买二手房一定要注意的问题「买二手房忌讳」

来源： 2023-02-13 08:17:36

二手房

1.一房二卖

在房价上涨周期内，很容易出现一房二卖的情况，一房二卖指的是将已经出售的房子卖给第三方。

目前我国对二手房出卖人从事“一房二卖”的交易行为并无具体的法律法规或其他规范性的规定，因此法律上的空白很容易让一些二手房卖房人钻空子，推翻先前的购房交易，将房子以更高的价格卖给第三个人。所以大家买二手房的时候一定要在合同中明确一房二卖的违约责任，同时建议到房管局将房屋进行登记备案，简称“预告登记”，根据《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。在维权时法院会认为，已办理或正在办理房屋产权备案等相关手续的购房人，表明其要求取得该房屋所有权的意愿强烈，购房人也在为房产过户登记在做前期准备，这样购房人更容易胜诉。

此外，从2016年3月1日开始施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》，其中明确了预告登记的适用范围和法律效力：未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、*押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。今后购房人遭遇一房二卖或者交易过程中房子被*押出去的侵权行为时，可以理直气壮的拿起法律武器维护自己的权益。需要注意的是，预告登记的有效期只有3个月，在这期间务必完成不动产登记。

2.房东出售*押中的房子

很多二手房有*押贷款，这类房子签约后无法过户，房东会要求购房人支付首付款用来偿还*押贷款。这里容易出现的问题是，房东会以急用钱为由让购房人把钱打到他的个人账户，最后钱并没有被用来换*押贷款而是作他用了。*押贷款没还清，购房人无法过户，耽误了宝贵的买房时间，有的还要被官司缠身。

在这需要注意的是，不要将首付款打到房东个人账户，而是设立资金监管账户，将钱打到该账户，并在合同中明确钱要专款专用，确保款项用于偿还*押贷款，解除房屋的*押状态，避免首付款被挪用。

3.购房意向金变定金

二手房交易中还有一个常见陷阱就是，购房意向金变成定金。部分中介会以意向金的名义向购房者收取一定比例费用，当购房者发现房屋存在问题或因其他原因放弃购买时，中介会以已经缴纳了定金不能退还为由，拒绝退还定金。

首先我们要明确意向金和定金的概念，在房产法律规定中，并没有意向金这个说法，实际上它只具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。一般只有定金的说法，定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。在房屋买卖交易中，买家履行合同后，定金应当*作价款或者收回；若买家不履行合同，无权要求返还定金，卖家不履行合同的，应双倍返还定金。因此购房人不要交所谓的意向金，要交被法律保护的定金，同时在合同中明确违约责任，如房屋出现问题可退还定金等细则。

4.房屋产权不明确

有些二手房是夫妻或者跟子女、父母的共同财产，涉及了共有产权人，出售这类房屋需要房主和共有人都同意才行，否则即使签了购房合同也无效。购房人在买房前注意查看产权证、或者走访周围邻居核实产权信息，要求所有共有人到场，不能到场的出具共有权人的知情同意书，尽最大可能避免纠纷。

5.房东户口未迁出

二手房交易中，户口迁移是其中的一个大问题，由于户籍管理由公安部门进行行政管理，法院无权干涉，而且法院也不受理二手房交易中以户籍迁移为诉讼标的的案件，购房者们面对户口显得无能为力，建议在签订合同的时候与房东约定好其户口迁出时间，以及违约责任，最好在其把户口迁走后再支付尾款，以免房东过后反悔。