城中村改造难点「改造提升村庄会不会拆迁」

上世纪80年代—90年代是深圳的城市文明生长的时期。这一时期，人们从全国各个角落涌来，他们迅速以城市文明将深圳地域原有的村落连成一体，成就了城中村。

2017年万科提出了「万村计划」，通过承租后改造的方式对城中村进行精细化运营，以城中村综合整治 引进物资营管 城市化商业运营的模式开展工作。消息显示，万科已于去年开始全面暂停签约新房源。

改革开放以来，深圳发展突飞猛进，大量外来人才涌入，为城市经济建设提供强大支持。然而另一方面，深圳土地资源稀缺已成为不争的事实。深圳全市土地面积约为 1997 平方公里，相当于北京的 1/8，上海的 1/3，广州的 1/4。

因此近年来，当建造基础设施无地可用时，以城中村改造为代表的城市更新，已经成为深圳住房用地供应的主要来源。

一、城市发展需求，城中村整改势在必行

土地改制之前，城市土地的权属属于国家，农村土地属于集体。在这种二元土地制度下，政府在修建基础设施时，市政配套设施一般都只修到城中村的外面，不进入村里，留下接驳的口。每户村民被分配一至两块宅基地，在上面自建住宅。

1996 年及 2004 年深圳先后出台了将集体土地无偿转为国有土地的政策，由于普遍认为城中村迟早都要拆建，村里的基础设施一直没改善。

城中村建设缺乏相关的部门和专业人才，基础设施修建都比较简陋，电线外露、排水不畅、道路及公共设施缺乏规划，特别是随着汽车保有量的不断增加，停车、行车都出现越来越大的困难。

违章建造、建筑密集，防灾减灾存在重大隐患，但又占据城市中心区域的城中村，成为深圳市集约高效地利用有限的土地空间资源上的一种阻碍。

二、政策支持 综合整治为主要整改模式

深圳有 1044 个城中村，超过 1000 万流动人口居于其间，提供了全市 60% 的住房供应。但由于城市发展与更新，这些城中村亟需整改。

对于城中村来说，整改模式主要有两种：

一是拆除重建，拆除原建筑，覆盖在原土地上的建筑便合法确权；

二是综合治理，对于未进入城市更新的城中村项目，通过改善卫生，房屋安全，消防，交通，配套设施，城市监督管理的方式对城中村治理，保障城中村基本的安全问题。

拆除重建，是一种成本极为高昂的改造，动辄投资数十亿甚至上百亿。

其中核心难题是拆赔环节，由于拆赔标准缺乏认同，执行层面又缺乏措施，面对「钉子户」的出现，开发商选择妥协。

2007 年，蔡屋围「天价钉子户」蔡珠祥夫妇一栋 6 层农民房，拿下 1700 万元天价补偿；

同年福田中心的岗厦旧改，一夜出现近 10 个资产过亿的富豪及 20 多个亿万级家族；

2009 年南山大冲旧改启动，全村回迁物业价值如今保守估计数亿元；

2017 年位于深圳北站规划核心商圈的民治华侨新村 68 号烂尾楼获赔 3000 万。

过高的拆迁补偿带来了一定的社会负外部性，博赔经济开始酝酿而生，也暴露出国家政策指导与市场化操作实施之间的问题。

同时，对于城中村的房屋租户来说，利益分配集中流向政府、原住民、开发商手里，租户是最大的受损方，他们必须要搬离去到更远的地方，哪怕支付更高的租金也无处可住。

综合治理，相对于推倒重建，是一种成本很低的改造。

一方面，综合整治升级了大量现有的存量住房，改善居住环境居住条件，也能保障住房和消防安全，配合城市的全面规划；另一方面，综合整治还可以保留原来城中村的整体历史与文脉，保护历史文化遗产。

从居住需求的角度来看，指望增加房源供应实现居民低价买房解决居住需求难度很大，不如依靠在城中村的城市更新，同时通过稳定的租金的方式，降低广大中低收入家庭的居住成本。长远来看，这是一种对低收入人群冲击相对更低的方案。

2018 年 11 月 5 日，深圳市规土委官网正式发布《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018-2025）》(以下简称《总体规划》)的征求意见稿，针对深圳市城中村居住用地划定了综合整治分区范围。

依据《总体规划》内容，深圳全市综合整治分区划定对象总规模约为 99 平方公里，综合整治分区用地规模为 55 平方公里，在 2018-2025 年的7年规划期限内，该范围内的用地不得纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划。

至少短时间内，大规模拆建没有被全面提倡，现今城中村还是以综合整治为主。

三、万科「万村计划」

项目介绍

「万村计划」是万科于 2017 年提出的项城中村改造计划，其主要业务是以略高于市场价的租金承租城中村农民房业主的楼房，进行升级改造后重新供应给租客，在这一过程中整合并植入商业、产业、文化等内容，试图以较小的成本，推动居住升级。

