未来10年中国房地产的发展趋势「2021“金九银十”过后 关于中国楼市和房地产经济的4点观察分析」

这是熊猫贝贝的第708篇原创文章：

2021年中国房地产的“金九银十”已经正式落下帷幕，虽然说全国的统计数据还没有完全统计公布出来，但是从已知的信息来看，无论是上游土拍市场，还是房地产终端的闭环关键楼市，只能用“不尽如意”来形容。

凉，也是要有个对比的，如果要和曾经高歌猛进，供需两旺，房价上涨预期强烈的前几年的同样时段进行同比，那肯定是惨不忍睹，但是如果和2021年春节以后的调控环境之下大半年以来的楼市表现来进行横向对比，2021年的“金九银十”绝对算的上是低谷中的高潮，而且还不是小高潮。

饥不择食的情况下，有口吃的，就不要太计较口味品质这些东西了，2021年，对于房地产经济的运行主体，也就是大小房企来说，活下来，比什么都重要。

生死之外，都是小事。

更重要的是，2021年，消极，疑惑，退缩的情绪，不仅仅是在房地产开发上游的企业公司中成为主流，同样也影响到了市场下游。

对于曾经是中国经济发展核心的房地产经济，还有普适性最高的居民财富承载载体的房产，在一连串债务违约，烂尾风险，房价遏制，供需规则调整等等存在高度不确定性的变化表现之下，市场信心，到了一个历史低位。

金九银十已经结束，接下来，中国房地产经济领域的至暗时刻，是否会真正到来？

金九银十以后，多个城市的政策面和金融面，开始出现回暖迹象，是否预示楼市“利空出尽”？

大小房企的债务风险，还在持续披露和爆发，这会不会成为中国房地产经济最大的“灰犀牛”？

……当然，这样的疑惑还有问题，还有很多，预期和信心的缺失，带来了很多具有不确定性的风险考量。

这篇文章，就回归本行，从房地产行业内部的角度出发，对2021年金九银十以后的楼市，进行几个维度，有深度，有态度，有专业的观察和分析，拨开迷雾，直击本质，解答疑惑。

在充斥着不确定性的大环境中，寻找和把握确定性，才是有价值的认知和思考。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。头条独家文章，抄袭搬运必究！

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

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1陆续暴露出来的房企债务违约问题，其实并不是房地产经济结构中最关键的风险。

先说一句不算题外话的“题外话”：

在中国国内的经济环境中，要明白一个很重要的运行逻辑，那就是“肉烂了总是在锅里的”。

有一说一，对于这个运行逻辑的理解能力和运用层次，基本上就能决定个体和公司在中国经济环境中的段位，所以才说关键。

2021年，万亿房企，品牌龙头的恒大集团旗下的恒大财富兑付违约时间，可以说是吹响了中国房地产经济由盛转衰的号角，当然，按照恒大的规模和影响力来说，也有这个资格，一个总负债接近2万亿，差不多相当于人口5000万的广西省2020年全年不吃不喝创造经济价值（GDP）才能还得上的公司出现经济问题，对于整个行业的风险提示意义，显然份量足够。

但是，其实这并不是中国房地产经济最大的风险，真正的风险和巨雷，才刚刚从水面下浮出，要说影响和冲击，其实还没有完全体现：

10月4日，百强房企花样年因未能偿还到期的2.06亿美元债务，构成债务违约。

受此影响，多只房企的美元债跌至历史最低。其中，流动性风险逐渐显露的当代置业5笔美元债全线暴跌，其中3笔跌幅超过30%。

一周之后，当代置业对一笔10月25日到期的票据开展延期三个月兑付的同意征求，这笔票据本金2.5亿美元，票息13.8%。

10月11日晚间，江西龙头房企新力控股也发布公告称，无力偿还10月18日到期的美元债。

据数据，截至9月27日，2021年房企累计违约债券只数达到39只，较2020年增长25只，累计金额达到467.5亿元，较2020年增长159%。

国内债务，肉烂在锅里，这个道理懂得都懂，但是国外债务，可就不是那么一回事了。

欠债还钱，天经地义，也别说什么高利贷，境外发债，多高的利息和条件也得认，国内的法律还管不着，这已经涉及到国家层面的金融信誉和贸易秩序了。

美元债，才是中国房地产经济结构中，最大的风险和巨雷！

在中国境内，还可以玩借新还旧，拖延腾挪的办法，但是境外美元债，可是没有商量的，而且资本主义体系下的债务市场，还有评级机构这个狗腿子做帮凶，联合收割。

在行业上行，风生水起的时候，这样的境外资本毫无疑问是乘风破浪，推波助澜的有力推手，但是一旦行业下行，美元债联合评级机构，就会联合起来，变成套在行业公司脖子上索命的绳子！评级越高，利息越低，评级越低，利息越高，关键，评级这样的权力，是借钱的公司，完全无法掌控和左右的，联合资本，不就相当于把命脉交出去了？

