樱桃｜上海楼市调研：新房堰塞湖 二手房降价已从远郊渗透至中环

（听说青岛马上要开上合峰会了，全城张灯结彩，都在准备迎接胜利的大会，为了不给青岛添乱，我等开完会再发青岛的调研报告，先发上海的。）

来源/微信公众号：樱桃大房子（ytdfz8）； 作者：樱桃

前段时间我去上海调研，在上海远郊和内环中环外环跑了一圈，发现上海楼市已从远郊二手房开始降价，幅度在10%左右，接着是外环成交价已下降，中环今年的溢价空间加大，目前只剩下内环保持稳定，连环套式的渗透降价已开始。

而这正是上海2016年10月第二次政策调控后，来之不易的调控效果。

对购房者来说，幸运的是，上海还有很多潜在的新房供应量没有上市。

上海房协报告称，据企业统计，2017年上海约有 172个项目达到了预售条件但没领到预售证，今年预计还有25个项目可以达到预售标准，这样市场就会形成一个190个左右的项目，约1000万平方米体量，6000亿元货值的“堰塞湖”。

新房的大量供应，预计还将继续给二手房价格带来下调的压力，在新房限价下，购房者有机会挑选到好房子，相对二手房性价比更高的房子了。

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市场行情

先从远郊了解上海楼市，包括新房和二手房市场。

1、松江新城

跟中介了解到，2016年10月最高峰时，保利西子湾59平米要卖300万，现在只要250万，降了50万。周边小区单价降了三千左右，均价从4.4万降到4.1万/平米，主要是之前涨的太多了。

莱顿小城，86平米，放盘价299万，业主也是急着换房，想买三房，别人150平米放盘480万，所以他也低于市场价卖，连环降价。

附近的新盘，有个信达蓝尊，4.4万/平米，跟二手房加上税费比没有差价，户型也不好，90平米的2 1小三房是使用率太低了，上海的房子使用率都不高，听销售说去年一期卖4.56万/平米，今年因为限价还降了1560元。

就在绿地蔷薇九里别墅西侧有个地王项目，合景泰富的合景天悦，2016年7月拿的地，楼面地价就到了4.15万/平米，溢价率51.28%，项目现在已经封顶了，但一直没有开盘，据中介透露，开发商想开高价，但政府不批，而且现在市场的行情下，说实话也卖不到五六万，开发商是死死套住了。

松江新城新盘很少，这里开发五六年，配套也比较成熟了，因为距离市区较远，所以市场调整时，往往会成为降价的急先锋。

2、青浦新城

看了第一个新盘，东渡悦来城，现在小高层卖4.3万/平米，据我了解，下一批高层因为限价会降价，预计卖3.8万-4万，最多可降5000元一平米，降幅也是超过10%，所以刚需不要着急，完全可以等降价的房子出来。

跟销售了解到，东渡悦来城的购房者，一部分是养老需求，卖掉市区小房子买这里的，压力小，120平米为主，第二部分90后，都是父母出首付，80多平米为主，第三部分80后置换，主要是虹桥商务区上班族的外溢需求，因为虹桥过来第一站虹桥机场价格都在七八万，第二站徐泾板块都是大户型，比如仁恒西郊，价格也到了六万，一般刚需买不起，如果不愿意买老破旧，那只能往西走，而且这两个片区都是大户型为主，不是刚需产品。青浦坐17号线地铁到虹桥站，大概是10站，32分钟，在上海这是可以接受的时间距离。

青浦的价格2016年以前还只要两万多，比如首创禧悦，2015年开盘2.3万/平米，但到2016突然就涨到3.8万，青浦现在还处于开发当中，配套明显不完善，价格就已经与松江开发五六年的价格齐平了，应该说相比之下，比松江偏高了点。

青浦老城区的二手房三万出头，甚至还有两万多的九十年的房源，新房次新房跟老破旧永远会存在六七折的差距，这种调整期，一定要记得把劣质资产置换掉。

接着看的第二个新盘，融信伯爵，价格4-4.4万/平米带精装。

这个盘是4月21号开盘的，总共就开了101套，50套89小三房卖完了，现在只剩123平米的大户型没卖掉，以首次置业的刚需为主，父母帮忙出首付，改善型群体现在面临的问题就是置换不了，自己的二手房卖不出去，所以想买新房也买不了。

销售说购房群体中主要是长宁区过来买的人特别多，而青浦本地人成交的少，因为本地人都是想置换，但卖不掉，二手房没人接盘。而徐汇二手房成交量高，周边没有动迁房安置房，卖掉后就容易置换。