整个改造计划中，业主从万科方获取稳定租金，房屋由万科统一出租运营，同时，万科作为企业方配合政府进行基础设施建设，并积极履行城市建设的职责。

万科「万村」模式示意图：

据万科《2017 年企业社会责任报告》数据，截至 2017 年底，万科已在深圳市龙岗、宝安、福田、龙华、坪山、南山、盐田等 7 个片区拓展 33 个城中村，并与南山区签订战略合作框架协议，其中 10 个村已开启整租及改造运营工作。

深圳万科方面称「现已运营的村落已超过 10 个，万村计划运营房间数量超 1000 间。」

表：万科「万村计划」大事件

项目难点：

「万村计划」被万科寄予厚望，但实施操作过程中，仍会遇到种种困难。2018 年 11 月，有消息称，深圳的「万村计划」目前已经全面暂停签约新房源，后续启动时间待定。

在 2018 年底的万科南方区域媒体交流会上，万科回应报告属实，称经过一年时间，万村业务已经签约 7-8 万间，于 2018 年 9 月暂停拓展。暂停拓展的具体原因并未被透露，但作为深受关注的城中村改造计划，我们也详细分析其实施的几大难点。

1、 业主谈判难，收房成本高

万科开展业务的模式一般先和村股份公司接触洽谈，然后三五个人进驻每一个村进行摸底签约，与农村业主签订 12 年的合同，租金每三年递增 10%。

但是对于房屋业主来说，一方面，将房子租给万科，很大程度上削弱了他们对房屋的支配权和话语权。

深圳本地人的黄老板，收入主要依靠这栋 8 层小楼，1-7 楼均对外出租，每层楼有 6 间房，粗略计算，一个月收入也有 5.4 万元。

「不喜欢别人在我房子里敲敲打打，搞得乱七八糟。我自己收租也挺好的。」 「我想什么时候上涨就什么时候上涨，当然我们也不会无故上涨。只是房子在自己手里，我更有话语权。」当问及不愿与万科签约的原因，黄老板这样回答到。

另一方面，业主因为房企收房计划，会提高对租金的预期，抬高租金。万科去统租物业时，通常会出一个比现在高的租金价格，业主此时就去对租客涨租，在租客不接受的情况下，业主才会将房子租给万科。

同时，很多租客搬离原来居住地后还是会选择周边区域，因此短时间内会抬高周边房源的租金价格，这将提高万科的「收房」成本。

2、 工期严重滞后，租金回流少

据悉此次万村计划暂停拓展房源的一个重要原因，就在于工程进度的严重滞后。也有相关人员透露，确有万村工作人员离开，因为其所在团队近期无事可做，也有已经签约的项目因为种种原因无法入场施工但万村的租金还在缴纳。

深圳万科在全市收到 2000 多栋农民房，为此每月需要支付的资金高达数亿元。

但如今这些房屋改造的开工率大概仅在 20% 左右，能投入运营的更在少数，因此回流的租金收入极少。目前入不敷出的情况将对万村计划的现金流产生较大的负面影响。

3、 收益率走低，亟需挖掘客户价值

收益率是房企开展项目极其关注的数据，但由于万村的拿地策略、政府租金调控等问题，万村计划的收益率日渐走低，这也是其项目暂缓的关键原因之一。

对于万村计划改造后的房屋租金，万科官方声明租金价格是处于同等区间，希望以专业化运营提升出租率和空间利用率，在不提升租金的前提下提升城中村面貌与居住环境。

关于盈利问题，万科高价拿房，每年需要付上亿元租金给村民，但未来收益很难支撑其如此大的投入。

深圳万科泊寓合伙人陈晓炜曾表示，如果算硬账万村计划是回不了本的，未来万村希望能从挖掘用户的价值入手，找到发展的思路。万村发展有限公司副总经理黄楠补充道，未来万村将在城中村引进生活服务相关的板块，例如公共的商业、生鲜超市停车服务等。但实际项目是否真的能如预想提高收益率，我们还不得而知。

4、 竞争众多，聚焦深圳存量市场

在土地稀缺新房供应难的情况下，众多房企都将目光转向了存量市场。

根据克而瑞深圳机构榜单数据，招商蛇口截至 2018 年上半年已拓房源约达 13000 间；碧桂园长租公寓从 2017 年 8 月份在深圳开始做，到现在差不多 20 多个项目了，1 万多套房间，现在也介入了坂田区域的城中村综合整治；

