北京周边楼市大跌「北京二手房还能买吗」

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:京总好！很庆幸可以通过文字认识您！读您的帖子有相见恨晚的感觉！我的情况如下:

2015年在朝阳来广营首套85折首贷600总价750购入北京青年城房产一套，居住至今；

2017年二贷350总价1800投资了沙河地铁旁泰禾的丽春湖院子别墅一套，当时以为别墅稀缺会涨，结果到今年不但没涨价，反而跌至1500，选筹失败很心痛！

目前夫妻双方家庭年收入只有70左右（有20被动收入），单位都离青年城不远，家庭面临两个问题

1.贷款压力大，接近于入不敷出

2.现在孩子6岁了有学区的需求，这两套房周边学校都很一般

目前想要改善，看了您的文章，还是比较犹豫，有以下几个方案，还请帮忙参谋:

1. 按兵不动，先在朝阳上小学，等市场回暖，卖出丽春湖，再购买学区上初中。（想了解丽春湖是否有较快速度涨回去的可能性，规避亏损）

2.割肉丽春湖，还贷款后剩余1200，900购入望京北纬40度两居，上景山朝阳，手持300吃利息（这种考量是不用换工作了，但顾虑是学区不是特别好，房价很高了，会不会后期动力不足）

3.割肉丽春湖后，1000购入亦庄海梓府三居带下跃（请教这种户型是否值得购买？还是说只买三居即可，不考虑下跃？提这个问题主要是看到下跃单价低，想是否持有一段时间后可以多涨些钱），亦庄二中上学，手持200吃利息，重新找工作

4.割肉丽春湖后，400购入南海家园，剩余800吃利息（这个考虑是想问会不会南海家园的预期涨幅会超过周边的品质次新，毕竟南海现在4万多，周边的海梓府等已经7万以上了）等南海家园涨起来后再置换海梓府等品质次新

5.把两套都卖了，1500置换望京或亦庄的大房子，剩余钱做理财

6.既然考虑了更换工作，想询问京总，如果是您，以刚来北京的身份重新选筹，在顾及到学区的基础上，会最优考虑什么样的方案？

A:回答:您好,感谢信任! 1、您17年和15年投资的房子属于战略上的失误,如果把两个仓位调换一下,今天的收益应该可以翻2倍.

首先丽春湖这个产品做的很好,是整个17年别墅产品的销冠,有生态资源,出门即水,户型住起来也很舒服;院子系近几年很流行,泰禾申请了专利全国这样的楼盘卖的都很好,不足就是这个位置有点过于偏了,别墅本身投资属性比较弱,如果您现在割肉的话我觉得有点不划算,1500未必能有人接盘,可以再等等,市场热透看看什么价格在考虑做置换,北京的房地产市场五年必有一波,即便是在没有利好的政策也会出现一波小高峰.今年的市场会是过去5年最好的一年,可以等等看.

2、北京青年城过去的表现一般,这个盘有点偏刚需,可以把两套合并为一套作为重点考虑的目标,未来5-10年北京的改善群体属于市场上的主要购买力,主要是大家贷款受限制,近几年受疫情影响大家的收入也普遍降低,经济上行后遇到市场回暖,

3居室以上的户型的涨幅会想象不到,亦庄和望京的价值都比较牢靠,买套大房子第一可以提升自己的生活品质,第二留下核心资产打底,未来再做配置心里也比较踏实.

3、北纬40度南海家园属于上车盘,我建议您们就不要考虑类似的盘了,您们名下的资产还可,但质量比较一般属于偏下,您们应该把资产优化为中上等,这样遇到市场上行,很容易吃到城市的红利.祝一切顺利!

建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《未来五年绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》祝一切顺利,有问题可再向我提问

Q:提问：京总你好，我想咨询一下。我是首套首贷，我和对象工作都在望京东，首付资金300w左右。考虑望京附近的，自住 升值，有推荐的楼盘吗？

A:回答：您好,感谢信任!您们在望京附近工作,首套首贷,可在望京本地做选筹,望京的产业聚集价值会更稳一些,核心区的特征是聚集;互联网这个行业如果没有聚集的效应,价值会出现漂移现象,比如某一个区域一旦崛起互联网风口期公司,估值是千倍万倍的增长,可以一夜之间诞生出无数个千万富翁,而一旦风口期过去,一切又回归平静,整个区域的价值也会瞬间转移,因此你永远不知道哪个互联网公司会踩中风口期一夜之间崛起,崛起之后能撑几年,而我们能控制的就是“聚焦”,因为只有“聚焦”价值才稳定.望京的基础已经比较牢固,中长期的发展比较看好,房价的天花板比较高.可以看看区域内的品质次新

