北京楼市：价值极化潮投机爽一时投资爽一世

来源： 2023-04-07 12:16:39

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:您好，手里现金600万，有一套亦庄通泰国际公馆两居，还有150万贷款。现住父母的一套房，东城安交片区，可以给娃上学。目前有三个方案。

方案1: 卖掉亦庄房子，加上手里现金，买一套交东小区两居1100万左右，优势是离现有住房近，老人接送孩子方便。

方案2: 再购置一套东城,亦庄,朝青,奥森等板块的房子，选东城朝青和奥森是因为离现住处近，或者有地铁直达。问题是手里600万可能买不到什么太好的，二套房不知道如何高贷。

方案3: 目前家庭每年能存100w左右，再存两三年，凑够七八百万再买。如果选方案二，亦庄通泰国际公馆的房子，是留着还是卖掉平换一套潜力更大的好？您看哪个方案更好？方案确定后，选哪个板块和楼盘更好？

A:回答:您好,感谢信任!1、亦庄通泰国际公馆有持有价值,北京的主力发展是东南方向,亦庄持续看好,这套房留着即可;即使卖出也没必要全部压在交东

投资最稳健的方式是回避学区,学区房是高位投资品,不要刻意去投资,随着政策不断变化,学区的概念会随时取消,风险比较大,星球内会员因孩子上学因素,一般都是建议买小的

因为房产价格高出来的部分是学位的价格,学位是按套计算,与户型大小无关.房价则是按照平米计算,大小房产学区价值一样,大房产等于多付出了很多溢价,一旦学区改动,可能面临巨大损失,这个需要注意

2、您们存款持续能力还可,如果存两三年再买大概率会跑输通胀,最好的方法就是问银行借,用未来的钱去买优质资产,通胀的本质是对财富进行再次分配，每一次通胀都是损人利己的

即最先获取到新钱的群体受益是最大的，反之最晚接触到新钱的群体则会承担损失，我们改变不了现有的货币制度，利用一切渠道和资源贷款去购买优质房产，就是最有效的抢钱方式，否则我们只能被抢;

真实的通胀，永远是极小一部分人最先拿到新增加的货币，他们用这笔新钱，买走市场上他们偏爱的商品之前，这些商品还没有涨价，比如优质城市核心位置的房产，等他们买完之后，那些在流通当中较晚收到新钞票的人则被迫承担损失

也就是房价与其它商品价格上涨多少，他们必须承担多少，要么就买不到。对于你们的收入来讲有很多种方法加300-400的杠杆问题不大,投资房产是我们普通人抵御通胀的唯一方法，且安全，只要选筹不太烂，总能跑赢通胀;

2、朝青、奥森都是一些不错的优质板块,无论是选哪一个板块对于您们的房产配置都属于优级,安全系数相对较高,朝青可以看看华纺易城、青年汇佳园;奥森可以看看万科星园、京师园;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我提问

Q:提问:您好;目前我们状况为：我和我对象还未领证，我在金融街、他在三里河上班，对象2020年购入西城区广外格调小区一居室一套，满贷303，目前市值应该能到800（这两年涨了一下），现在有考虑在领证前以我的名义（首房首贷）进行换房，主要目的：1.保值，2.改善至少两居室；现在我们纠结的方案：1. 如果广外我们这个小区还有增值空间，那就不换了，等待增值兑现，后期再换；

2. 因为过去两年涨了一些，若未来增值空间有限，那目前想置换更为保值的小区产品，如果置换的话，还款能力最多支持换总价900的房;3. 您觉得有符合的目标小区吗，不考虑学区，值得折腾这一趟换房吗？

A:回答:您好,感谢信任!格调小区在马连道属于区域排名前三的楼盘;阶段性涨幅还可,从投资角度,您有首套首贷资格,持有的盘涨幅还不错,应该精算资金把现有的房产套现出来加上手里的现金加仓,而不是换仓,

换仓是刚需或房子低于大盘涨幅的情况下才考虑;您们的这种情况加仓效率更优,结合自己的资金买入纯投资盘,吃板块的红利,买过来的房子可以出租,用租金抵一部分月供,这是比较稳健的方式,随着行业的发展和板块的红利兑现,很容易就能通过房产赚到钱,您们的第一套已经上对车了,中途不要下车继续买入即可;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利.有问题可再向我提问!

