笕桥地价下跌3500 三塘地价跌超6000 杭州土地市场一夜入秋

来源/微信公众号：地产杭州客（dichanke888）

文/杭州客

“地块名称”：笕桥生态公园单元JG0702-R21-03地块

“地块指标”：地块出让面积41761㎡，62.6亩，容积率2.0，计容建筑面积83522㎡。

“出让条件”：需配建面积为8352.2㎡（10%）的公租房。

“限价详情”：商品住宅毛坯销售均价不高于36800元/㎡，且毛坯销售最高单价不高于40480元/㎡，精装标准不高于4000元/㎡。

“地块得主”：地块经过26轮报价，由金隅以200954万元总价竞得，楼面价24060.01元/平方米，溢价率14.86%。

杭州客点评：

继2016年底高价拿下都会森林地块之后，时隔近3年，金隅在杭州土地市场再度斩获。

这块地有10%的公租房配建，如果公租房按4000元/㎡的建安成本计算，则地块的实际楼面价大概为27178元/㎡。

而且，这块地的位置不错，位于笕桥的中心，距离地铁4号线笕新路站非常近。

笕桥单元地块位置图（图源：浙报传媒研究院“决策通”）

大家还记得吗，今年4月16如，绿城在笕桥也拿了一块地，楼面价是27413.06元/㎡。算上10%的公租房，实际楼面价大概为30903元/㎡。

也就是说，5个月过去了，笕桥地价下跌了超过3500元/㎡。

当然，不太一样的是，金隅笕桥地块明确精装限价为40800元/㎡，而绿城地块当时还没有出台明确的地块限价政策。

事实上，如果按照绿城地块30903元/㎡的地价，40800元/㎡的精装限价，基本上是要亏本的。

问题出现了，未来，绿城地块和金隅地块将会是不同的售价？

“地块名称”：运河新城单元GS1202-R21-26地块

“地块指标”：地块出让面积28234㎡，42.4亩，容积率2.6，计容建筑面积73408.4㎡。

“出让条件”：需配建面积为7340.84㎡（10%）的公租房。

“限价详情”：商品住宅毛坯销售均价不高于34500元/㎡，且毛坯销售最高单价不高于37950元/㎡，精装标准不高于3500元/㎡。

“地块得主”：地块经过17轮报价，由香港置地以150398万元总价竞得，楼面价20487.96元/㎡，溢价率12.74%。

杭州客点评：

运河新城地块被港企巨头香港置地竞得。这也是继前湾国际社区（和仁恒、传化合作）之后，香港置地再度布局杭州。

同样，公租房按4000元/㎡的建安成本计算，则地块的实际楼面价大概为23209元/㎡。

瓶运河新城地块位置图（图源：浙报传媒研究院“决策通”）

这个地价高吗？

运河新城地块的精装限价高达38000元/㎡。

如果能以这个价格清盘，意味着利润非常可观。

运河新城地块实景图

不过，从上面这张实景图来看，目前，地块周边还比较荒芜。

而运河新城目前在售的两个楼盘，金科碧桂园·博翠府的精装限价30700元/㎡，碧桂园金科·尚合府的毛坯售价25500元/㎡。

当然，香港置地更靠近市中心，位置略佳。但要实现3.8万的售价，挑战还是大的。

当然，从另外一个角度来讲，23209元/㎡的楼面价，说明开发商对运河新城的短期预期还是偏保守的。

“地块名称”：东新单元XC0606-R21-05地块

“地块指标”：地块出让面积16956㎡，25.4亩，容积率2.1，计容建筑面积35607.6㎡。

“出让条件”：需配建面积为3560.76㎡（10%）的公租房。

“限价详情”：商品住宅毛坯销售均价不高于40000元/㎡，且毛坯销售最高单价不高于44000元/㎡，精装标准不高于5000元/㎡。

“地块得主”：地块经过6轮报价，由西房以84683万元总价竞得，楼面价23782.68元/㎡，溢价率3.04%。

杭州客点评：

今天最市中心的一块地，溢价率居然只有3.04%。

地块被杭州本土老牌房企西房竞得。

同样，公租房按4000元/㎡的建安成本计算，则地块的实际楼面价大概为26868元/㎡。

东新单元地块位置图（图源：浙报传媒研究院“决策通”）

今年4月2日，阳光城竞得的三塘三塘单元XC0502-R21/B1/B2-52地块，楼面价26263元/㎡，自持22%，而且，地块有高达30%的商业。

实际楼面价应该超过3.3万/㎡。

2017年9月，九龙仓竞得的三塘地块，楼面价更是高达“36353元/㎡ 自持25%”，实际楼面价4万左右。

西房三塘地块的实际楼面价不到2.7万，相对于九龙仓·天御地块和阳光城地块，大跌超6000元/㎡。

当然，西房地块靠近铁路，离地铁也远，这也是事实。

但地价这么低，还是让人颇为意外。

“地块名称”：桃源单元R21-01地块

“地块指标”：地块出让面积30803㎡，46.2亩，容积率2.8，计容建筑面积86248.4㎡。

