“双 Mall 主题乐园”弘阳模式差异化产城融合之路

编者按：

“23年前的今天，我也是站在这个地方，宣布‘红太阳商业大世界建材批发市场’开业，那是我们发展的开端！”

在5月28日弘阳集团23周年庆典上，董事长曾焕沙站在南京弘阳广场中心秀场舞台中央，面向台下弘阳员工与客户代表，曾这样动情地回忆当初创业情景。

弘阳集团1996年以来的高质量快速发展，亦是公司秉承“在商言人 诚者致远”价值观不断扩大产业版图的历程。在南京桥北区域的这片事业大本营，弘阳始终不忘初心，真诚地投入产业资源，历经二十三载、四个发展阶段，参与并见证了这里沧海桑田般的巨变。

回顾在南京桥北区域推动产城融合的发展历程，弘阳集团提出基于自身独特商业基因的“弘阳模式”，并以可复制推广的真实案例，全力推进产城融合战略在更多城市落地生根。

“弘阳模式”以“双Mall 主题乐园”为载体，让城市与商业产生情感共鸣和联结，着力打造“永不落幕的城市秀场”；“弘阳模式”也根植于弘阳集团“双轮双翼”发展战略，即推动商业与地产双轮驱动相互赋能，物业与资本双翼并举助力主业发展。

我们相信，弘阳集团走过的二十三载发展历程，承载着与城市共鸣、共成长的深厚情感——“以诚待城”正是弘阳“在商言人 诚者致远”价值观的初心与使命。

“我与父亲不相见已二年余了，我最不能忘记的是他的背影……等他的背影混入来来往往的人里，再找不着了，我便进来坐下，我的眼泪又来了。”

朱自清先生的《背影》一文，是几代国人的集体记忆。寥寥数笔白描，便勾勒出他对亲情和家庭的朴素真情，打动了无数人。

故事的发生地在南京浦口火车站，这里与南京市区隔长江相望。过去，这里是滩涂和农田；现在，已成为国家级新区南京江北新区，将被打造为南京都市圈和苏南地区的新增长极。

过去23年以来，弘阳集团不仅见证、更全力参与了江北新区沧海桑田的巨变——

1996年，弘阳集团前身企业在南京桥北区域(现隶属江北新区)一大片农田上建起名为红太阳商业大世界的超大型建材批发广场，为桥北区域导入产业，带动区域经济发展和就业；

图/ 1996年，红太阳商业大世界开业

2019年，以原先红太阳商业大世界迭代升级而来的南京弘阳广场、弘阳家居南京桥北店和未来世界主题乐园，已形成总建筑面积达55万方的“双Mall 主题乐园”全时态商业综合体，并辐射至周边8平方公里范围的弘阳智慧小镇。

图/历经23年不断迭代升级，“双Mall 主题乐园”商业综合体闪亮江北新区

这是一座实实在在、已经建成的成熟城市：拥有20万人口，集11个居民社区以及家居、购物中心、游乐、酒店、学校等等于一身，含吃、住、行、游、购、娱于一体，是江北新区名副其实的生活和商业中心。

今年3月，发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》，提到“深入推进城市群发展，加快长江三角洲区域一体化发展”、“培育发展现代化都市圈，探索建立中心城市牵头的都市圈发展协调推进机制”、“支持特色小镇有序发展，坚持特色兴镇、产业建镇，坚持政府引导、企业主体、市场化运作”。

这与弘阳集团提出“做透大江苏、深耕长三角、布局都市圈”区域布局战略，及“双Mall 主题乐园”引领产城融合发展战略不谋而合。从红太阳商业大世界到“双Mall 主题乐园”，以产业升级助力城市发展，弘阳集团走出了一条区别于“生地造城”的产城融合之路，并已拥有可复制、可推广的标杆案例和成熟团队。

这不仅得益于弘阳对南京桥北区域这片8平方公里热土的持续深耕，更受益自弘阳自创业以来就不断传承与迭代的独特商业基因。

以诚待城。弘阳集团以“在商言人诚者致远”的价值观，以二十三载时光精心涵养南京桥北这座城。在积累产城融合成功经验的基础上，弘阳已成为国内领先的、主营业务涵盖商业运营、地产开发、物业服务等行业和领域的城市更新与综合运营服务商。