Q:提问:京总您好，请帮助答疑解惑;孩子25年上小学，有德胜学区三帆附小老破小学区房，731前已过户，确定能上。现想在周边购入一改善三居，孩子小学初中高中期间居住，兼顾BZ ZZ。手里大约200W现金，准备出手霍营一套（市价约350W）和海淀晨月园一套（人大附小XQ，市价约1000W），加上贷款能有1700W的ZJ。周边看的小区中，比较中意的是冠城北园&冠城南园（海淀，单价都比较高，好的楼层户型12W），华亭嘉园（朝阳，单价比较低，但略远，好的楼层户型8.5W）以上是基本情况，请问：

1.冠城北园&冠城南园和华亭嘉园这些算不算核心区域，按照京总的分析逻辑，周边也没有出色的产业，中长期有BZ ZZ的基础吗。

2.从BZ ZZ的角度来讲，冠城北园&冠城南园和华亭嘉园哪个更优质，冠城北园&冠城南园单价现在都已经很高了。华亭嘉园小区环境挺好的，却常年没有跑赢大盘，问题是在哪里？

3.冠城北园&冠城南园买三居资金上有较大压力。南向中高楼层单价都很贵（普遍要1800W ），如果买2居，中长期对于三居来说会不会有劣势。三居如果选东/北向的能便宜不少，长期BZ ZZ值得咬牙上南向中高层吗。

4.有没有其他的小区推荐，周边看过的有华展国际公寓（户型都不方正）、京友公寓（几乎没有小区）、华盛嘉园（有些远），能否兼顾BZ ZZ 能居住上学推荐合适的小区。

5.晨月园比起冠城北园&冠城南园和华亭嘉园，中长期BZ ZZ的前景会更好吗？6.因为属于一卖一买，操作的时间节奏能否有建议。请京总解惑，不胜感激。

A:回答:您好,感谢信任!1、什么叫核心区,北京的房地产市场是点状分布逻辑,就好比一块大饼,上面撒了芝麻,而有芝麻的地方就是平地崛起一个个十万的楼盘,而周围的大面积空地可能就差点意思,比如某一个区域一旦崛起互联网风口期公司,估值是千倍万倍的增长,可以一夜之间诞生出无数个千万富翁,这些富翁首要的需求就是买房加置换,而一旦风口期过去,一切又回归平静,整个区域的价值也会瞬间转移,因此我们永远不知道哪个互联网公司会踩中风口期一夜之间崛起,崛起之后能撑几年,而我们能控制的就是“聚焦”,因为只有“聚焦”价值才稳定,不聚焦的区域价值会发生漂移的现象.

如互联网产业聚焦的区域;望京、上地西二旗、西北旺、亦庄;权贵型聚焦的区域;万柳、亚运村、西城;资本型聚焦的区域;国贸、金融街;这些都称为核心区,这些区域的价值一直存在,房价也就常年是一个稳健向上的,如果遇到市场好,可能一夜之间上涨20%,一年能达到30,甚至50,市场冷下来可能回调5%—10%,价值不稳的区域,可能涨30%,回调20%甚至30%,这个背后就是购买力的逻辑.

2、霍营350W住房、晨月园市价约1000W,这两个盘晨月园还可,如果您置换的房子跑不赢大盘,或者低于晨月园的涨幅,那么您的置换可能是损失的.冠城这个楼盘能否保值增值,马甸本地是没有优质的企业的,主要还是靠吃外地的产业,冠城这个盘在商圈内没有稀缺性,属于中规中矩的盘,保值还可,但跑赢大盘有点困难.

3、北京过去的市场是刚需驱动,现在乃至未来是改善驱动,因长期的调控和限制杠杆,导致积压的购买力全部集中在改善群体，总价1500万以上属于蓝海市场，可以拿到核心地段，次新3房或者品质两房，目前各类福利房的供应会导致核心地段的次新会越来越稀缺；几乎成为孤品，以投资的角度，购买力比较集中的核心地段次新，符合未来市场的主流;1700W的总资金,我是建议第一在板块上选第一梯队的商圈,因为这个属于改善的范围,如果在商圈上选筹有瑕疵,未来房子的流通性可能会打折,投资房产表面拼的是选筹能力,实际拼的是金融财技,不知您们倾向于哪个方位,或者接受接送孩子学校的距离,关于这个细节可再向我单独提问一条.

