武汉买房新房江夏区「江夏区和洪山区怎么划分」

来源： 2023-01-27 12:16:27

从购房者熟知的角度可以将武汉传统意义上的行政区和开发区分为15个区，分别是江夏区，洪山区，武昌区，青山区，东湖高新区，汉南区，沌口经济开发区，蔡甸区，汉阳区，东西湖区，硚口区，江汉区，江岸区，黄陂区，新洲区。为了更清楚得讲明白每个区域在武汉所处的定位，给购房者一个更有参考性的完整概念，我会逐一讲解每个区域的板块划分，以及每个板块里的主要在售的新房楼盘。

武汉十五区

今天的主题是江夏区，它是武汉长江以南唯一的远城区，也是武汉面积最大的区域之一，江夏区的区政府所在地为纸坊街道办事处，简称纸坊，也是江夏区的政治，经济，文化中心。纸坊名字的由来也很简单朴素，在唐朝是江夏县下面的一个小镇，因造纸作坊而出名，故名纸坊。

八分山上俯瞰江夏城区

当然咱们不是为了了解它的历史，而是通过它的过去去窥探它的将来。从购房者角度咱们可以将江夏区大致划分为这么几个板块，黄家湖，老城区，文化大道，庙山以及不限购的五里界，我们下面逐一来了解这些板块。

江夏区第一人民医院

黄家湖板块位于三环线至四环线，黄家湖西南岸与武昌大道之间的位置，19年军运会给运动员修建的军运村就在这里，也是在20年疫情中发挥重要作用的雷神山医院所在，雷神山距离三环线大概3.3公里，黄家湖与洪山区接壤，并有地铁8号线三期连接，目前已通车，美中不足的是目前地铁出三环线只有两站，覆盖范围有限。有细心的网友会发现，8号线的二期站点已经出现在地铁车厢的屏幕上，据了解，8号线二期工程野芷湖到梨园的主体结构已经完工，列车已经开始试跑，有望在20年年底通车。经过改造的黄家湖大道为双向8车道，自驾方面连通三环和四环线，也比较方便，自驾覆盖洪山南湖，沌口，汉阳四新以及民族大道和关山大道没有太大问题。至于商业方面就比较匮乏，只有美的君兰半岛项目规划有约10万方的商业综合体，片区目前只有依靠少量社区底商，短时间内大型商业体需要借助江夏文化大道的商业或者沌口永旺，因为是新开发板块，人气不足，目前只有在建的住宅工地，比较荒凉，同时也没有产业利好规划，定位是一个环境不错的居住新区。

军运村

雷神山医院

目前黄家湖板块在售的新房价格在1.3万-1.65万左右，靠近地铁的楼盘有美的君兰半岛，金茂华发武汉国际社区，武汉融创城，保利军运村，离地铁远些有建发金茂玺悦，万科保利联投理想星光，五矿万境水岸等。大部分选择黄家湖区域置业的以刚需居多，日常通勤自然是以经济便捷为主，在价格等方面的相差不大的情况下，建议考虑地铁站周边盘。在这些地铁盘当中，品质及配套最好的当属保利军运村，一线临黄家湖湿地公园，自建幼儿园，小学，中学12年教育体系，园林和装修也称得上是片区一哥，品质方面也是有保障的，毕竟是打着军运村的旗子，最近一期备案价到带装修1.65万左右，甚至比三环内个别楼盘还要贵，建议小伙伴们还是看看自己荷包量力而行。值得一说的另一个楼盘是军运村对面的融创城，这个楼盘热度之高在片区一枝独秀，从19年年底首开，到目前为止已经十次开盘，而且每次开盘均售罄，融创城之所卖的那么火，总结来看一是单价要比周边地铁盘便宜，毛坯单价1.3万，比对面军运村便宜3000 ，比隔壁金茂华发便宜600 ，比美的君兰半岛便宜2000 ；二是户型面积偏向刚需，最小有90平左右的，首付门槛低，而周边楼盘很多起步就是110平；三是地理位置在黄家湖片区中比较好，离地铁近，离公园近。所以，群众的眼睛是雪亮的，性价比高的楼盘自然会获得市场青睐，那些总是靠打折和忽悠的楼盘日子会越来越难过。