图/弘阳集团上海总部外景

目前，弘阳集团总资产近千亿，年销售额近800亿，2016 年至2018年累计纳税60 亿，连续多年蝉联中国企业500 强。弘阳集团拥有6000名员工，签约10000家中小微商户，带动超10万人就业，并服务50余万名业主，年客流量超亿人次。

从农田到智慧城市：弘阳23载产城融合发展之路

自改革开放以来，随着经济发展，我国城镇化率不断提升，从1987年的17.9%提升至2018年的59.58%。城镇化建设与产业转移是我国经济结构调整的重要途径。

2013年，中央首次召开城镇化工作会议，明确城镇化发展方向；2014年，《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》出台；2016年，国务院印发《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》；期间又有众多配套政策、专项政策出台。

政策的密集发布，足以显现国家对推动城镇化建设的决心。但问题是，面对大城市资金与人口的聚集效应，如何引导产业与人口前往中小城市，尤其避免出现“空城”、“死城”，是摆在各方面前最需要破解的难题。

而自弘阳集团1996年成立以来，公司的发展历程，亦正是解答上述难题的一座座里程碑。

目前，方圆8平方公里的弘阳智慧小镇所在的南京桥北区域，被认为是“江北新区配套最成熟、居住氛围最浓厚的区域”。而在上世纪90年代，这里尚是一大片稻田。

弘阳集团便在这样的环境下，开启了第一阶段的产城融合——

1996年，弘阳在桥北区域扎根创业；当年5月，红太阳商业大世界开业；1998年，江苏省工商业联合会在红太阳装饰城成立直属商会；2001年5月，红太阳装饰产业城七期扩建面积达到800亩。

图/南京弘阳装饰城外景，现已升级为弘阳家居博览中心

从1995年到2003年的九年间，被称为“产业赋能”的1.0发展阶段。其标志性意义是，弘阳集团在这九年时间里，首先通过导入建材批发产业，并不断地通过产业聚集发展与资本要素汇聚，从而贡献了稳定、可持续的利税，并带动了区域经济发展及就业。

2003年，弘阳集团在桥北区域开启了“常驻人口导入”的产城融合2.0发展阶段——

21世纪初，通过家居建材业态的导入和持续经营，桥北区域的产业城市化初见成效，亟待解决常住人口的导入难题。2003年，弘阳集团在当地政府力邀之下，开始进入成片区的住宅开发。

当年，弘阳集团通过旗下南京红太阳房地产开发有限公司开发公司历史上第一个住宅项目“旭日华庭”，总建面达到40万平方米，并创下一天销售840套的佳绩；此后，随着旭日爱上城、旭日上城、旭日华庭、弘阳爱上花园等一系列住宅项目的陆续开盘，弘阳集团至今在桥北区域开发的纯住宅项目建筑面积已逾400万平方米，助力导入15万常住人口。

图/2003年弘阳集团首个住宅项目“旭日华庭”开盘，创下日销840套的佳绩

2006年，随着红太阳商业大世界被规划升级改建为含购物、家居和游乐的商业综合体，弘阳集团在桥北区域开启了“商业旺城”的产城融合3.0发展阶段——

当年，弘阳集团斥资18亿元，打造55万方以“双Mall(购物、家居) 游乐”为形态的商业综合体。2007年弘阳广场A3馆率先开业，至2011年“双Mall 主题乐园”商业综合体整体开业时，已创造了2万多个就业机会。

经过多年业态与空间持续升级与优化，时至今日，以南京弘阳广场、弘阳家居南京桥北店和未来世界主题乐园共同构成的“双Mall 主题乐园”商业综合体已成为从南京江北新区辐射全市乃至毗邻城市的标杆案例——

南京弘阳广场在2007年实现“开业即满租”，并收获傲人经营业绩：月均销售4000万，平日日均客流6万、节假日日均客流9万、最高峰客流15万、年客流量达 3850 万；

