该如何出租 「昆明市区二手房」

导语：

一周前做的问卷结果显示40%楼粉不愿意降价出售二手房。那结合昆明租房市场来看，二手房该如何收租？

（一） 40%楼粉不愿降价出售二手房

此前，我们写过一期二手房惜售的文章，文末做了一个问卷：你是否愿意降价出售二手房？昆明二手房难卖，收租可行吗？

截至目前，已有1732位楼粉参与问卷，投票结果显示：

△是否愿意降价出售二手房投票结果

有近40%楼粉不愿意降价出售二手房；约20%楼粉愿意降价5%以内销售；降价5-10%之间和10%以上各占到10%，还有约20%楼粉选择不确定，再等等看。

整体上看，参与投票的楼粉中，愿意降价和不愿意降价出售二手房的楼粉人数相当。

如果把降价幅度在10%以内认为是合理降价销售，那背后所代表的惜售、合理降价销售、抛售、观望等4种二手房持有态度占比接近于4:3:1:2，不愿降价的惜售心理占比最高。

虽然投票样本数量不多，但大部分楼粉在了解“行情”的情况下做出的选择，这样的结果还是有比较高的参考意义。

在此前的文章中我们曾提到，如公园1903有房源挂牌323天经过21次调价之后才成交，在成交周期拉长和降价幅度不符合预期等二手房难卖的行情下，有相当一部分二手房取消出售挂牌后，直接进入了租赁市场。

其实，除了二手房成交周期较长之外，租房市场的成交周期也比较长。根据贝壳找房显示的房东行情数据，统计整理多个片区发现，昆明租房成交周期大多在26-32天。

二手房难卖，而且难租，具体原因我们还得从昆明的租金水平中找找答案。

（二）昆明房租水平有多高

根据2020年全国50个重点城市租售比排行，平均售租比为611个月，昆明售租比为529个月，以此来看，昆明房屋租金回报率比全国50城平均值要好一些，但时间周期也达到了44年。

按照《财经杂志》整理数据，2021年全国一二线城市房租收入比排名中，房租收入比昆明位列第23位，在全国一二线城市中处于中等水平。

△图源财经杂志

数据显示，2021年昆明平均房租为27.71元/㎡/月，预计全年人均可支配收入约50750元；按照人均租住20㎡计算，昆明市房租收入比约为13%，并用这组数据说明各城市对年轻人的友好程度。

但实际上，按照人均租住面积20㎡这个数据计算，人均月租约555元，也仅能代表租房群体中的“刚需”水平。

如果想要租偏改善一点的小区房，还得看另外一组数据。

△图源国信达数据

根据国信达数据全国38城租金收入比显示，昆明2020年8月租金收入比为28.86%，在38城中排名第10位，已经超越西安、重庆、成都等城市，位列西部城市第一。

上表还显示，昆明人均房租为1113元/月，若一套房子由两个家庭成员共同支付，那么在昆明平均收入水平之下，大部分家庭只能选择租金约为2226元/月的房子。

如果对应到2021年昆明人均可支配收入收入4230元/月和27.71元/㎡/月租金水平，以家庭为单位，昆明平均月租约为2440元/月，大概可以租到一套建面约88㎡的房子。

这与《财经杂志》所提供的数据相比，似乎更能代表婚后改善群体的租房水平。这个租金水平，如果按照房租收入比来衡量，昆明已经可以被定义为“租金相对过高城市”。

NO.3 二手房该如何出租？

对昆明租房水平有大致了解之后发现，昆明的租金水平其实不低，小户型在出租市场要更有优势，而大户型产品用于出租，则需要对应更高的收入水平。

站在变现的角度考虑，手里的二手房如何处置依旧是一个问题。

在户型方面，上文提到，昆明人均可分配收入平均只能租到一套建面88㎡的房子。对于90㎡以下小户型来说，在租房市场能满足更多人的选择，租起来可能相对容易。

我们上一篇文章也提到，昆明新房市场小户型产品的数量正在减少，大户型产品正在逐年增多，持有小户型二手房，在后期出租或交易中说不定也能比大户型更好一些。

但对于大户型的房源而言，在市场上可能面临成交周期更长的问题。随着城中村的减少，市场上也需要一批替代城中村的小单间房源出租，面积较大的房源，化整为零，提供合租，也不失为一种选择。

除了户型方面的差异，减少空置期和缩短成交周期也是需要注意的两个问题。

以前我们写过的文章提到，长租公寓其实是短租生意；而根据贝壳研究院公开的一组数据，全国范围内租客的平均租期只有0.8年，按照合同半年/一年期算，这意味着可能大部分人在第一个合同期满就不会续租。

租客频繁换房可能是大部分房东经常遇到的麻烦。减少租客换房频率才能减少空置周期，具体建议有以下几方面可以参考：

一是合同尽量签长一些。不得不承认，合同的契约精神对于约束换租有重要作用，将合同签得久一点，可以延长租期减少换租客频率；如果能签到2年合同，相比半年期合同能减少3次空置期。

二是尽量租给家庭租户。家庭搬家的频率明显要比单身人士短，尤其带孩子的家庭在搬家频率上要更低。

除此之外，缩短成交周期也能减少空置期。也可以通过押一付一方收租方式降低租客租房门槛，缩短空置周期。

如果按照租金收入比来看，前面提到，昆明已经可以被定义为“租金相对过高”城市，适当降价出租或许也不失为一种快速租出的方式。