深圳一学区房从一平32万暴降至10万「深圳学区房降价500万」

采写 | 南都周刊记者 贺达源

摄影 | 贺达源

编辑 | 杨文瑾

深圳楼市降温了吗？近日，一则“深圳一学区房狂降662万”的消息登上微博热搜。消息中称2月初深圳国城花园小区同一户型房源成交价为2868万元，与此相比，该房源成交价大降662万元。

“法拍房价格低于市场很正常，不能完全反映市场价格。”南都周刊记者从多位房地产市场资深人士处获悉，法拍房价格往往是市场价的七八成，算上税费等收房成本，再考虑到难以贷款等因素，法拍房实际成本并不比市场价便宜多少。

不过，在严格的限购政策和多重监管之下，深圳二手房市场已出现降温势头。国家统计局相关数据显示，2021年4月深圳二手房价格环比首次出现零增长，结束了2019年7月以来，连续22个月环比上涨的趋势。

国城花园位于深圳福田百花片区，建成于1995年，整个楼盘仅有两栋。该楼盘有深圳实验小学和深圳实验学校（中学）两个一流学区。南都周刊记者了解到，这个片区附近只有国城花园和南天二花园带实验小学和实验中学学位，而南天二花园更为老旧，因此国城花园备受深圳家长青睐。

国城花园（摄影：贺达源）

小区附近多位中介向记者证实，今年1月，该楼盘一个44平方米房源以1420万元成交，单价高达32.27万元/平米。对此有网友调侃：“这是能学出诺贝尔奖？”

根据微博热搜的消息，相关房源为127.82平方米，2206万的法拍价与2月成交价相比降幅高达23.1%。

该小区目前二手房价格到底如何，是否有大幅度下降？南都周刊记者多方走访发现，2月8日深圳建立二手住房成交参考价后，国成花园同户型还没有新房源成交。

不过，目前在售的两套房源中，与上述法拍房同为西北朝向的一套房源业主报价为2950万，另一套同样户型东南朝向的房源，业主报价为2980万。

“这边毕竟是整个深圳最好的学位片区，相对比其他片区肯定要坚挺。”福田百花片区的多位中介对南都周刊记者表示，尽管国城花园2月之后没有成交，但附近百花园二期近期有一套132平米的房源成交价是2580万，与2月之前相比有小幅上涨。

国城花园（摄影：贺达源）

事实上去年5月，国城花园相关房源就曾拍卖过一次，当时拍卖成交价是2122万，今年2206万的法拍成交价与其相比，上涨了4%。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁对南都周刊记者表示：“法拍房是一个另类，不代表住房买卖的市场价格，不能拿它来解读深圳房价剧烈下跌。”

司法拍卖是国城花园相关房源降价的重要原因。“法拍房价格低于市场很正常，不能完全反映市场价格。”南都周刊记者从多位房地产市场资深人士处获悉，法拍房价格往往是市场价的七八成，算上税费等收房成本，再考虑到难以贷款等因素，法拍房实际成本并不比市场价便宜多少。

法拍房不限购，高房价和严限购之下，不少深圳人盯上了法拍房。今年2月底，深圳福田香蜜湖东海花园一栋豪宅在司法拍卖平台上以2124.6万成交，价格是市场价的七成多，成交价与市场价比率和国城花园差不多。该小区深圳最早的知名豪宅区之一，同样户型的成交价已达3000万左右。

今年4月9日，深圳罗湖莲塘畔山花园一套房屋，在司法拍卖平台上以424.3万价格成交，价格是市场价的八成多，同样户型市场价在500万左右。

南都周刊记者了解到，该房屋2009年曾发生过一起特大凶杀案，嫌疑人因经济纠纷将屋内两夫妻杀害。罗湖莲塘片区一名资深中介表示，总价低、性价比越高的法拍房，买的人往往越多，“刚需多嘛。”

法拍房虽然比市场价便宜，但也存在不少风险。河北诚研律师事务所律师郭鹏超表示，购买法拍房时需要注意以下几点：一是仔细阅读拍卖公告，了解房屋的产权是否清晰，土地性质是否影响市场流通；二是了解房屋是否存在抵押；三是房屋内是否存在租客，如果存在租客要核实剩余租赁期有多久；四是房屋是否存在未缴清的物业、水电、税费。

“法拍房确实会麻烦很多，有的有租客居住，有的很多年物业费都没交，过户也会存在一些问题。”上述资深中介表示，“我们中介也做法拍房，拍下来后我们可以帮你办理手续。如果说有租户，遇到老赖不走要清场，我们也会帮你去弄。”“怎么弄？找人呐！反正具体怎么弄你不用管，收了你的钱就帮你办事儿嘛，最后让你把房子收到就行了。”

近年来，深圳楼市限购政策也不断升级。2020年7月15日，深圳对深圳户籍人口出台了限购的内容——在深圳落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保才能购买商品住房。另外，夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

今年2月8日，深圳宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，对全市3595个住宅小区制定了二手住房成交参考价，大量小区成交参考价仅为实际成交价的七成左右。随后，各银行纷纷表态，将以官方参考价作为放贷参考依据，意味着买房者能从银行贷到款的实际金额下降了。

而实际二手房市场上，绝大部分业主并不愿意调低价格，购房者的首套房实际首付或从三成提高至五成。另外，近日深圳不少银行还上调了房贷利率，五家大行深圳分行首套利率全部提高到5.10%。

某中介内部系统中国城花园同户型房源业主报价为2950万，远高于1675万的政府参考价。（摄影：贺达源）

由此，深圳二手房成交量自“2·8”新政后骤降。深圳市房地产中介协会数据显示，4月份深圳二手房（含自助）网签量为4396套，环比下滑9.7%。

尽管并未明显下降，在一系列调控举措的作用下，深圳二手房终于“止涨”。近日国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动数据显示，深圳的二手房价得到明显控制，2021年4月环比首次出现零增长，在北上广深四大一线城市里，是今年唯一一个没有增长的。

近一年北上广深二手房环比涨幅。（数据来源于国家统计局，制图贺达源）

另外，这也结束了2019年7月以来，深圳二手房价格连续22个月环比上涨的趋势。

“深圳楼市降温已经是事实了。”宋丁对南都周刊记者表示，随着去年7月15日以来一系列调控政策的落地，目前已经形成历史上最严的管控格局。深圳楼市的供给侧、需求侧、资金侧等方面都发生了巨大变化，深圳房地产和楼市的底层逻辑已经变了。

对于深圳楼市的后续走向，宋丁表示：“政府所有政策都不是为了把房价打下来，但是现阶段再像以前那样涨肯定是不可能了。”