港企新世界发展开始贪婪了

当大部分房企对扩张充满恐惧的时候，港企开始贪婪了。

广州的首轮集中供地中，出现了一些亮眼的变化——

在白云区空港大道地块的争夺里，李嘉诚旗下的和记黄埔默默举起了报价牌。

也就是说——

曾经的地产投资老江湖、香港开发商的天花板，在消失十年之后，终于，又重新回到了内地的土地拍卖场上。

港资的进击不止于此。

在政策的大幅度转向之前，另一家老牌港企——新世界中国，早就在抄底了。

不仅抱上了央企的大腿，与招商蛇口达成战略合作，还收下了龙光旗下的高速公路项目，颇有重仓内地资产的意味。

是什么支撑了港企们逆势进击的信心呢？

我们仔细翻看了标杆房企新世界发展的财报，emmm……

确实艺高人胆大。

同样是在内地发展房地产，我们发现，新世界的毛利率高得可怕。2021年财报数据显示，新世界发展内地物业发展部分的毛利率高达66%——

而内房的毛利率，平均起来大概是20%，两相比较，真是天差地别。

这到底是怎么做到的？

在内地，新世界的逆势操作已经不是第一次了。

遥想2015年6月，高层一声令下，提出将棚改补偿方式转向优先货币安置——

自此，引爆了一轮波涛汹涌的楼市大牛市，头部房企不约而同地转身，下沉到机会广阔的三四线城市。

就在内地开发商疯狂扩张的时刻，新世界却退缩了。

2016年前后，新世界中国、周大福企业向恒大集团出售了八个位于内地的二三线城市项目，合计货值超过300亿元。

从当时的报道中，我们可以看到无论是恒大，还是内地的舆论，普遍都认为内地房企这一轮是捡了个大便宜——

要知道，这一批项目比2013年同类项目的价格还要低，性价比颇高，付款条件也极具优势。

但新世界的看法却截然不同，他们觉得，这次抓住了调仓的绝佳机会——

从收益不高的二三线城市彻底抽离，可以更聚焦于一线和1.5线城市。

如今，时过境迁，不断膨胀的恒大已经扛不住高负债倒下了，手中优质资产寥寥无几，但另一边厢，新世界发展不仅净负债率极低，手上还有很多余粮。

而且，相比较于内地开发商这两年才在各大业绩发布会上重提“聚焦高能级城市”，新世界这家老牌港资企业的目光，确实放得很长远。

在政策推着行业上升的时候坚决撤离，在市场环境走弱，有机会“趁火打劫”的时候，新世界也绝不手软。

毕竟，多年来，港资房企奉行稳健的财务策略，现金流本就充裕到可以随时出手。

在今年2月初，新世界集团行政总裁郑志刚坦言，目前公司采取“quick win”策略，手持200亿港元的收购额度。

但这还远远不够。

最近，新世界宣布与广发证券携手，后者会为其提供充足的收并购子弹。

钞能力，就这么有了。

更重要的是眼光。

新世界淘笋的眼光很毒辣，大批内地开发商“卖子求生”，能被新世界选中的，都是可以快速回款销售、毛利率极高的项目。

就拿深圳的光侨食品厂改造项目举个栗子吧。

这是新世界发展在上个财报年度拿下的工改项目，上一手开发商已经在此做了10年的前期工改，并且全部拿了总规。

新世界以非常便宜的价格收购了65%的股权，入驻后就可以马上完成剩余拆迁处理工作，开始动工了。

而位于广州海珠区核心地段的广东省应急医院、广东省第二人民医院宿舍区项目，目前也已经全部搬迁完毕，今年内要动工开建——

预计这批项目最后的毛利率都在50%以上。

这些漂亮的数字，未来几年也会反映在新世界的年报上。

当然，对于港企来说，高毛利率背后有个没那么光彩的原因，就是囤地。

精髓总结起来就四个字——

捂王万岁。

香港市场土地极度稀缺，培育出了港企通过多年的捂地吃透土地溢价，再结合精细化打造，提升产品溢价的特有风格。

根据新世界的2012年报显示，财报内所列正在发展中的40个项目，有八成开发周期长达5年以上，其中有部分甚至超过10年。

而更早的2013年，就曾有媒体走访发现，拿下了广州岭南新世界家园六区地块7年之后，新世界还未开始销售——

地价还是7年前的地价，但楼价已经是当年的7倍了。

如今，各地方政府已经明令禁止捂地开发模式，但相信此前遗留的大量低价项目，依然能为新世界的高毛利率增色。

港企的另一个天然优势，是融资成本低。得益于国内外融资渠道畅通和多年来的稳健经营，新世界融资成本一降再降，最新的财报显示只有2.52%——

比宇宙尽头的中海还要低。

在和内地房企的PK之中，利润空间天生就高好几个百分点。

最后，4月底那场会议，确实有给趴在地板上的地产行业一颗难得的定心丸，而李嘉诚和港企们的逆势北上，似乎又是下一轮房地产周期蓄势待发的征兆。

但无论怎样，在经历过大浪淘沙、浸润资本市场多年的港资开发商身上，我们或许能学到一些不一样的视角。