4、一卖一买,您现在持有的房子还不错,出货应该很快,以利益最大化的角度操作是:先买后卖,市场热之前买入,大额定金锁房,在价格上可以向卖家稍做让步,争取更有利的卖房时间,以时间换空间.这个是利益最大化的操作思路

建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《未来五年绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》祝一切顺利,有问题可再向我提

Q:提问:京总，请问1000的价位，纯投资且长持的话，哪些标的5-7年稳步成长的空间最大呢？多谢！

A:回答:您好,感谢信任!1、稳步成长和空间最大属于两种策略,无法同时满足,空间最大既是所谓的潜力区域潜力地段,这种方式，如果区域楼盘选择得当，是可以实现暴击。

但如果对楼市研究并不是特别深，没有建立成熟的价格体系，很容易进入到偏冷门的位置，偏冷门位置的房子一般都是户型大、价格低，如果涨起来，收益相对可观，但如果不做深入的市场背景研究贸然进入，很容易洼地变坑地，上车容易下车难

但我一直不鼓励大家去买潜力地段,过去投资新区的新房收益比较可观，因为过去是房地产增量时代,也就是造城时代，所有的新区几乎全是从0开始，增量时代的特点是社会的起点比较低，那个时候新区的价格洼地更受市场欢迎，价格会随着时间的推进被慢慢填平，发生区域价值的提升带来更多的增值。

但现在已经进入存量时代，进入存量时代之后，新区经济不会再像过去，由于建设成本的增加导致未来的价格空间会被逐渐压缩，如果是溢价严重价值不突出的情况下

这个新区价格的阻力位很难突破。当前社会效率在一天天提高，高质量的人群结构会向更高价值的区域聚焦。从开发商角度来看，在核心区开发楼盘反而比新区的成本更低，更容易摊薄成本。

造城的增量时代开发商和购房者的方向是一致的，判断情绪也是同频的，但是现在进入存量时代以后，开发商的预期会逐渐悲观，积极性也在下降。从宏观角度看，北京目前的人口处于停滞阶段，有购买力的高端人口更会向核心区聚焦;

2013年之前,整个中国的房地产是处于普涨周期,那个阶段是什么房子都涨,并且涨幅都差不多,越博傻赚的越多,2013年到2017年之间是普涨转向结构周期的过度阶段,过渡阶段并非所有的房子都涨,甚2017年之后开始出现严重的分化潮;

2、稳步成长是放弃高风险高收益，选择确定性高的板块，哪怕增值的不多，只要有收益，后面就有机会置换升级继续建仓。现在的房产投资拼的就是对风险评估的能力，价格越低，风险相对越大，价格越高，风险相对越小。

1000的价格有很多优质板块,像朝阳的双井、朝青、望京都是一些龙头区域,买一个次新三居或者品质两居涨幅都很可观,北京因长期的调控导致积压的购买力会集中在改善群体，购买力比较集中的核心地段次新3房或者品质两房，比较符合未来市场的主流。

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Q:提问:京总好，向您请教一个个人纳闷的现象：像通州，门头沟这些地区，新房比周边二手房要高出二万左右，但和附近的次新房相比却低1万左右，销售每次都说新房到手后过个两三年后就会比周边高好多，还有的说期房变现房至少就涨1万。新房定价都是这个感觉。

A:回答:您好,销售在忽悠你,并且是在把你当成完全不懂行情的小白忽悠你,开发商的日子越来越不好过,利润这么低,能多卖为何不多卖,好的盘应该是新房比二手便宜,买新房最主要的一个指标就是有价，你要分清楚买进价和卖出价，很多人会认为某个开发商某个楼盘又调价了，但这统统都是你买进的价格，是开发商卖给你的价格，

新房市场的成交价没有任何参考意义,市场也不会承认二级市场的成交价,只有三级市场的成交价才公平、可参考!三级市场是通过各种政策干预,卖家与买家的长期博弈最终形成的价格,大家都认.也就是真正意义的决战是在三级市场,也就是二手房存量房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍

这个折价率是很明显的指标。在一些比较差的板块，差不多要打到7-8折左右，有的更多,这些区域的房子买过来就是溢价，绝对不能投资的;门头沟15-17年炒作的很厉害,这期间开的盘像金地华辰、西山艺境、西山御园、裘马四季目前都处于一直下跌的状态;跌幅超过20%;并且能接盘的人很少,成交周期大多是在一年以上

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