深圳写字楼租金下降「写字楼租赁的佣金是多少」

深圳欢乐港湾 梁宝欣 摄

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李贝贝 见习记者 梁宝欣 深圳报道

“最近收入锐减，主要是因为收入和成交挂钩。”7月14日，深圳南山专门做写字楼的中介陈华（化名）向《华夏时报》记者抱怨道。

据陈华介绍，现在深圳写字楼的市场行情不太好，要有足够的优惠对客户才有吸引力。外加疫情影响，现在业主轻易也不会让客户搬走，所以流动性小了很多。

据第一太平戴维斯数据显示，2022年第二季度，深圳甲级写字楼平均租金降至每平方米每月178.9元，租金指数环比下降2.0%，系两年内最大降幅。截止二季度末，深圳全市甲级写字楼空置率环比微升0.1个百分点，至22.9%。

仲量联行也指出，2022年上半年深圳甲级办公楼市场需求持续放缓，净吸纳量较去年同期下降明显。但主要的租赁成交也还是来自金融和TMT行业，占比超六成，支撑了办公楼去化。

写字楼租金录得近两年内最大降幅

据第一太平戴维斯《2022年上半年深圳房地产市场回顾与展望》报告显示，第二季度深圳全市写字楼净吸纳量环比上升6.2%，至8万平方米；但受TMT行业调整影响，写字楼租赁需求同比放缓，加之部分其他企业租赁决策受疫情影响延缓，净吸纳量同比下降51.0%。

而在第二季度，部分项目面临去化压力，写字楼业主继续降租以求去化。受此影响，深圳全市写字楼平均租金降至人民币每平方米每月178.9元，租金指数环比下降2.0%，系两年内最大降幅。

具体到各个区域来看，第一太平戴维斯数据显示，得益于新项目预租户入驻及个别金融业大面积成交，南山区写字楼净吸纳量再录全市最高值，占全市总量的60.5%。

据陈华向《华夏时报》记者透露，“最近深圳写字楼市场行情一般，但我们南山后海的项目最近租的还可以。现在整个后海的空置率在10%-20%。”

“不过主要是我们现在直接给一个月免租期，地铁零距离，足够的优惠对客户才有吸引力。”陈华说道。

据陈华介绍，目前南山后海的租金二手的在88-140元/平，一手的在200元/平左右。

值得一提的是，《华夏时报》记者还在深圳房产中介张丽（化名）的朋友圈看到深圳南山赛西科技大厦的佣金高达150%。

图源：地产中介朋友圈

对此，张丽解释道，“主要还是因为行情不好，我们现在给的（佣金）挺高的。”

第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇7月7日向《华夏时报》记者表示，“第二季度，在疫情反复及经济增长承压的双重影响下，深圳房地产市场亦受一定冲击。写字楼市场需求倾向疲软，租金录得近两年最大降幅。”

同样，仲量联行也指出，第二季度随着新项目如期入市和企业退租现象增加，深圳写字楼市场供需关系在某些子片区面临失衡，加剧了楼宇间的竞争。性价比较高的新竣工甲级办公楼吸纳了部分成本集约型企业的办公升级需求。因此存量项目的降租压力加大，导致二季度写字楼全市租金由稳转跌。

而仲量联行深圳商业地产部总监李文杰预测，下半年深圳甲级办公楼整体空置率仍将进一步推高。面对经济增长不确定因素，租赁需求恢复较缓，预租竞争激烈和存量空置压力攀升的双重压力下，租金或将出现一定幅度的下降。

金融和TMT贡献超六成租赁成交

仲量联行数据显示，2022年上半年，深圳甲级办公楼市场的主要租赁成交来自金融和TMT行业，占比超六成，支撑了办公楼去化。

第一太平戴维斯也指出，金融、房地产、信息技术行业仍为租赁需求主要来源。

而据戴德梁行最新报告，TMT行业由于进入深度调整期，租赁需求出现明显放缓，深圳今年上半年TMT行业成交面积占比仅为18.9%，较去年同期下降约18个百分点，平均租赁成交面积亦下降了44.8%。

值得一提的是，在TMT各细分领域中，半导体行业逆势维持了较高的活跃度。

仲量联行认为，半导体行业自今年以来保持稳定增长，主要得益于政策的大力扶持和国家的引导投资，推动了相关企业的新注册及收并购，带动新设立和升级搬迁的需求。

据了解，6月6日，深圳市人民政府正式发布《关于发展壮大战略性新兴产业集群和培育发展未来产业的意见》（以下简称《意见》）重要政策文件。

《意见》指出，深圳将重点发展战略性新兴产业重点细分领域，推动20个产业集群发展壮大，如半导体与集成电路、智能终端、软件与信息服务、新材料、高端医疗器械、生物医药、大健康以及海洋产业集群等。

此外，7月6日，深圳市人民政府印发《关于扎实推动经济稳定增长的若干措施》（以下简称《若干措施》），以促经济稳定增长。其中，《若干措施》第六条提出鼓励各类物业业主减免租金，加快落实制造业小微企业、服务业小微企业和个体工商户承租国有房屋租金“三免三减半”政策；出租人减免租金的可按规定减免相应房产税、城镇土地使用税；鼓励国有银行对减免租金的出租人，根据其资质情况和风险水平，简化业务流程，给予优惠利率质押贷款等支持。而且，非国有房屋减免租金的可同等享受上述政策优惠。

对此，李文杰表示：“预计在政策、金融、科技的多重赋能下，深圳实体经济不断升级扩张，加速复苏，为办公楼市场的恢复注入动能。”