人为刀俎我为鱼肉。

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借钱一时爽，还钱急救室，特别是2021年这样，政策和经济规划大环境发生改变的关键时刻，连急救的黄金时间都不给，直接送火葬场了。

资本就是资本，晴天送伞，雨天收伞，势力贪婪，规则绑架，不过如此。

所以，债务问题要看透本质，中国房企和房地产经济最大的风险，按照以上关键分析的逻辑，其实还未真正的爆发。

中国房地产经济的危机，还没有真正的到来和爆发。

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2各地开始提示商品房交易风险，释放了什么信号？

10月13日，广东省住房和城乡建设厅亲自发布十三条风险警示，提醒各位买家，买新房须多加留心。

核心内容一目了然：

1、没有取得预售证的新房不能买，就连认筹金、定金、预订款等款项都不能付。

2、预售资金监管银行账户与预售证信息不一致的新房不能买。

3、房款一定要转入商品房预售资金监管银行账户中，否则就会有风险。

4、新房价格过高于备案价的不能买。

5、不能及时网签的不能买。

6、以定金、团购费等噱头降价，价格比备案价还低的新房也存在大大的风险。

7、找中介买新房一定要找正规有牌照的中介，否则不要轻易签合同或者付定金。

8、如果听到：返本销售、众筹买房、以租代售、返租、包租等宣传方式的，大多有坑，慎跳！

9、涉及抵押、被司法查封的新房不能买。

10、广告宣传明显货不对版的新房不建议买。

11、用虚假材料骗取购房资格买房的事情不能做。

12、违规使用经营贷、消费贷等金融产品来购房的事情不能做。

13、买新房如果要签“双合同”的，就存在风险。

这13点建议已经是十分细致的了，不仅仅是广东省适用，全国各地都适用。

不仅仅是广东省，其实在全国很多市级城市，已经陆续发布了类似的警告：

此前广州就发布了一份《广州市商品房交易风险提示》，内容和广东省大概相同。

除此之外，包括天津、杭州、湖州、广东河源、江西宜春等地方，也纷纷发布了关于商品房交易的风险提示。

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中国经济环境中，最高公信力的政府主体，下场警示，说明了什么问题？

警示买房群体，目的就是预防大小房企在债务危机的压力没有出清以前，让具有烂尾可能的商品房，在市场流通。

连政府都要发布风险提示了，这风险，是真风险。

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3真相：大部分对于住房的焦虑，不是来自于居住需求，而是财富需求

2021年，楼市遇冷，揭示了中国民众对于房产的一种真实情感，那就是资产财富的需求，已经远远大于真正意义上的居住需求。

说白了，买房子的主要目标都是奔着保值增值，一夜暴富去得多。

调控打掉了预期，金融限制了情绪，监管消灭了躁动，楼市降温，再自然不过。

其实国家看得很清楚：在需求侧，北上广深等地工作和居住的青年人，面临更多的租房、购房选择，自然也不会那么焦虑和紧张了，中国距“房住不炒”和“居者有其屋”的目标会更近一步。

租房能剥离学区，解决户籍，保障稳定，那么对于房产的归属刚需就成了伪命题。

没有看不见的价值支撑和附加，就不会有看得见的被需求绑架的房价上涨。

所以，学区改革，户籍改革，租赁市场规范，国家这一次的调控，发力点很准，决心态度很足。而且可以理性判断，针对看不见的价值剥离，会成为未来楼市房价调控的重要的战场。

国策层面，没有侥幸。中国房产的造富时代，没有未来。

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4房地产经济的闭环风险，即将到来。

最后，回到中国楼市环境中来看，其实在2020年下半年，全国热门城市，核心城市掀起的房价上行阶段中，还有一个最重要的闭环风险，很有可能会因为调控对二手房市场的针对，对二手房流动性的遏制和管理，而产生爆发危险。