江夏区老城区面积不大，泛指谭鑫培路以南，纸坊大街以北，武昌大道以东，江花大道以西合围起来的区域，老城区几乎已经没有可以开发的土地，能拆迁的大部分也已经拆了，而且现在政府发展重心已迁移到文化大道，老城区发展前景并不太看好。

江夏区夜景

老城区目前在售楼盘有江夏府，阳光100凤凰街，经发龙湖雲峰原著。价格都在1.3万左右，不过这三个楼盘都距离地铁不近，最近的江夏府距离地铁也有1.2公里左右，其中凤凰街和雲峰原著距离武咸城铁站只有几百米，城铁虽然可以直达武昌火车站，但是趟次非常少，比较鸡肋；商业方面最近的有九全嘉国际广场和中央大街，都在两公里范围内，平常生活也算比较方便，周边小区交房多年底商比较成熟；学校有江夏区直属机关幼儿园，齐心小学，江夏区第五中学，江夏一中以及武汉工程科技学院和湖北生态职业技术学院两所大学；基本上买这的客户基本上都是地缘客户，外地客户比较少，除非恰好你的工作在纸坊可以考虑，否则慎选。

比老城区更要慎重选择的地方就是五里界，五里界位于老城区的东南方，天子山大道以西，梁子湖大道以东，是纸坊下辖的一座小镇，属于不限购板块，这些年得益于光谷外溢发展，又有地铁9号线规划终点站加持，陆续有不少开发商进来想分一杯羹，恒大科技旅游城，路劲时代城，鑫苑藏龙世家，武地融创锦上公馆等，即使开发商做得如火如荼，也掩饰不了销售的艰难，疯狂打折促销，然而整个片区关注度都不高，主要还是地理位置实在太过偏远，位于武汉绕城高速之外（俗称的五环），单价最高的恒大科技旅游城均价大约一万出头，打完折不到一万，其余也都在九千多，大部分小区还没有交房，目前没啥商业，生活也不太方便，唯一的念想就是地铁9号线规划能尽早落地，不然出门都是比较困难。重点说下恒大科技旅游城，其实这个楼盘位置在五里界都是算比较偏的位置，它可以说是一个不折不扣的文旅盘，而不是我们传统意义上的楼盘，以超大体量景点打造旅游，度假，居住为一体的模式，加上低首付，首付分期促销活动不断，分销的玩命推荐，19年出乎意外的销售额还挺高，可是不管如何吹得天花乱坠，也不能撕掉文旅盘的标签，远离中心城区，上班特别不方便，长期居住概率不大，刚开始可能周末偶尔过来住住，新鲜劲过去了可能一年都去不了两次，想出租出去，发现几乎没有人在这里租房，想转手卖出去，发现小区网上挂售房源很多，买家少，房源多，只能比谁卖得便宜，如果你在市区还有购房名额，很抱歉，你跟咱们大多数人一样，大概率都是普通人，而文旅盘没有任何投资价值，只有消费享受价值，所以普通人真的不适合买文旅盘。

五里界

恒大科技旅游城效果图

五里界薰衣草园

要说江夏区房价最高的位置在哪，那一定是位于文化大道板块上面，文化大道是一条连接洪山区与江夏区的大动脉，贯穿整个纸坊老城区，北接珞狮路高架，地铁7号线也是位于文化大道之下。经过近十年的发展，文化大道已十分成熟，区政府，县医院等早早就从老城区搬迁到文化大道，中百广场，联投广场也已初具规模，加之几所大学的拉动，生活气息已非常浓厚，但是因为早年是村庄开发而来，所以周边还建房居多，商品房少，同时文化大道缺少大型的商业综合体，传了好多年要进驻的永旺也凉了，最近意向进驻的王府井在洽谈中，如果能够落地，对附近居民是一大利好。