现在上海首套房还可以做9.5折，一个月放款，这是全国唯一一个城市，银行贷款如此宽松的。

青浦新城，未来的想象力，除了东面靠主城区的辐射，西面主要靠乐高旅游业，游乐场带动旅游产业，吸引人流。目前周边主要是新盘多，没有二手房。

3、嘉定新城

看的第一个盘，路劲上海派，三期只剩下130平米的大户型了 ，3.2万带精装，带中央空调和地暖，最早一期2014年10月，卖1.5万/平米，涨的不算离谱。首套四大行可以打9折，二套上浮10%。

小区的二手房链家挂价3.4万/平米，不过现在这行情，估计也不好成交。

据销售介绍，购房者在徐家汇、闵行上班的买的多，坐地铁11号线出行，到徐家汇坐地铁是50分钟，还有德国人买的也比较多。

周边以汽车产业，机械组装为主，配套暂时一般倒没关系，主要的问题是周边高压线很多。小区属于安亭镇，去年万科在博园路拿了块地，地价到了2.5万/平米，所以房价三万出头也是有地价在支撑着。

第二个盘，信义嘉婷，95平米，3.8万带精装，我们是周六去踩盘的，看房的人也不多，可以感受到行情还是比较冷淡的，还有中介在门口拉客，让我们去看另一个楼盘——十一街区。

信义嘉婷购房群体中，年轻人居多，置换的也比较多，有嘉定老城过来买的，嘉定本地人有钱，因为动迁房多，他们都不愿意贷款，购买力还是比较强，还有买不起普陀的外溢需求，周边没有地铁，需要开车出行。2015年五六月当时开盘价是2万，也差不多翻倍了。

嘉定老城区次新房东润舒婷，90平米，卖340万，单价3.78万，上海的远郊新房二手房相比都没有什么明显的价差。

第三个盘，十一街区，3.8-4.2万/平米，都是小户型，最大89平米，刚需盘。有购房者说，项目走到地铁口要20分钟。现场人气比较旺，主要靠中介带人，小户型本应该是最好卖的，都没有卖完，可见市场的认可度不是很高。

上海的5个新城只去了3个，另外的2个南桥和南汇没时间跑了。

4、宝山区

本来是去看万科启宸，不过第二天才开放售楼处，只能跟销售员聊聊周边的情况。

如上图所示，万科，卓越、招商、雍和府，四个项目的地都不便宜，尤其是雍和府位置不如万科，但地价更高，压力很大，招商主城项目进展很慢，和万科拿地价都差不多是2万，云麓之城对外报价是3.93万，一直没有开盘。

据销售透露，招商雍和府开盘160套，售价3.85万/平米，联排5万，当天开盘实际上只卖了几套，因为定价太高了，成了地产圈的反面教材， 闵行区万科公园大道1月份开盘，卖4.7万/平米，去化率也达到了85%。外环内的保利熙悦今年3月开盘才卖5.1万/平米，雍和府这么偏远的地方卖到将近四万，城区内谁会来买？所以对雍和府的冲击很大。这个价格买雍和府的也只有宝山本地人，因为附近没有什么商品房，拆迁房品质不高，都是想置换。

这个地段到宝山区政府开车20公里，再开车12公里就到苏州太仓了，现在没有通地铁，到南京西路开车30公里，上班确实是偏远了点，卖近四万，难怪没人买账啊。

5、内环

由于时间原因，内环、中环、外环没有去踩新房，主要跟中介了解二手房市场，毕竟上海已经是存量房市场，二手房完全能够说明市场走向。

“信义房屋”王曙光刚卖了一套马当路附近的公寓，120平米，小区只有两栋，1995年的楼梯房，属于典型的老破大，半年之前挂牌795万元，没人要，一个月就降到750万，有人看但没人要，最后645万成交，比挂牌价足足少了150万，如果没人买，现在还得降价。

在市场疯狂时，老破大涨起来慢，而在市场低迷期，老破大跌起来比谁都快，属于典型的垃圾股。关键是太难卖了，小王说要找到人接盘真的要靠运气。

老破小也很难卖，马当路附近的西凌新村，1992年的房子，67平米，放盘价430万，单价6.4万/平米，没人要。

淡水湾花园，链家上业主都挂十一二万有什么用，有人挂9万多也没有人买，中介推了两个月卖不掉都不推了。

新天地附近，豪宅片区，地段稀缺，保值增值，有钱人住的地方，07年以来一直很稳定，不会受大环境影响，因为业主不缺钱，钱卖了不知道干嘛，现在钱也出不去 ，所以达不到心里预期就不会卖，挂牌的也不多。