这个风险，就是大家都知道的“违规进入楼市的金融杠杆”，什么信用卡，经营贷，抵押贷……乱七八糟，为了实现买房炒房价格套利而实施的搞钱路子，必然将成为中国房地产经济最关键的闭环环节，值得警惕的风险。

这个风险，就好比废弃在战场的地雷，威力十足，但是难以发现，如果主动去排除，成本很高。

以经营贷为例，2021年不是全国多个城市清查违规经营贷流入楼市吗？怎么就没有然后了？

其实没有什么奇怪的，金融机构怎么说也是国家的，贷款放出去的时候，态度和政策环境还没有这么严，毕竟银行也不可能顶风作案，最多只能算顺势而为，路径依赖而已，从管理学的角度来看，风险可控，令行禁止，规则建立，其实是多方博弈和管理关系上，影响最小的准则和方式。

人都要脸面的，何况是银行这样的金融机构，太较真，眼里容不得半点沙子的，不是流氓无产就是极端思维。

和稀泥也是有需求的管理技巧，面上过得去，有些事情关起门来解决，大家好才是真的好。

但是，毋庸置疑的，是规则的环境，还有未来的管理方式，会发生改变。

经营贷也好，信用卡也好，其他什么乱七八糟的消费贷，其实本质上都是短期信贷，周期一般以5年为限。

但是中国的涉房贷款，大比例，都是中长期贷款，高房价之下的金融杠杆，很多都是5年起步，30年封顶的，横跨周期很长。

发出去的违规贷款，就发出去了，还能怎么办？做了就要认，合同信用底线不能碰。

但是后面怎么办？按照监管，金融“窗口指导”，想都不用想，短贷长借，借新还旧，续贷保息的如意算盘，还打得响么？

以“炒房第一城”的深圳为例，2021年，深圳的法拍房数量暴涨，就能说明很多问题：

2020年深圳法拍房的挂牌套数2839套，成交1710套。

而在2021年上半年，挂牌套数为1750套，成交711套。

进入下半年，从7月份开始，深圳的法拍房数量，每个月都在以2字头的三位数在增加，势头非常明显：炒房客，绷不住了。

如果大量因为现金流出现房贷偿还危机的情况出现，必然会引发市场恐慌，进而导致投机争相出手，不顾踩踏，对现有的房价体系和市场，造成难以控制的冲击和威胁。这就是“暗雷”风险所在，而且，金融端口的监管一天不放松，这样的风险爆发，就只是时间的问题。

深圳500万的刚需门槛，有多少真正的刚需可以跨得过去的？

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写在最后：关于房地产的时代理解和趋势认知，几个个人观点和建议的分享

文章的最后，基于2021年金九银十过后，对中国房地产经济和楼市房价的观察，思考和分析，有这么几个个人的观点和建议，和大家进行一个分享，也算是小小的总结。

主要有三点：

首先，说环境。

从行业内部往外看，比从市场和宏观的角度更为敏感和直接，目前中国房地产经济整个环境，事实上是处于一个规则变化，被动适应，全面洗牌，风险出清的调整阶段。

直白一点，就是环境中，风险，危机，不确定性，大于机会，利好。

不建议火中取栗，不建议盲目尝试，这个说法可以说很直白了。

其次，说趋势。

不破不立，破而后立，大破大立，房地产只是经济结构中一部分，占比再大，重要性意义再高，也只是一部分，后续如何发展，还要看和主旋律，和大基调能不能实现步调一致。

住有所居，共同富裕，不用多说了吧？

跟着主旋律，看懂行业趋势，不要质疑举国体制的中国，在集中力量办大事上面的决心和力量。

最后，说理解。

行业是行业，经济是经济，财富是财富，不管后续政策环境，市场风向，价格行情，行业未来如何变化，对于现有的绝大多数居民的财富载体，也就是房子而言，价值保有的红线会永远存在。

行业好不好，和商品的价值，并没有直接关系，房产不仅仅是过往，就是现在，包括长远的未来，在中国，都是具有普适性，适合绝大多数普通个体和家庭，满足居住安全感，实现身家财富沉淀的最好选择，没有之一。

时机，环境不好，可以等待，但是本质一定要看清楚。但是毋庸置疑的是，未来中国的房子，赚钱效应和价值增长的高光时代，即将彻底结束，炒房，套利，投机，好自为之。

（根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）

图片来源：头条图库

以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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