像炫彩嘉轩、北纬40度二期、首开知语城都可

建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利！

Q:提问:京总好！请问1.知春里和知春东里两个小区的优缺点，哪个小区更有潜力？2.距离地铁越近越好吗？3.蝴蝶型房子是否建议买？

A:回答:您好,感谢信任!买老房子的逻辑是看物业管理和居住的人群,有的老小区物业管理不错是因为居住的业主都是退休人员,整个小区的人文素质很高.双榆树板块知春里和双榆树东里都还可.同等条件下距离地铁近的更有优势,关于户型老房子基本都是正南正北的,选择大众户型更为稳妥,祝一切顺利.

Q:提问:京总好！看了星球的文章，也看了很多贴，想请教，什么样的区域可以算做核心区？很多老破小的优质学区是否算核心区？选盘时优质的物业为什么那么重要？

A:您好:感谢信任!1、北京的房地产市场是点状分布逻辑,就好比一块大饼,零零碎碎撒了芝麻,而有芝麻的地方就是平地崛起一个个十万的楼盘,而周围的大面积空地得靠边站,比如某一个区域一旦崛起互联网风口期公司,估值是千倍万倍的增长,可以一夜之间诞生出无数个千万富翁,这些富翁首要的需求就是买房加置换,而一旦风口期过去,一切又回归平静,整个区域的价值也会瞬间转移,因此你永远不知道哪个互联网公司会踩中风口期一夜之间崛起,崛起之后能撑几年,而我们能控制的就是“聚焦”,因为只有“聚焦”价值才稳定,

如互联网产业“聚焦”的区域;望京、上地西二旗、西北旺、亦庄;权贵型“聚焦”的区域;万柳、亚运村、西城;资本“聚焦”的区域;国贸、金融街;

2、老破小算核心区,但不一定能跑赢大盘;近几年北京房价轮动的原理和之前不同,尤其是2017年之后,现在的规律是遇到房价上行期间;

首先第一波上涨的是学区房和热门区域(核心区)品质次新,

第二波仍然是学区 成熟的溢出区域(同样是品质次新),溢出区域呈现的市场情况是上车盘领涨,逻辑是楼市上行期间,一部分购买群体在核心区上车压力偏大或资金预算受限,会第一时间选择在交通出行便捷的溢出的板块上车

第三波依然是学区 热门核心区域 溢出区域的品质次新 刚需盘;

第四波才会轮动到偏冷门的板块,同样是品质次新盘、这些冷门板块一般是存在溢价现象的,上涨的前提是必须洗清溢价.这是大行情出现时房价轮动的规律;

但目前普涨的行情越来越少，预算够的话尽可能选在核心区位置的品质次新，现阶段买房投资一拼的是选筹能力，二拼的是金融财技，能否在有限的资金让利益最大化,这是现阶段投资的原理

3、好的物业服务会更稳一些，只要是相对大一些的即可。物业最大的作用不是增值而是保值。好物业可以让整个小区非常的干净整洁.即便是住上10年也能算得上次新;

建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!

Q:提问; 京总,想入一套一手房更名。原买家提出需要以公司名义购买，公司先写他为法人，完成交易后法人变更为我。请问风险在哪里如何规避。

A:回答; 你好,感谢信任！不好意思，我不太明白你的意思，有两个风险，首先，它不把法人变更给你怎么办，你怎么控制他一定会股权转让，这个可以做，而且可以做公证委托，可以完全手续齐备，但是不能放百分之百的心。其次，这个买下来的话，这个房子就变成了公司产权，而不是个人产权，对于你今后的使用转让和继承都会有非常大的麻烦。一般我们是很排斥用公司名义买房的，交易时的税费很高。祝一切顺利！

Q：提问：你好京总，感谢你的分享!我的居住证预计下月下来,计划正式加入看房队伍,我目前可筹集的ZJ大概算了一下,首付可以到270,勉强不超过300吧,属于STSD,今天加入会员想提前学习下,另外想问下京总,我看我们的选盘逻辑是市场上一小部分的房源,就像你所说的,北京跑赢大盘的房子不超过20%,像这些房子,是不是都是比较贵的,根据我目前的一个资金量,是该选这类房子,还是比较有潜力的房子呢?那类房子更容易SZ呢?我是买来自住,但也希望房子能够SZ跑赢大盘,感谢京总