在深圳有根基深厚的京基、佳兆业，作为「旧改大户」已与很多城中村签了旧改协议，这个时候万科就难以再进驻村落。

很多长租公寓运营商也加入租房市场。集中式品牌集悦城、窝趣、魔方、窝巢在深已开房源共计近 2 万间；

自如强势杀入深圳城中村，未来三年运营 30 万间公寓，服务 150-200 万名自如客。

5、 改造工程难以标准化

无论是万科，还是碧桂园、佳兆业、华润，他们都碰到问题是开展改造工作时，建筑合法性、设计施工、审批备案、消防验收等工作没有明文规定，消防验收很多都是口头的，并没有书面的文件与标准，由此也对改造工作带来了一定困难。

四、综合治理后续影响大，租客群体迭代

城中村的综合整治除了以上讨论的项目难点，对原有租客也带来不少影响，因此遭到了舆论的口诛笔伐。

2018 年 6 月，一封题为《13 万富士康劳工代表致万科、房东及监管部门书》引发关注，将矛头直指万科在富士康龙华工厂北门清湖新村开展的「万村计划」项目。

其中提到「万科等企业有义务敦促房东为须搬离租客预留缓冲时间，在此建议为 3 个月」「切勿盲目高价从而抬升周边租金水平」「在深圳住房改革政策中，考虑非深圳户籍产业工人住房问题」等等内容。

租金上涨成必然，涨幅不一

除了导致城中村租客短时间内集体搬迁外，综合整治对租客最大的影响还是租金水平的提高。据实际调查，租金涨幅可以达到一倍原租金。

比如，横岗片区改造前的单间价格可以是 500-800 元/月，改造后是 1000-2000 元/月；南站白石洲、福田上下沙、宝安坪洲西乡的一房一厅改造前 1500-1800 元/月，改造后是 2200-2600 元/月。

至于万村计划，万科曾声明想保持单套房租金不变，为了让原本月租 800 元的租客还可以租到同等价格的单间，在面积上做调整，改造后房源套数将增加 5%-10%。

现实际来看租金上涨是必然，但上涨幅度较低。以万科新围仔村为例，以当地的租房价格，两房一厅的租金约 1500-1700 元/月，一房一厅的为 850 元/月，带厨卫的单间为 650元 /月。

而对比改造后的新围仔村万科泊寓价格，15 平的单间约 898 元/月，1 房 1 厅带厨卫为 1000元 /月，相对而言，泊寓比农民房同等规模房间的房租大致涨 10%。

虽然房租普遍涨幅不大，但对于低收入客群仍带来较大影响。但新围仔村作为改革开放之后深圳工业崛起时的「IT 第一村」，地处坂田片区，汇集周边华为、富士康等企业园区员工，这些务工人员对租金的敏感度十分高。

一方面，他们对房屋改造升级的需求不高，另一方面，哪怕是 100 元的租金上涨，也会对较低收入的租客带来很大压力。

至于万村在清湖新村的项目，在富士康，一名基层员工的综合月收入大约 3000-4000 元，而清湖新村当前一个单间，再叠加水电等费用，花费可占据其月工资的三分之一。

曾有记者询问了多位在清湖新村租住的富士康员工，他们可接受的月租金在 500-800 元，在一个富士康员工租客的维权微信群里，有人感慨，支付这么高的月租还不如回老家买房。

租金上涨带来租客群体迭代

租金的上涨会带来租客群体的变化，一些原租客再无力承担房租，决定搬走，而对租金承受能力较高，对房屋设施、装修有要求的新租客，也会陆续入住城中村。

例如以前在宝安区域住的都是附近上班的人群，但由于租金上涨，越来越多在南山科技园工作的人都迁移到宝安来住；关外城中村改造前一般都是附近工厂工人以及一些做小生意的人在住 ，改造后吸引在市区上班的白领和小家庭来住，因为市区的房价比关外贵一倍，城中村的性价比相对更高。

福田上步南路的泊寓是万科深圳玉田村的改造项目，其首批推出的44套出租房全部满租。万科公寓管理层人士分析，之所以这类项目没有出现那么大的质疑声，是因为其目标客群收入相对更高，对居住环境的要求也更高。1398-2498 元/月的租金很容易被都市白领接受。

深圳城中村改造前后一直都是不缺租客的，但租客群体有所改变，其群体特征也会不一样。

改造前的租客多为附近的工厂工人或其他相对低收入者，他们很多都在城中村居住了七八年，租约稳定，相较于低廉租金，他们对房屋品质的要求不高，只希望在偌大的现代城市中有一方生存的空间；而改造后的租客中有很大一部分是年轻小白领和小家庭，年龄在 20-30 岁左右。他们可以承受略高的房租，有一定的生活追求，租约的流动性高，多根据个人的工作、生活等情况变动。

城市更新发展的步伐不可阻挡，市场化的供需关系也无可厚非。但租金上涨后，这些处于城市底层，在每一个清晨和深夜，为深圳城市建设添砖加瓦的艰辛工作者们到底还能去哪？

我们不知道。

* 部分数据由网上公开信息及巴乐兔租房提供，克而瑞整理

— END—