弘阳家居南京桥北店经营商户近1800户，汇集全品类家居品牌，是南京江北新区规模最大、档次最高、品类最全的一站式购齐家居专业商场，年客流量达900万；

未来世界主题乐园总建筑面积逾10万平方，拥有南京市最高的浪漫空间116米幸福摩天轮，也坐拥国内最长的室内外摩托过山车，年客流量达600万人次。其中，摩天轮已成为南京桥北地区地标，以及鸟瞰长江大桥的绝佳选择。经过迭代升级，摩天轮围绕爱情三部曲“遇见爱”“体验爱”“纪念爱”，打造以互动多媒体为主的爱情连廊。48个太空舱轿厢采用年轻人中意的马卡龙配色，并可按需定制轿厢爱情烛光晚餐。

得益于弘阳集团在产城融合2.0发展阶段，大力解决了桥北区域常住人口导入的难题，巨大的流量反过来也助力商业综合体项目的成功运营。

图/“双Mall 主题乐园”超大型商业综合体全景图

据统计，自2007年弘阳“双Mall 主题乐园”商业综合体运营以来，商铺出租率稳定在99.5%以上，租金收缴率达到99%，年销售增长率40%，年客流增长率29%。

在这个阶段，桥北区域已具有生活“烟火气”，逾15万常住人口的导入，带来了吃、住、教、行、游、购、娱等需求，令该区域的发展有了十足的底气。

2019年起，弘阳集团整合旗下在桥北区域自持商业、已开发住宅项目、政企联动等多方位资源，以原红太阳商业大世界为圆心，将方圆8平方公里的桥北区域打造成为“弘阳智慧小镇”。由此开启了弘阳集团在桥北区域“智慧赋能”的产城融合4.0发展阶段——

2011年，中国城镇化率首次超过50%，这意味我国的城镇人口数量首次超过农村人口数量，城镇化增长速度趋于放缓，城市发展的关注点从增量转向存量。曾经只有少数大城市才需要面对的拥堵、污染、安全、管理等问题，成为大多数城市都需要解决的难题。

同时，城市系统复杂度提升、需求多样化程度提高，要求城市运转更加高效、管理更加精细，这为智慧城市的发展留下了巨大空间。

智慧城市发展理念是新技术变革与城市发展新挑战的共同产物，其本质是用技术的手段赋能城市，重塑城市的发展模式。当前，华东、华北、华中南成为智慧城市的主要市场，项目数量占全国的70%以上。

在此趋势上，弘阳集团提出了打造“弘阳智慧小镇”的构想，借助互联网思维进一步挖掘“双Mall 主题乐园”的流量价值，为商户、业主、消费者提供创新的商业生态链；同时，通过与互联网标杆企业的合作，助力政府减轻大规模人口导入带来的管理压力。

图/弘阳智慧小镇邻里服务中心

例如，为更好地服务业主，弘阳集团现已在智慧小镇上线物业维修抢单后台管理系统。该系统意味着服务管理模式的重构——打破了过去根据单个小区的规模配置维修人员的传统管理模式，而是划设不同片区，让片区内的维修人员自由“抢单”，一方面显著地缩短了工单响应时间，另一方面提升了物业经营效率、创新了激励机制。

又如，此前隶属弘阳物业集团的“弘生活”App与隶属弘阳商业集团的“弘商会”App也已进行整合测试。弘阳智慧小镇内的15万户业主将在单个App上同时实现物业缴费、报修等物业服务，以及领用商户优惠券、购物积分、智能停车等商业服务。这绝非两大业务的机械整合，而是体现了大数据用户精准画像和精准商业信息投放的互联网思维，将进一步助力商户实现交叉销售，并使业主获得更好的App使用体验。

在助力解决社区治理痛点方面，弘阳智慧小镇也有深入探索。

今年3月，南京江北新区管理委员会指导弘阳集团打造建设的“弘阳南京智慧教育产业基地”在弘阳大厦正式揭牌亮相。这标志着弘阳集团将再接再厉，努力把弘阳智慧小镇建设成为以服务江北新区为主，并辐射主城及周边地区的智慧教育产业高地和应用高地。

图/ 弘阳南京智慧教育产业基地签约仪式现场

目前，国内领先的人工智能教育整体解决方案服务商南京优必学教育科技有限公司已入驻弘阳南京智慧教育产业基地，该平台通过与全球顶级高校和高科技企业的合作，提供从幼儿园到高中不同阶段的人工智能教育体验课程，构建了“内容 硬件 软件 服务”的AI教育生态圈。