A：回复：你好，感谢信任!关于投资买房是否赚钱，不取决于资金量的大小，而是看判断的对错。普通人可以因判断正确，变的富有，富人也可以因判断错误回到起点。

富人之所以能一直保护自己的财富让期稳健增值，是因为富人一直判断正确。穷人之所以一直贫穷，是因为穷人一直判断的是错误的，又不懂得复盘总结,缺乏及时纠错的能力。

贫富差距就是投资对错的结果。职业买家投资房产为什么会持续赚钱？所有的投资者必须弄清楚这个逻辑,普通投资者甚至没考虑过这个问题。但这个问题很重要，涉及到我们普通的投资者是否能有个正确的投资逻辑，做出准确的大趋势判断！

投资房产要有个基本的认知：投资不是DB，投资是搭乘这座城市的经济增长，从而得到确定的回报。包括行业增长和城市的经济增长，投资房产，是持有这种城市的股份，直接占有了这座城市的资源，如就业、教育、医疗、教育,交通，这些称之为配套.这时候，大趋势和你所选的位置变的就很重要了。涨幅靠得是选筹，而赚钱靠得是杠杆。

富人一直坚持买优质物业，是因为长期看，核心地段品质物业,在今天北京楼市沙化的情况下,这种盘越来越稀缺,价格一直在上涨，货币供给量增加是主要原因，还有经济增长，信贷，供需。

选对位置等于成功70%，房产投资初期，最主要做3件事：第一别踩坑买错，第二精心选筹，最大化赚钱效应，第三，放弃高风险高收益的投资方式，选择低收益更稳健的方式，只要有涨幅，后面就有机会建仓

建议认真阅读星球《北京房产投资核心逻辑和原理》和《北京楼市价值正在沙化》这两篇文章,祝一切顺利!

Q:提问：您好京总，新人首问，目前计划在通州买房，看了两个位置，一个是合生滨江帝景138户型，另外一个是武夷融御99.5户型，目前比较纠结该选哪个？

合生滨江帝景单价低，面积大，但是房龄旧

武夷融御单价高，面积小，但是都传说位置很好

求问，这两个小区以后哪个更有升值空间？

再就是今年房价还会涨么，什么时候入手合适啊？

请指点一二，万分感激～

A:回答：你好,感谢信任.1、通州最好的投资窗口期已过,如果是以投资的思路买通州需要做好长持的准备.副中心最开始消息出来之后,通州大部分楼盘领涨,导致目前还存在溢价;

通州的定位虽然很高,但现在的价值比较弱,加上长期双限不利因素,以后大概率是全市的平均水平,从房产投资的角度,一个板块的周期分为四个阶段,第一是C概念,第二C炒地皮,第三是C配套,最后是C供需,这是一个板块的完整生命周期

按说通州现在仍然属于概念性的板块,但是已经提前把房价透支.未来的收益只能看供需了,买新区的逻辑是买在一个5年后价值9/9/10万的板块，如果通州未来规划全部落地值6万甚至7万，但现在地皮还在晾着就卖6万7万，今天如果我们买入的价格过高,就代表着未来的利润减少,短期如果没有大行情，会面临一直站岗的风险。

通州属于利好长期,但并不是利好通州所有地段,如果一定要买通州，建议买在运河CBD东侧的三角区，也就是武夷花园商圈,这个位置的东侧是行政办公区，西侧是运河CBD，南侧是运河风景线，通州重点发展的是新城，新城重点发展的是五河交汇的运河商务中心，武夷花园商圈刚好在市政府西侧

这个区在过去并不是通州要重点发展的区域，因为市ZF搬过去之后，整个通州新城规划是向北的，所以这个地方就变成了核心区；这个区第一高度重视，第二有大量的资金投入，一个10公里的隧道就是170个亿。有运河商务中心辐射，区域品质在整个通州，甚至整个北京也属于稀缺性的，紧靠大运河风景线，未来可以享受到政府的优质教育资源。这样的区域符合通州终极改善的目标

2、武夷融御和滨江帝景怎么选,买房最重要的是选筹,而选筹是一个面不是一个点，宏观层面是板块的选择.微观层面是对产品的选择.前者为重.选对板块就等于成功了70%,地段决定未来的天花板，楼盘决定未来的成长性.这2个指标加起来才是你房子未来能否增值的因素.如果以投资的角度,融御在核心板块01组团,就是上述所说的武夷花园商圈,这个盘在通州更有优势,在通州买房建议压缩面积往核心区挤,所以面积和潜力只能牺牲掉一个了,这个主要看你怎么做考量了