最有代表性的小区翠湖天地，成交均价在13-14万之间。但翠湖天地2011年就卖到六七万了，起点高，升值幅度不如普宅，也不如中环，但在调整期，地段的优势就凸显出来了，越是中心，价格越稳定。从2016年底到现在，两年了，一直维持这个价格，同时期，其他区域的次新房至少涨幅都在30%以上了，但翠湖天地因为起点高反而没涨。

另外，翠湖天地的成交量非常大，一般来说，几千万的豪宅成交量成交一套不容易，这么高端的楼盘换手率也这么高很意外，中介们根据跟业主们有限的接触猜测，有可能是洗钱，还有一个原因，因为现在外汇管制，有钱人的资金也出不去，只能在国内买房，原有业主追求更高端的豪宅，或者套现出国，而现有的买家买豪宅保值增值。

6、中环

中环以古北为代表，传统的豪宅片区，跟中介了解到，价格还是比较稳定，买家也都是改善型群体为主，学区房居多，而卖家也是置换到更好的片区，买新房，谁都知道，现在是卖掉二手换新房的好时机，买家看跌情绪比较浓，光看不买，而换房的一般也会先卖再买。

御翠豪庭，2008年单价2-3万/平米，2015年小户型就涨至6-7万，大户型5万多，现在均价10万/平米，成交价保持平稳。

据中介说，二手房市场比较低迷，去年古北附近的房子一般还价20万，今年至少可以砍价三五十万以上，降价空间更大了点，因为就算新房二手房没有价差，同样的价格，购房者也宁愿买新房，小区更新，品质更高。比如前滩海景一号，才八万多的价格，相比新豪宅，古北现在都算不上豪宅了，价格还更贵，当然没人买账。

“两房1200万，低于市价价几十万，买家听了都没什么感觉，除非能低几百万，现在买家都转到新房市场了，所以中介也在大力代理新房，二手房成交太少，做起来没意思，我们也会推荐客户买新房。”古北的一家中介人员跟我坦白说了实话。“古北片区都是十多年的房龄了，有钱人为什么要改善到这里，买这里纯粹是为了买学区，区重点学位，小房子，一房两房反而好卖，首套刚需父母资助的成交也有。”

据信义房屋统计，整个古北板块，4月份才成交23套，300万以下占比达到43%。

附近的老公房这一轮虽然也涨了 ，但升值幅度跑输次新房，涨幅大概60%，楼龄老，贷款贷不了30年。

中介说，古北目前满2不满5的房子放盘挺多，因为中环的房子涨幅大，业主赚的多，所以选择高位套现，很多人当时买来就是投资。

7、外环

北新泾附近，靠近虹桥机场，二手房次新房价格10万，别墅7万，西郊宝成，7.5万。老公房，九几年的楼梯房，五万多，跟链家了解到，砍价空间大了，成交量也降了，挂牌量增多，因为没有买家消化，要低于市场价5-10%才能卖掉。从2016年下半年一直延续到现在差不多状况，一个月一个门店才成交两三套。

新泾苑，1998年，老公房，6层跟2层最少差40万。70平米，均价6万，挂牌420万，最后可能400成交。有个业主在松江开厂的，挂牌1400万没人要，去年急用钱，最后1250万成交。但不急用的就不会急降价，这种笋盘很快就成交了。

8、浦东新区

陆家嘴板块，看起来这么高大上的地方，我没想到却是屌丝聚集地，小户型和总价500万以下的成交明显占据主流。500万以下的房子占八九成，90平米以下占比也是九成，说明大家只能买的起总价低的小房子了，购买力越来越不足了。2016年11月，90平米以下的占比只有66%。

不过就价格来说，我发现陆家嘴现在的价格跟2016年12月份相比，其实还是涨了的，比如梅园三街坊当时的成交均价是8.7万/平米，今年4月的成交均价是11.3万/平米，世贸滨江那时是6.7万/平米，今年4月是8.6万/平米，一年半的时间，都涨了30%。

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降价的逻辑

上海楼市比深圳晚涨半年，但跟深圳的调控节奏是保持一致的，我跑一圈下来总结发现，调控效果有些相似的地方。

上海最开始领跌是从远郊开始，包括松江，青浦，嘉定，宝山等外围的二手房，逻辑就是，改善型群体需要置换，卖掉远郊的房子，置换到离市区更近的地方，然后是外环的房子卖掉换中环，中环的人卖掉换内环，由远到近，一环套一环。