形成上述创新的商业、物业与社区治理生态链后，弘阳智慧小镇所在的桥北区域将进一步巩固“江北新区配套最成熟、居住氛围最浓厚的区域”形象，实现区域活力和价值的提升，最终达至政府、企业、商户、业主四方共赢。

独有商业基因“双Mall 主题乐园”引领产城融合业务布局

2018年中旬，社会科学文献出版社发布《中国商业发展报告》指出，未来5年内，中国的商业地产项目有1/3将被淘汰，有1/3将转型为批零兼有的体验式购物中心，还有1/3将成功实现线上与线下对接。

同年12月，中指研究院在京发布《2018中国商业地产市场年报》。其中也指出，2018年中国商业地产整体表现回落，商办用地供应过剩，销售规模增幅小于供给，楼面均价小幅下跌。

正是在这样背景下，弘阳集团提出了“地产商业双轮驱动物业资本双翼齐飞”这一“双轮双翼”发展战略。这起源于弘阳是国内为数不多的以商业起家的城市运营商，对商业的本质和运营的能力，都有足够多的洞察和积累。

在资本赋能业务板块的基础上，通过地产、商业、物业三大产业集团各自优势资源的真正打通，实现交叉销售、客户导流和大数据精准用户画像，在弘阳智慧小镇这一集聚弘阳集团优势资产的场域下，“双轮双翼”发挥了巨大的乘数效应。

今年5月底，弘阳集团打通旗下三大产业集团的优质资源，全新成立“家FUN”平台，依托弘阳地产集团及弘阳商业集团旗下家居卖场，整合地产、设计师、服务商、家居卖场、品牌家居建材等行业资源，聚焦楼盘用户，提供线上方案及线下体验双向贯通的一站置家服务体系，为更多家庭提供置家解决方案、家居场景全方位服务方案。

简言之，该平台背靠弘阳地产高质量快速发展的“风口”，致力于在毛坯房和精装房两个交付形态之间的广阔空白地带，提供高品质、高性价比、让业主省心的“定制精装房 ”服务。

这不仅仅是简单的资源整合平台，更是弘阳集团着重发挥商业与地产的协同效应，相互赋能、相互促进，打造差异化竞争能力的平台——依托弘阳家居及其他实力供应商提供的极具价格优势的产品，“家FUN”平台向消费者承诺提供行业最有竞争力的产品价格；而对于被纳入集采清单的商户来说，“家FUN”平台的大流量为商户带来了可观的销售业绩；弘阳地产住宅项目的销售，也将进一步得到强有力的支持。

图/ “家FUN”平台品牌发布暨启动仪式现场

而在今年五一小长假期间，弘阳智慧小镇内的南京弘阳广场、弘阳家居南京桥北店和未来世界主题乐园，也开展了一场发挥“双Mall 主题乐园”独有业态效应和小镇常住人口导流反哺商业效应的周年庆活动。

这场被称为“了不起的周年庆”活动，逆势创下了单日客流32万人次，单日业绩2100万的纪录。在扎实的运营功底和营销策略基础上，“双Mall 主题乐园”这一弘阳独有的业态优势发挥了重要的导流作用，产生了“弘阳效应”。

以“弘阳效应”赋能“了不起的周年庆”，以弘阳智慧小镇这座“成熟城市”反哺商业营销与运营——这是弘阳商业具有行业竞争力的打法。

这次“了不起的周年庆”主题活动，以南京弘阳广场中心秀场为吸附客流的“能量磁场”，并依靠“双Mall 主题乐园”独有业态优势，打通购物、游乐、家居三大商业业态，持续为活动带来高人气的客流。

而拥有15万常住人口的弘阳智慧小镇，则发挥了重要的导流蓄客作用——

弘阳商业集团携手江苏省广播电视总台综艺频道，共同打造了一项名为“家园寻宝纪”的线下路演活动。周年庆启动前夕，“家园寻宝纪”进驻弘阳智慧小镇内的旭日爱上城6区生活广场，该小区拥有逾1700户业主，为活动的成功举办打下了坚实基础。“家园寻宝纪”还陆续在弘阳智慧小镇及小镇周边社区进行两轮路演，娱乐与消费有机结合，为“了不起的周年庆”成功导入逾3万客流。

