上海哪里买房子性价比高「上海哪个区买房潜力大」

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，考虑到投资与买房置换这两点因素，预算在800-1000万左右，考虑闵行区，有没有什么适合我的楼盘可以推荐呢？如果有帮忙分析一下。

沪叔：你好，闵行金汇位于外环内，受到大虹桥的影响，整体的商业资源比较不错。金汇分成两个区域，北区古北第一代国际社区的延伸，也是过去比较繁华的地段。而后来重心南移，南区发展起来了，南区的社区整体界面比较新，户型较为优越，居住舒适度高，整体来看，该板块最为优越的条件就是较高商业等级及协和双语学校优质的教育资源。区域内投资回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：沪叔，你好，刚需购房，单身未婚，目前在上海某私企工作，预算在300-400万之间，新房二手房都行，预算不是很多，想知道这个预算能不能在上海买到房子呢？

沪叔：你好，这个预算想要买到上海房子，地段、学区、交通、环境、医疗方面大概是舍弃一些，想买的话肯定可以买到的。像浦东三林可以说是上海的刚需热地，这里路况通畅，交通便利，非常适合上班通勤。不过这里聚集了大量的上海老小区，像凌兆新村虽然说停车位不多，私密性也不够强，但是价格也是非常实惠，已经成为二手房市场中的中流砥柱。另外也可以看看三林核心居住区三林城，整体面貌比凌兆新村要好，绿化也非常到位，户型上更追求舒适度，价格与凌兆新村相差不大，但因为房屋面积的增加，整体价格会贵一些，这里也有一个比较致命的缺点停车空间不足。另外三林整体的教育资源不够优越，生活配套也及不上凌兆新村。还是那句话，买房还是要考虑自己的切实需要和整体预算，只有适合自己的，才是最好的。

提问：沪叔你好，我准备贷款买房，对按揭贷款不是很了解，想问一下是不是房产证必须房贷还完才能拿回来？

沪叔：你好，目前多数人都会选择贷款买房，但关于贷款按揭买房，不少人还存在一定认知误区。首先是关于产证抵押的误区，不少人认为住房按揭贷款的抵押物是住房，即房产证办理下来之前是被抵押给银行了。其实不然，在买房人获得产权证之前是由开发商进行阶段性担保的，如果在房产证下发之前，贷款发放之后，贷款人无力偿还贷款，那么购房者的贷款将由开发商负责承担偿还责任。阶段性担保时间并不固定，一般在2年到4年之间。

第二个误区是认为住房按揭贷款是将房产证抵押在银行。实际上，在贷款还清之前，个人将房产抵押银行而非房产证，这跟贷款政策的变革有关：房产证与国土证合成不动产权证，国家进行不动产登记颁发不动产权证；抵押贷款银行不再保管房产证，而是由业主自行保管。因此，现在业主在房产证办理下来之后可以自己持有，但房产的他项权利还是抵押给银行。

第三个误区是民间借贷私人间抵押房产证，这是无效操作。抵押房产证并不能改变房产主人，只有在房产管理部门进行抵押登记之后，另一方才有资格办理房产过户，仅凭私人产证抵押不具有法律效力。房产证的所有者与产权人并不等同，产权人有资格处置房产，房产证所有者如果不是产权人则无法处置房产。

提问：沪叔，你好，上海买房，我和男朋友都是上海户口，想在婚前一起买一套房子，但是又有点担心万一未来分手了，房子不知道该怎么处理。想请问一下，恋爱期间两个人可以共同买房吗如果共同买房该怎么规避风险呢？

沪叔：你好，恋爱期间共同买房是可以的，但一定要注意保护好自己的合法权益。婚前两个人合伙共同买房，可以事先签订合同约定好份额，还贷怎么还也要约定好，如果没有约定就按出资份额分割，还要保存两人支付房贷的凭证。产权登记也要注意，房产证上写谁的名字就归谁所有，分手时产证登记人拥有房子，但是要返还另一方支付的钱财，购房合同上最好写上两个人的名字，未来如果分割会按共有财产进行分割，一定要记得保存支付凭证。另外，如果是在上海买房，本地户口单身可买一套，外地户口要缴纳五年社保才有购房资格。恋爱期间两人购房，如果产证写一个人名字，未来可能有财产分割隐患，写两个人名字，又会占用两个人首房首贷资格，如果分手后再想买房，成本会非常高。所以两个人一定要想清楚买房问题，决定要共同买房，最好做好书面约定，付款方式、还贷方式、分割份额都要确定，如果处理不好，重新产权过户抵押会很麻烦，而且还有成本损耗，所以一定要注意。具体详见内部资料《购房协议》。

近期上海楼市平稳发展，市场初现适度宽松迹象，对于刚需买房或者房产改善型的群体，沪叔说房团队认为当下是较好的购房窗口期。

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