（下图是从网上找的今年1月上海新房房价地图）

当很多人都要抛售远郊的房子时，谁去接盘？远郊本地人购买力有限，通常是买不起市区房子的人，首次置业的，郊区急于卖房的人多，而买的人又少，所以郊区供大于求，最先降价。

而促使远郊降价的导火索，就是政府调控，首先是限购，要么有上海户口，要么有5年社保，导致满足条件的刚需少了，然后是限贷，影响改善型需求，很多人必须要卖掉房子才有资金买房，卖不掉就买不了，连环套，而且卖掉了你有过贷款记录再买房普宅首付要5成，非普7成，压力也很大。最后是限价，新房限价，特别是高端豪宅市场，存在价格差，将很多需求从二手房市场引入了新房市场，二手房降了，远郊的新房反过来也不得不降，相互作用的过程。

2017年，上海新房预售证被卡的很严，供应量很少，高端市场需求被压抑，富人找不到好房子，今年3月份之后，上海突然集中发放了好几个豪宅的预售证。比如大宁金茂府、信达泰禾上海院子、保利翡丽甲第等8个项目。

上海新楼盘现在都需要排队拿预售证，高低价搭配，才能控制好均价平稳，这个跟深圳是一个方法，深圳的可以让你开，但同一个楼盘，有可能不能同时网签，高价的房子要搭配远郊的低价房才能网签。

绿城的人告诉我，一般新盘需要排队半年才能拿到销售许可证。

新房限价后，市区新房与二手房一般存在2万左右的价差，关键是位置好，很多位于上海的核心区域，结果可想而知，很快就销售一空。

融创的人跟我说，融创滨江壹号院，今年4月份开盘，单价10万，225套，409个号，一次性付款，开盘就售罄了。

这个现象跟深圳一样，豪宅中签率低的跟股市里打新股一样，几千万一套的房子跟买白菜似的，只能说一线城市中，聚集的有钱人太多了。其实北京也是如此，普宅跌，豪宅却逆势上涨。市场上不缺房子，却缺好房子，尤其是核心区的豪宅，卖一个少一个，在政府送来的福利下，看得见的价差，买到就赚到。

所以上海现在的情况是，市区的中高端楼盘卖的好，万众瞩目，远郊的普通盘大部分日子难过，门庭冷落。

我跟房企交流，基本上都认为是因为市区价差大，反而凸显出了高性价比，本身中高端客户群体需求大，房票珍贵下，大家会咬牙往上跳一跳，改善型需求从二手房向新房市场转移，而远郊几乎没什么价差，性价比不高，又依赖于刚需群体，但刚需青黄不接，有限的刚需宁可买市区二手房，也不买远郊新房。

北上深有个共同的特征，为了控制房价稳定，豪宅限价较为严格，但普宅反而没有明显的价差，所以结果就是富人得了便宜，而刚需承受着市场价，这怎么能不加大贫富差距呢？毕竟价值三千万的豪宅，现在让利两千万卖给上班族，普通人依然够不着，但富人转手就多赚了一千万。

我拿2016年上海成交数据做了个对比，发现一个有意思的现象，现在500万以下的成交占比在上升，800-2000万的成交量明显减少了，但富人买豪宅反而涨了，这跟我在北京深圳看到的情况一样，也就是两极分化，富人越富，穷人越穷，中间阶层已经透支非常严重。800万就是一个槛，80后这波人基本上改善完成了，剩下没有改的大部分也改不起了，所以短期二手房价想要再上一个台阶几乎是不可能的事了，现在富人都在等着新房捡便宜。

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新房带来的压力

大家都关心上海现在降价降到位了没，什么时候买房合适？

二手房市场是这样，新房供给量大的时候，二手房成交就缩减，新房少了，二手房成交量就增加了，两者此消彼长。所以我们先来看下决定上海新房供给的土地供应计划。

“十三五”期间（2016-2020年），上海新增各类住房170万套，要比“十二五”（2011-2015年）期间增加60%左右。为此，住房用地供应预计供应5500公顷，比“十二五”期间增加近20%，平均每年供应超过一千公顷。其中商品住房用地2000公顷，租赁住房用地1700公顷，保障性住房用地1800公顷。

其中商品住房的45万套，相比十二五是基本持平的，只是租赁房保障房大幅增加了。45万套，平均每年9万套，但2016年上海商品住房新增供应是6.87万套，2017年新增供应只有3.4万套，同比直接腰斩，所以如果想要完成45万套的供给计划，那2018-2020就要供应34.7万套，平均每年供应11.6万套。