文化大道谭鑫培公园

文化大道边的腾讯研发基地

文化大道的汉口学院

四环线横穿汤逊湖

文化大道上面空余没开发的土地已所剩无几，所以楼盘也非常有限，目前在售的有鹏湖湾（原名江南新天地），金融街金悦府，翰林尚苑。翰林尚苑其实在行政区上属于洪山区，这个位置正好在洪山区与江夏区分界线，但是我还是把它作为文化大道板块来看，这个楼盘优势有两点，一个是属于中心城区，另一个是在7号线新路村站正真意义上的地铁口，不过它的价格确是真不便宜，带装修均价16780元/平，已经高于部分三环内楼盘了，没啥性价比可言，鹏湖湾原名江南新天地，现在在售的是项目的四期，相比前三期，这期更靠近湖边，整个项目品质一般，一期品质最好，后面几期反而不如一期，此次四期价格毛坯1.3万左右，有一定性价比。金融街金悦府均价在带装修1.61万左右，与鹏湖湾直线距离1公里左右，之所以有底气卖得这么高价格是因为引进了武汉小学的分校，武汉小学文化大道分校位于金悦府西北角，除了小学，在东南侧还规划有汤逊湖中学。金悦府和鹏湖湾距离最近的地铁都是地铁7号线大花岭站，目前已通车，直达武昌火车站经徐东通往汉口，日常通勤足以辐射徐东以及中南路片区。

文化大道板块

最后要说的就是庙山板块，庙山位于三环与四环之间的江夏大道，东西两面临湖，土地资源有限，片区居住人口比较密集，只有一条南北向单一主干道，交通上其实十分受限，上下班高峰期堵车比较严重，基本上庙山承担了光谷住房需求的外溢，民族大道，关山大道房价现阶段已过两万，承受不起的刚需要么选择光谷东，要么就选择庙山置业。迟迟不能落地的地铁9号线让天天堵在路上的庙山居民很受伤。庙山没有什么大型的商业，唯一的一个奥特莱斯却没什么人气，但是社区商业比较成熟热闹。庙山有较多的私立学校，而且都具有不小的影响力，如美加外校，海淀外国语学校，华一寄宿学校等。

武咸城铁

江夏奥特莱斯

华一寄宿学校

目前庙山的在售的新房楼盘也非常少，汤逊湖山庄，泊樾府，武汉雅居乐花园，加州橘郡，其中加州橘郡的价格相对另外三个盘便宜不少，均价1.15万左右，其余三个项目均价在1.4-1.5万左右，有意思的是这几个楼盘都是一线临汤逊湖，自然环境相差不大。品质上也是半斤八两，体量上最大的是雅居乐花园，汤逊湖山庄和泊樾府目前在售的都是140平以上的大面积洋房。雅居乐和加州橘郡有小户型出售，首付门槛不高，在光谷软件园上班，首付预算紧张的刚需可以着重考虑这边。

庙山板块

总结来说，江夏区是属于武汉远城区，在众多远城区中经济总量数一数二，但是和中心城区相比还是有一定差距，原来的城区只有纸坊老城区，幸运的是江夏区与高新区和洪山区挨着近，很自然地承接了中心城区需求外溢，政府抓住时机，大力发展新区，原来的城乡结合部已焕然一新，黄家湖板块，文化大道板块，庙山板块，都是这么发展来的，文化大道和庙山板块发展起步早，现阶段已基本成熟，黄家湖板块目前还处于刚开发阶段，各方面配套都还比较荒凉，可以看到，江夏的发展路程就是，从原来的纸坊老城区弹丸之地，到现在重心往北迁移，多板块协同发展，才有了今天的局面。如果江夏区这五个板块非要给出一个排名的话，个人觉得是这样的，文化大道>庙山>黄家湖>老城区>五里界，老城区和五里界是真心不推荐外地人买，其他三个板块根据个人实际情况来选择，有句老话是这么说的，小房子，你住个一年半载就会适应它的小，每天来回三四个小时的通勤，即使十年二十年过去了，你依旧会觉得痛苦，人在空间上的适应能力要远远强于距离上，特别是有了家庭和孩子之后，如果时间和精力都花在上下班路上，早上多睡半个小时，晚上下班多陪孩子一个小时，都成了奢望，所以上班是否方便才是普通人首要考虑的第一要素，否则一个楼盘再好它也不一定适合你，如果工作在街道口，中南，汉街，徐东这些位置，可以优先考虑文化大道和黄家湖板块，如果你工作地点在光谷关山大道或者民族大道沿线可以优先考虑庙山板块。花哥觉得购买郊区盘，选对适合自己的板块才是最主要的一点，你们觉得呢？