北京城区改造项目「北京核心区腾退新动向」

7月5日，北京市政府官网正式挂出《关于高质量推进第一道绿化隔离地区全面城市化的指导意见》(征求意见稿)。

在这份“指导意见”中，明确提出两条：

第一，到了2035年，北京“一绿地区”将全面实现“城市化”；

第二，北京“一绿地区”功能全部融入“首都功能核心区”。

那么北京的“一绿地区”究竟是指哪里？范围有多大？

我们从北京最新的总体规划上看，“一绿地区”基本上就是四环路左右的范围，这个范围也被称之为“城市公园环”。

根据北京总规的意思，就是在四环路沿线建设一个“绿化带和城市公园环”，把整个中心城区“包起来”。

“一绿地区”往里就是北京真正的中心城区，“一绿地区”向外就是城区的边缘集团和郊区，形成北京层次鲜明的居住格局。

也就是说，以后北京真正的中心城区其实是在“一绿地区”范围以内的地区，占地面积大概是334平方公里。

根据这次的“指导意见”，“一绿地区”功能未来要将全部融入“首都功能核心区”，这就意味着首都功能核心区将不再仅仅是东西城，同时包括了整个中心城区，“一绿地区”以内全部成为“首都功能核心区”。

所以，未来的“首都功能核心区”其实已经从原来的“东西城”扩容到了“中心地区”，面积也从92平方公里扩容到334平方公里，整整扩大了3倍多。

它不仅包括东西城，同时还包括了海淀、朝阳、丰台以及石景山等部分地区，全部被确定为“首都功能核心区”。

意味着这些地区将来也将重点服务于“中央政务功能”，北京的“首都功能区”得到了进一步加强。

当然，未来首都功能核心区会不会成为一个大的行政区，目前看可能还存在未知数，我们判断短期内可能性不太高。

“首都功能核心区”的扩容，意味着北京非首都功能的疏解范围将会更大，也意味着将会有更多的非首都功能要从中心城区里疏解出来。

同时这次的“指导文件”中同时提到，“一绿地区”要全部实现“城市化”！

也就是说，在“一绿地区”要逐渐消灭“乡镇编制”，通过大规模的“征收腾退”，逐渐把首都核心功能区的村民全部变成市民。

北京目前的“一绿地区”还存在大量的乡镇，比如说“南磨房乡”，“平房乡”等等，这样的地方依然有村民，村集体资产及大量违建和小产权房等等。

“一绿地区”全部实现城市化：就是要针对“一绿地区”实施大规模的“征收腾退”，村民全部上楼变市民，“城中村”全部实现城市社区化改造。

这是北京又一次“超大手笔”：有可能将会彻底消灭中心城区的“城中村”。

如果“一绿地区”全部实施“征收腾退”，这将会是北京最大规模的一次城中村大改造，涉及村民可能会有几十万，甚至是上百万人。

而对于北京中心城区的“村民”来说，终于迎来一次重大的翻身机会，不仅村民身份全部变市民，同时土地房屋将会迎来“征收腾退”补偿。

综合来看，北京这一次的大手笔，不可谓不大：

一个是首都核心功能区进行了超过3倍的扩容，另外就是即将启动最大一次的“城中村”改造，全球最牛的“中央政务区”雏形已经显现。

北京的“大首都格局”终于要来了！

第一，“一绿地区”将会成为北京的“新二环”，四环里地区将会成为新的“首都功能核心区”，这个地区的“房产”将会成为全中国最稀缺的资产。

北京四环里（包括北五环的奥森地区）将会成为中国版的“哥伦比亚特区”，稀缺性最强，流动性最大，房价最抗跌。

这是中国最核心的地段，资源最集中，安全性最高，但仅供少数人，毕竟几乎已经没有新盘可售，属于典型的“减量发展”地区。

第二，城区的十大“边缘集团”逐渐形成“富人区”，房价上升趋势会比较明显，尤其大户型总价产品越来越大，单价全部8万 。

在“首都核心功能区”的外面，有十大“边缘居住区集团”：石景山集团、西苑集团、清河集团、北苑集团、酒仙桥集团、东坝集团、定福庄集团、垡头集团、南苑集团、丰台集团。

这十个组团，原来是为了承接中心城区的人口疏解而建立的居住组团，但随着北京城市发展，这十大组团将会逐渐“富人区化”，未来房价基本上都会8万 。

也就是说，在四环外的这十个居住组团，房价将会出现明显的提升，尤其是大户型产品比例会越来越高，进入总价门槛也会越来越高。

刚需要想进入“十大边缘组团”已经不可能了，

比如石景山集团的新房房价已经在7-8万/平米，丰台组团的新房已经接近8万，东坝集团的华樾国际二期房价已经7.1万，北五环的清河、北苑等片区都已经没有新房了。

十大边缘组团，对于北京改善客群来说，买一套就是少一套，而且供地的新房价格是“持续攀高”。

第三，五大平原新城，北京刚需的最后“上车地”，房价逐渐走向6万 。

如果说城区的十大边缘组团是北京改善的首选之地，那么对于北京刚需来说，“昌平，顺义，亦庄，房山，大兴”等五大平原新城就是最后的上车。

这些平原新城的新房房价，目前正在努力突破6万 ：像昌平的东小口生命科学园、顺义的后沙峪、亦庄核心区等片区，已经率先突破6万 。

对于北京刚需来说，这五大平原新城就是这1-2年最后的上车机会，这些地区的新房房价还会持续上升。

轨道交通的利好，人口的大规模向外疏解，城市配套的完善，加上城区房价的高企，这五大平原新城对于刚需来说，要格外珍惜。

尤其是这五大平原新城的“地铁房”，难得上车。

第四，2022年以后，北京刚需将逐渐“环京化”，“北三县化”。

2022年以后，北京五大平原新城对于刚需来说，房价都比较高了，市场需求会进一步外溢，并逐渐呈现出“环京化”“北三县化”特征。

原因主要是三个：其一是北京近郊区的地铁房房价会比较高，突破了北京刚需的承受能力；其二是环京地区开始“轨道交通化”，推动了北京刚需的外溢。其三是北京副中心的崛起，推动了产业外溢。

所以对于北京刚需来说，最佳的机会也就是2021-2022年这两年，可能还有一些相对优质、性价比高的项目可以上车。

2022年以后，留给刚需的机会就不多了，这个时候随着京唐城际的开通，市场刚需开始“环京化”，逐渐走出去。

综合来看，北京未来的“大首都都市圈”格局已经越来越明显，核心区的扩容，城中村的改造，都体现出了要打造超级“首都都市圈”的思路。

四环里“首都功能化”，边缘集团“富人化”，平原新城“高端化”，刚需逐渐“环京化”，这就是未来5年北京都市圈的基本趋势。

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