今年的供给量也没跟上，第一太平洋戴维斯的数据，一季度，商品住宅供给量只有67万平方米，如果按照这个进度下去，45万套又完不成，你们上海的业内人士跟我说，上海以前就很少完成过土地供应计划的好吗，所以不要太认真。

看看近两年的土地出让，2017年虽然比2016年增长了，但总量依然没多少，而且增加的主要是保障房用地，商品房用地是大幅减少的。2017年住宅用地供应613公顷，比上年增加16％。其中保障性住房用地483公顷，比上年增加114％，占全市住房用地供应 79％，商品住房用地供应130公顷，占全市住房用地供应21％，比上年减少57％。跟计划平均每年超过一公顷比又差了一大截。

相比2016年地王频出，2017年上海的土拍市场确实是降温了，楼面地价平均降了1万块。

因为政府为了调控市场，对房企拿地也进行了严格的限制，比如规定房企拿地必须是自有资金，还要综合评判房企的实力，还要求房企自持一定比例物业，中小户型占比要达到六七成等等，这些规定对房企的资金实力是个很大的考验，基本上让小房企淘汰出局，只有大房企还能玩一玩，但也没那么冲动了。

而最突出的特点是，2017年卖的最多的是租赁房用地，而且基本上是上海国企拿的，上海正在大力推进长租公寓的发展，优先保障租赁房用地。但我认为，租赁房和商品房是两个没有竞争的市场，短期可以补充，但长期替代不了，毕竟丈母娘也不希望女儿一辈子在出租屋里住。所以对于这个45万套和170万套的中期计划，也不要抱有过多的期待。

我为什么要先跟大家讲这个十三五规划，意义在于说明上海的中长期，我还是看好上海，虽然很多人说上海已经老龄化很严重了，活力不足了，金融中心已经被北京抢走了，各种理由不看好上海，但它始终是中国国际化程度最高的大上海，是长三角的中心，是江浙资本首选的去处，不要过度悲观错失了良机，因为每一次调整期，都是你入市的好时机。

所以我们重点还是把握当前的市场，看短期会不会供大于求。

必须承认，跟北京一样，上海的调控力度很大，短期内看不到任何放松的迹象，房住不炒的中央指导精神，会很好的落实下去。

根据上海房协的报告，2017年上海对预售证发放的严格管理，直接造成了上海市场成交量的大幅下降。这对房企造成了不小的影响，上海的大部分房企2017年都没有完成预定的销售目标，而且严控预售证让市场累计了大量未上市楼盘。

上海房协报告称，据企业统计，2017年上海约有 172个项目达到了预售条件但没领到预售证，今年预计还有25个项目可以达到预售标准，这样市场就会形成一个190个左右的项目，约1000万平方米体量，6000亿元货值的“堰塞湖”。

目前预售证发放还没有明显的放松，一位负责青浦区的房企人士告诉我，他知道的青浦能售的就有8个项目压着不发预售证。

但总要上市的，不可能一直不卖，所以终究会形成供应，预计今年就会逐渐加大入市量。

而需求方面，上文也说了，限购导致刚需减少，限贷使一般的改善型需求压力也很大，所以整体上总量还是会在低位运行，只能说会随着供给量的增加，而相应的增加需求量，但不可能有一个大的爆发。

这么多的货值，首先对郊区的二手房是个不小的冲击，因为购房者会有预期，会继续观望，未来有新房可选择，为什么要买二手房呢？

其次是外环的二手房，然后是中环，二手房的调整估计还没有到位，议价空间还会加大。内环因为地段优势，而且近两年来内环的豪宅价格比较稳定，已经处于横盘状态，所以是最坚挺的。

我们看下这几年上海二手房的成交套数：

09年井喷后，2010-2012年三年保持低量，2013年放量成交31.6万套后，2014年又下降，成交19.63万套，2015年再度井喷，成交36万套，2016年成交36万套，2017年一下萎缩成交14.77万套。

今年1-5月，上海二手住宅累计成交约6.6万套，同比下降5.9%。我做个预测，2018年上海的二手房成交量也不会超过15万套。因为下半年的新房估计比上半年还要多，只要有新房卖，买家就会转向新房市场。

当下的市场，肯定是新房优先，因为有政府限价，对购房者来说，是个难得的时机，市区内只要与二手房存在价差的楼盘，我认为可以放心买，不要犹豫不决，特别是上海现在首套房贷利率还有折扣，这个在全国已是孤例了。

郊区，新房供给量大，可以不急于一时，多挑挑，没有价差的楼盘暂时不要考虑了，好货在后头。

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