3、什么时候入手合适,如果你是刚需的话,钱到位,房票到位,有合适的即能入手啊,等什么呢?北京的楼市不存在接盘侠之说，楼市真正的韭菜是那些一直观望的人。如果他们一直踏空最后忍不住买房，必然要付出更高的代价；如果不买房，要继续忍受通胀的洗劫，横竖都是韭菜。更何况你买的是核心区的优质盘,没有必要卡在上涨前夜入手到,北京核心区的房价行情来了会以肉眼可见的速度上涨,踏空的风险比较大

建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《通州跑赢大盘选筹导图》祝一切顺利!有问题可再向我咨询.

Q:提问:请教京总，最近两年国家对互联网大厂的打压造成不少裁员是否会动摇望京区域的领涨基础？

A:回答:您好,我一直推荐核心区的原因是核心区是某一种资源形成一定的聚焦,聚焦才会产生最大的价值,如某一个行业的聚集,互联网、金融、新能源、工厂、这种聚焦哪个价值更大,看的是产业结构,优质的产业创富力度更强,所以才会产生有力的购买力,一次次把一个区域的房价推高

距离这些板块比较近的一些区域则属于核心板块,核心板块的配套具备一定的稀缺性,不可复制性,如果距离核心区近,但自身不争气同样涨幅一般,比如:潘家园,乱,酒仙桥,交通拥堵,所以潘家园区域的盘涨幅没有朝青可观,甚至没有常营可观,酒仙桥涨幅没有望京可观;

北京的房地产市场是点状分布逻辑,就好比一块大饼,零零碎碎撒了芝麻,而有芝麻的地方就是平地崛起一个个十万的楼盘,而周围的大面积空地得靠边站,比如某一个区域一旦崛起互联网风口期公司,估值是千倍万倍的增长,可以一夜之间诞生出无数个千万富翁,这些富翁首要的需求就是买房加置换,而一旦风口期过去,一切又回归平静,整个区域的价值也会瞬间转移,因此你永远不知道哪个互联网公司会踩中风口期一夜之间崛起,崛起之后能撑几年,而我们能控制的就是“聚焦”,因为只有“聚焦”价值才稳定

互联网行业的核心特征就是，少数赢家财富积累后以几何速度膨胀，并短时间内对某一领域进行垄断，一旦公司成功做大，首要的需求就是搞一块便宜的地盖楼，留下核心资产;望京的价值在于根基比较牢靠,不会因为行业下行反应到房地产市场中

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Q:提问:京总，您好！新人首次提问，期待您的回复。1. 我纯小白，首套首贷，首付款在200左右，工作在三里屯附近，购房投资兼短期自住，重点在看朝青板块，还看了十里铺的晨光家园和炫特嘉园，应该怎么选？保值增值空间大呢？感谢;2. 如果不考虑自住的情况下，品质小区的开间值得投资吗？是否有推荐的区域和楼盘，非常感谢。

A:回答:你好，感谢信任！1、你在三里屯附近工作,朝青属于比较合适的区域了,这两个盘跑赢大盘问题不大，晨光家园和炫特嘉园都属于石佛营板块的上车盘

其中晨光家园A区的市场热度比较高，交易量比较活跃,但涨幅没有晨光家园B区可观，炫特嘉园的一期的涨幅更可观一些， 这个板块在资金允许的情况下近可能挑选品质次新居住属性优质的楼盘，朝青属于承接朝阳东南部国贸一带最优质的刚需兼改善板块，购买力自然不缺，在市场上的竞争力是比较有优势的,呈现的结果是这个板块的品质楼盘常年处于领涨的状态。

2、如果不考虑自住的情况下开间是否值得投资，从北京的购买群体特征看，购买一居室的客群大多为刚需客，这部分客群的特征是观望情绪比较明显，楼市必须大热时才有一个好的涨幅，核心地段的品质开间是值得投资的

网上关于分析北京的一居室不值得购买,这个观点太过于绝对,忽略了投资周期的问题,但两居室在市场上成交占比比较高,2021年的成交数据可以达到52%,北京每个月成交10000套房子的话,有5200套是2居室,所以如果能买2居的情况下尽可能往2居上努力,核心地段的开间投资也可

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