“出让条件”：配套公建不大于10%；健身点480㎡，居委会525㎡。

“限价详情”：商品住宅毛坯销售均价不高于30000元/㎡，且毛坯销售最高单价不高于34000元/㎡，精装标准不高于4000元/㎡。

“地块得主”：地块经过35轮报价，由联发以181493万元总价竞得，楼面价21043.15元/㎡，溢价率24.74%。

杭州客点评：

桃源地块被闽系房企联发18.15亿竞得。

这块地没有公租房配套，实际楼面价大概就是21043.15元/㎡。

桃源单元地块位置图（图源：浙报传媒研究院“决策通”）

按3.4万/㎡的精装售价计算，还是有不错的利润。

目前，臻蓝府的精装高层售价大概在3万左右，卖得非常好。

不过，跟臻蓝府相比，联发地块有一个弱点，离地铁站比较远。

所以，要实现3.4万的顶格售价，估计未必容易。

“地块名称”：临平新城星桥大道以东、临丁路以北地块

“地块指标”：地块出让面积104648㎡，157亩，容积率2.6，计容建筑面积272084.8㎡。

“出让条件”：住宅不大于64%，商务及公交场站不小于36%，商业不小于7万方，公交场站用地不小于4000㎡，文化站不低于2500㎡。

“限价详情”：商品住宅毛坯销售均价不高于21000元/㎡，精装标准不高于3000元/㎡。

“地块得主”：地块经过2轮报价，由苏宁以217960万元总价竞得，楼面价8010.76元/㎡，溢价率14.44%。

杭州客点评：

地块名为临平新城，实际上位于星桥。

当然，这样命名也没错。星桥确实位于临平新城范围。就像闲林地块现在都会冠以“未来科技城”之名。

为了理解方便，我们还是说大家更熟悉的星桥。

这块地有157亩，计容建筑面积高达27.2万㎡，是今天出让的最大同时也是最复杂的一宗地块——

1）地块住宅不大于64%，商务及公交场面积不小于36%。

2）地块开发建设须包含不少于8万平方米的集中商业（地块内商业计容建筑面积不小于7万平方米，可开发地下空间区域内可设置不大于1万平方米的集中商业），且不得预（销）售、不得分割转让、不得整体转让。

3）地块内商业部分须建设为线上线下全流程打通的新型互联网式购物中心，竞得人须承诺引进一家具有5年以上知名电商平台运营经验且年商业零售销售规模500亿元以上（需提供经审计的2018年财务报表）的企业负责运营“购物中心”，同时运营企业须引进生鲜超市、大型影院、母婴产品旗舰店、无人店等业态，其中运营企业自有商业品牌不少于5个且经营面积占“购物中心”整体经营面积不得低于40%，须在签订土地出让合同后3个月内提交与该企业自有商业品牌签署的有关正合作合同书。

星桥地块位置图（图源：浙报传媒研究院“决策通”）

看第3个条件，简直就是为苏宁量身定制的啊。

当然，核心是星桥作为大型居住区，确实严重缺乏大型购物中心和类似的公建配套。

所以，引进苏宁对区域商业配套来说，是一件好事。

星桥地块实景图

这块地位置非常好，刚好在地铁3号线星桥站出口，算是一宗大型TOD地块。

地块精装限价2.4万/㎡。这个价格，远高于星奕云著2万左右的高层精装售价。

地块难得的是没有公租房配建。

杭州客算了一下，就算36%的商业部分的价值为零，把21.8亿的地价全部摊到住宅部分，其楼面价也仅为12516元/㎡。

按照2.4万的精装限价卖，依然会有不错利润。

恭喜苏宁！

“地块名称”：余杭良渚北商住地块二

“地块指标”：地块出让面积18099㎡，27.1亩，容积率2.6，计容建筑面积45247.5㎡。

“出让条件”：5%公租房（2262.375㎡），商业不大于10%，文化站不低于2500㎡。

“限价详情”：商品住宅毛坯销售均价不高于17000元/㎡，精装标准不高于3000元/㎡。

“地块得主”：地块经过96轮报价，由华元以44689万元总价竞得，楼面价9876.68元/㎡，溢价率29.95%，自持6.0%。

杭州客点评：

和上面的星桥地块一样，这块地名为良渚北，实际上地块位于仁和。

惊奇的是，这块看起来最偏的地块，居然是今天惟一溢价率封顶的地块，而且，拍到了6%的自持。

这块地有5%的公租房配建，如果加上6%的自持，实际楼面价大概在10500元/㎡左右。

良渚北商住地块二位置图（图源：浙报传媒研究院“决策通”）

按照2万的精装限价，账还是算得过来的。

而且，仁和2万左右的精装价格，基本上不愁卖。

不久前，上塘九里首开，差不多2万左右的价格，486套房子，登记家庭高达2337户。

华元的这块地，总可售建筑面积只有4.3万方，所有房源加在一起，可能也不到486套。

如此，就不难理解这块地会拍到封顶加自持了。

1，正在或即将报名楼盘

2，报名结束待选房楼盘