3月一二手房成交量下滑 上海楼市\\「上海楼市2020」

21世纪经济报道记者唐韶葵 实习生王佳琦 上海报道

此前业内预测，上海楼市“小阳春”将在3月如期而至。然而，事与愿违，上海楼市“小阳春”这次被外因耽搁了。

自3月中旬开始，上海楼市成交快速下滑。原本按照2月、3月上半月的一二手房成交趋势，3月末有望出现的翘尾收官却被打断。

据上海中原地产数据显示，上周（3.28－4.3），上海新建商品住宅成交面积7万平方米，环比减少51.1%。

与之对应的是，据一家第三方机构测算，上海3月二手房成交量约1.24万套，比2月份还少。从3月16日开始，单日网签量开始出现明显下滑，3月20日的网签量甚至只有约110套。

近期上海新房开盘项目也不多，成交延续此前结构，因此均价变化不大，为53731元/平方米，环比上涨1.9%。

3月，楼市频吹暖风，提振市场信心。但是全国疫情出现反复，是阻挠小阳春出现的重要因素。上海中原地产市场分析师卢文曦指出，上海3月下半月以来诸多小区被临时封闭，直接影响到看房和交易。虽然开发商作出应对，比如线上开盘摇号等，但是诸多不便已经影响到交易反弹。不过从开盘认筹情况来看，尚没有出现大的变动，热度高的项目依然一房难求。

他认为，近期越来越多城市加入调控松绑行列，并且城市等级从四线城市向三线城市扩展，包括近期地产股的连续反弹，说明市场情绪没有受到影响。因此，3月成交表现意外并不代表市场就此走坏，预计疫情过后，楼市成交量还会有回补动作。

成交下跌

春节过后，陈佳（化名）从老家回到上海郊区的中介公司上班，2月份上海二手房成交数据有回暖趋势，但陈佳却感觉到了行业的寒意。陈佳一直在跟进的几名客户都表示还在观望，购买意愿并不强烈。

从他初步了解的情况来看，客户观望的原因是多方面的：比如，这些客户回老家之后，感觉当地楼市在春节并没有出现“返乡置业”的高潮，于是便多了几分保守的心态；有的客户观望了几个月的房子价格一直没有波动，去化也没有明显加快，市场进入买卖双方博弈状态。

很自然地，陈佳自春节后，整个2月份过完是零开单状态。而这个时候，陈佳一名从事二手豪车销售的老乡店里缺人手，一直在游说他去“帮忙”。于是，他告别干了3、4年的房地产中介行业，转型二手车销售。

陈佳转行，只是房地产中介行业的个案，选择留在这个行业的还是大多数，每个人的机遇与选择也不同。不过，进入3月下旬，上海大部分区域一二手房市场均出现了大幅回落迹象。

从一手房市场来看，3月28日至4月3日这一周，全市仅浦东区成交面积维持在1万平方米以上，4.3万平方米的成交量几乎占全市交易量的半壁江山。业内人士指出，这与网签数量增加有关，比如，临港新区出现个盘集中网签，导致成交面积上升。

其他区成交面积下降比较明显，比如一些传统成交大户，青浦区成交面积仅3000多平方米，奉贤成交量也不超过3000平方米，嘉定甚至不到1000平方米。

上海郊环外区域表现最差的是金山区，一周成交只有190平方米；虽然该区并非交易重点区域，但由于是传统的刚需和刚改产品聚集区，通常成交面积会超过5000平方米。

实际上，上海一手房新增供应在3月是大幅上涨的，与成交的下滑形成鲜明对比。据克而瑞研究中心发布的数据显示，3月，上海商品住宅新增供应面积达112万平方米，同环比分别上升了831%和419%，前3月供应累计同比较去年增幅达215%。大幅上涨的供应量并没有助推成交量。

三月以来，上海新建商品住宅成交面积每周的成交量均在15万平方米以下，且成交均价呈下降趋势。

失落的小阳春

以二手房成交量为对比，21世纪经济报道记者通过梳理部分公开数据，发现上海近几年的楼市“小阳春”受疫情影响明显。

据世联评估、上海中原地产、上海链家等机构发布的数据显示，2020年3月，受疫情和春节假期影响，上海二手房成交约为1.58万套，同比下跌约44.37%。2021年3月，上海二手房成交3.94万套，同比大增149.37%；2022年3月，上海二手房成交1.24万套左右，同比大跌68.53%。

从前述第三方机构数据来看，如果以31个交易日计算，今年2月10日到3月12日期间，上海二手房成交量约为1.96套。

虽然上海楼市小阳春耽搁，但此前上海一手房活跃度一直在提升。据上海链家研究院的监控数据显示，成交方面，上海2月份全市共成交新建商品房7347套，环比下降36%，同比增长30%，成交金额494亿，环比下降38%，同比增长39%，套均总价672万元每套，环比下降3%，同比增长7%，成交均价61060元每平方米，环比下降1%，同比增长10%。2022年前2月，全市累计成交金额1289亿，同比增长7%，成交套数18864套，同比增长6%，套均总价683万元每套，同比持平，成交均价61286元每平方米，同比增长4%。

从成交数据来看，上海市2月份受新房集中供应和春节假期影响，供应与成交较1月出现下滑，但活跃度持续升温，市场各方也努力营造良好态势，都释放出了上海楼市小阳春即将到来的积极信号。

进入3月，上海市疫情形势严峻，企业纷纷改为居家办公，部分小区住宅临时封闭，买房卖房相关活动受到阻碍。

此前，多家地产公司宣布因疫情影响，暂停其在上海项目售楼处的开放，并且将选房从线下转为线上。如金融街·金悦府3月28日至4月5日售楼处暂停对外开放。上港星江湾售楼处自3月16日暂停对外开放、接待，后续具体开放时间另行通知。

3月29日，上海土地市场发布公告称，因疫情防控需要，为响应全市疫情工作，上海第一批集中住宅用地土拍推迟，原定于4月上旬组织交易的40宗涉宅用地，因为疫情全部终止，后续将根据上海市疫情防控工作整体安排及时重启交易活动。

不少楼盘为响应防疫政策，开盘时间及方式作出相应调整。截至3月31日，上海11个待开新盘，先后发布了延期开盘通知，分别是浦东的锦博苑、金鼎首府、森兰名苑、金科御桥博、翠嘉盈峰，虹口的瑞虹新城瑧庭，徐汇的百汇园三期，金山的新华御著，奉贤的保利明玥霞光、松江的泗泾绿中海和金地新乐里。

易居研究院研究中心总监严跃进表示，展望未来，市场底或将在二季度到来，届时成交或将筑底企稳，同比跌幅也将有所收窄。但各城市市场或将加剧分化：一、二线城市大概率将在4、5月市场回稳。其中，一线城市市场需求及购买力最为坚挺，房地产市场或将率先企稳。

卢文曦也认为，从近期上海市场来看，成交持续下滑，更多的是因为疫情带来的影响，扰乱正常交易秩序。但从成交榜单来看，还有签约过百套的项目，楼市趋势并未走坏。近期供应已经充分释放，静等疫情过后，秩序逐步恢复，这些供应会逐步反映到交易数据上。

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