soho中国 负债率「soho中国估值」

8月18日晚间，SOHO中国(00410.HK)发布2022年中期业绩。数据显示，上半年该集团实现营业收入约8.96亿元，上年同期8.05亿元，同比增长约11%；母公司股东应占净利润1.91亿元，上年同期亏损8021.6万元。

据公告称，上半年SOHO中国的营收全部来自租金收入，而租金收入增长主要源于两个最新竣工的项目：丽泽SOHO与古北SOHO。期内，这两个项目分别贡献了8675万元、1.32亿元的租金收入。

相较于营业收入增幅，SOHO中国各类费用的变化，对中期业绩产生了更大影响。公告显示，期内该公司销售费用约0.13亿元，上年同期约0.21 亿元；行政费用约0.74亿元，较上年同期大致持平；其他经营费用则由2021年同期的5.57亿元，降至2022年的2.24亿元。

实际上，去年SOHO中国发生业绩亏损，公司权益股东应占净亏损约1.31亿元，原因系产生了一次性税费开支4.39亿元。在最新发布的公告中，SOHO对2021年中期的其他经营费用进行了调整，该项数据较2021年发布时多了四亿。

若抛开因税费开支造成的数据变动，上半年SOHO中国的业绩未较往年发生明显变动，所谓“扭亏为盈”也并非因业务有显著提升。

从实际表现看，上半年SOHO中国的写字楼租赁业务不乏压力。据公告称，受新冠疫情影响，北京及上海办公楼租赁市场承压，截至2022年6月30日，集团投资物业平均出租率下降至约80%。

据戴德梁行的市场数据，2022年上半年，北京和上海甲级办公楼净吸纳量分别为44.4万平方米和30.1万平方米，较2021年同期均有显著下降。同时，市场租金也在连续三个季度上涨后再度回落。

在相对低迷的宏观经济和市场环境下，SOHO中国的写字楼租赁业务也不可避免受到影响。上半年，在提供收入的主要京沪项目中，该集团7个自持项目的出租率，均较2021年末出现不同程度的下滑，仅有2个实现微升。

比如，前门大街项目的出租率从2021年末的77%，下降至2022年中期的69%；同期，望京SOHO的出租率由76%降至71%、上海SOHO复兴广场的出租率由98%降至92%、外滩SOHO的出租率由91%降至84%。

展望未来，SOHO中国认为，未来6个月，随着大批上半年推迟交付新项目的大量入市，租赁市场将持续承压。另一方面，该集团也表示，京沪两地写字楼市场的稳健性和资产稀缺性，对投资者的吸引力不减。

以丽泽SOHO为例，该项目位于北京西二、三环路之间，是北京市重点发展的新兴金融区，该区域将成为金融街的扩展，开发建设高档写字楼、公寓、会展以及商业休闲等，为金融街区域外围金融类企业的扩张提供支持。

“随着新冠疫情影响逐步消退，政府各项纾困激励政策和稳定经济发展实施方案陆续出台，市场活跃度必将逐步回升，经济运行亦会逐步回归正常，并为2022年下半年写字楼市场重振奠定信心和基础。”SOHO中国认为。

从财务方面看，相较于其他房企，SOHO中国没有显著的流动性压力。截至2022年中期，SOHO中国总借贷约167.3亿元，其中一年内到期部分约16.13亿元，集团净资产负债率约44%，上年同期为43%，平均借贷成本约4.7%。

上半年，SOHO中国的财务费用约4.21亿元，较2021年同期约4.49 亿元减少0.28亿元，主要由于期间平均借款余额下降。

今年年初，SOHO中国曾祭出一份降负债计划，该集团宣布以7折价格销售3.2万平米京沪物业，覆盖银河SOHO、三里屯SOHO、SOHO东海广场等项目，涵盖办公、商业及公寓等业态，销售所得将全部用于降负债、不分红。

SOHO中国表示，此次资产出售，是为了优化资产结构、缓解资金压力，通过“减负”前行，以更加灵活的姿态应对市场变化，寻求长期健康发展。不过目前来看，SOHO中国的资金来源仍是租金，销售并未提供明显助力。