图/“了不起的周年庆”预热路演活动现场

路演活动的成功举办，是弘阳集团地产、商业、物业等三大业务板块在弘阳智慧小镇发挥联动优势的具体体现，进而产生了与南京这座城市有温度的情感联结——共生、共成长。

“接地气、有人气、对城市有独到的文化理解和尊重”——这是弘阳集团自创业以来沉淀下来的独特商业基因。当前，弘阳集团也在总结提升“双Mall 主题乐园”成功运营经验的基础上，形成了一套向外输出“弘阳特有产城融合解决方案”的范式。

让城市与商业产生情感共鸣与联结，是弘阳集团基于独特商业基因提出的理念，并已在全国多个商业项目中得以落地，产生了良好的社会效应。

以弘阳智慧小镇内的南京弘阳广场为例，弘阳集团每年投入约500万元专项运营经费，在广场的中心秀场开演免费儿童剧和其他演艺活动，在导流的同时，力求使中心秀场成为智慧小镇乃至桥北区域的市民文化中心之一，进一步加强城市与商业的情感联结；

图/ 南京弘阳广场中心秀场

再以今年4月弘阳商业集团签约江苏徐州商业项目为例，弘阳商业集团与徐州新盛建设发展共同打造的新盛·弘阳广场商业综合体项目定位“漫生活、奢享乐”，规划中即已明确主打文旅，落脚“湖畔韵味”和“文化传承”两个关键词，将消费者所神往的湖畔生活的场景一一展现。

这一定位正是基于弘阳商业对于徐州这座城市独有文化和历史记忆的挖掘和传承。新盛·弘阳广场毗邻的云龙湖在北宋时期即已形成，“唐宋八大家”之一的苏轼曾诗赋云龙湖，“云龙山下试春衣，放鹤亭前送落辉；一色杏花三十里，新郎君去马如飞”。1994年12月，云龙湖与西湖还正式结为“姊妹湖”。

当前，徐州正在向新一线城市行列挺进，经济硬实力与文化软实力相得益彰。云龙湖畔的新盛·弘阳广场也将首创全市第一家文旅商业体，将是徐州展示、探索、传承城市文商旅的重要窗口。

图/徐州“新盛·弘阳广场”

弘阳商业4.0产品体系为城市打造“有IP的全时态游乐综合体”

除了软实力，弘阳的产城融合解决方案还提供了独家的业态优势——在以商业作为产城融合发展模型的案例中，弘阳是国内独家拥有购物、家居和游乐三大业态的城市运营商，并可根据不同城市的人口规模、发展定位、城市能级等，从三大业态中有机地组合四种不同的产城融合发展解决方案。

打造“有IP的全时态游乐综合体”——这是弘阳商业日前提出的4.0产品体系，产品思想正提炼自弘阳商业已在南京桥北区域成功运营的“双Mall 主题乐园”模式，弘阳摩天轮、弘阳梦秀场、弘阳未来世界是4.0产品体系的三大IP。

其中，弘阳摩天轮是整个复合商业项目的娱乐游玩加速器，不止更加突出了项目的娱乐定位，同时还吸引了市区游客及外地游客的到达，提升了项目整体的辐射能力及影响力，是摩天轮城市属性的进一步扩充；

弘阳梦秀场是打造一站式购物和休闲的活动中心，既是舞台又是文化展示的平台。结合节庆，打造不同主题活动定期举行大型庆典活动、小型演唱会、T台秀、主题聚会等活动，聚集人流；

弘阳未来世界是主题乐园型主打业态，通过增设室外游乐中心这一重要空间，提升产品品质。同时融合进幼教，科普等主题，加入教育业态。

以诚待城。

弘阳集团已明确将“有IP的全时态游乐综合体”等产城融合类项目作为重点战略发展方向。截止目前，弘阳集团已在全国十余座大中城市开发运营近40个商业项目，通过将游乐IP导入购物中心、为其赋能，从而形成弘阳集团独特的商业产品特色，使弘阳商业项目成为城市文化与记忆的有机载体和体验场！