房企破产房价会降吗「房企申请破产」

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今年上半年，全国商品房销售额再创9.29万亿元的新高，同比涨幅达到了40%……

然而，繁荣却只是表象！

据人民法院公告网显示，今年以来，递交破产文书的房地产企业累计已达203家，绝大多数为地方性小房企。

A股近50家已披露半年业绩预告的上市房企中，近半中小型房企预告亏损。

其实，今年申请破产的房企中，绝大多数都是地方小房企。而推动今年上半年商品房销售额再创新高的房企，多以大房企为主。

例如，2021年上半年，仅行业四大巨头碧桂园、恒大、万科、融创，就合计销售总额达1.4万亿元。

一边是商品房销售火爆，一边又是房企接二连三的破产，到底怎么回事？

其实，除了疫情原因，导致房企两极分化的原因还包括下几个原因：

1.行业洗牌

早在2018年，龙头房企万科喊出“活下去”的口号开始，房企行业就已经开始洗牌了。

2018年，万科全国新房销售额接近15万亿元，创下了优异的成绩。但同样是这一年，却有10家房企因资金链断裂而宣告破产。而且这十家房企大部分来自热点省市，其中：重庆4家、安徽2家、广州1家。

除了宣告破产外，也有不少房企因生存压力转型汽车制造业，如宝能、银亿等。

甚至当年还出现上市房企因为股价连续低于面值，而被强制终止上市。这样被强制终止上市的企业，在A股市场还是首例！

是什么原因导致房企行业洗牌？

从2018年开始，房企破产就不再新鲜！2019年，全国有300多家房企申请破产；2020年，全国约近400家房企发布破产公告；今年才过去半年时间，就有200多家房企递交破产文书……

而事实上，致使房企洗牌、中小房企销量严重缩水，不仅关乎政策，还有一个原因就是融资困难、资金链承压！

想想，就连常与万科同列“三巨头”的恒大，近期也深陷资金链承压传闻。更何况是那些小房企。

这些年，小房企一直面临着两难局面：不拿地难以生存，拿高价地又怕影响去化

这就像今年的实体，上游原材料、大宗商品暴涨，生产商不进原料不开工，人工、水电、厂租，经营成本一毛不能少，只能亏损。

如果生产商继续进料生产，市价没办法跟着上扬，高成本做出来的产品就只能亏！

面对这种状况，如果是有实力、能借到资金的生产商还好，熬一熬，等到原材料价格下跌，还能继续生产。如果没有实力，且又借不到资金，最终的结果就只能是关门。

关键咱们说的房企和生产商还不一样，原材料暴涨，生产商即便是面临进退两难，但是原材料不可能一辈子上涨，生产商总能熬到原材料恢复理性的水平！而房企压根就没可能熬到地价下降！

除此之外，这两年对房企借贷调控要求越来越严格，小房企借贷困难，没有资金继续承接高价土地建房；即便是能借贷拿地，房子上市后能不能消化？也是房企担忧的。

就目前国家对“房子是用来住的”基调，开启的历史从未有过的严控来看，缺少了炒房团，想要实现消化高价房，太难！

如果消化困难，严重影响到资金回笼，最后的结果难保不是破产。

据网上爆料，最近，浙江本土小型房企宋都股份在本月20日就将两个月前在杭州首轮集中供地中以17.83亿元竞得的地块退回给了政府，损失了5000万元保证金。

而选择退回土地的主要原因，就是担心后续开发会出现亏损

所以，一系列连带效应之下，小房企要么面临破产，要么只能被收购。而这种收购，早在李嘉诚跑路，万科说“活着”时，就已经开始了。

2018年10月，万科斥资32.34亿元收购旗下5家公司部分股权，获得位于河北涿州、大厂、廊坊和霸州市的多宗，总用地面积约33.93万平方米，均为住宅用地。

2018年11月，北京万科又斥资10.35亿接手海航地产资产。

后来，万科又接连在哈尔滨、太原、中山等地均有落子。

资金雄厚的大房企频频抄底拿地、接盘项目，那些中小型房企资金链承压，只能出售资产纷纷倒下。

除了资金链跟不上，房企债务集中到期，也是致使今年小房企生存困难的原因之一：

2.债务集中到期

有数据显示，今年正是房企信用债和其它有息负债的集中兑付期，整个行业大约有1.46万亿元的债务会在今年到期。

虽说1.46万亿的债务对于整个房企盘子70万亿的债务来说，并不算多。但是，受疫情、外加楼市严控影响，中小房企目前除了要面临拿地以及经营压力，还得面临融资以及偿还债务的双重打击。

虽然大房企也要承受压力，但是，与中小房企不同的是，大房企涉及的摊子大，怕的不是还债问题，而是怕出现金融风险和社会问题。说白了就是欠债盘子太大，债多不愁！

以前，“加杠杆、冲千亿、谋上市”，是很多中小型房企扩张的标准模式。但是继2020年的三道红线等政策出来后，去杠杆让现在的房企融资越来越难。

如今，大房企们凭借自身的资源与资金优势不断扩大市占率，而那些资金有限的中小型房企们，在融不到资又借不到钱的情况下，就只能被挤压……

其实，这些年房子一直涨，最重要的一个原因就是大家一直认为房子会始终向上走。

只要这个共识不被打破，房子的泡沫就不会破裂，大家就会永远保持买房的热情。

一旦房企主动降价，大面积抛售引发悲观情绪，受伤的不是单一房企，也不是某个买房子的个人，而是所有人！

因为房地产涉及的行业太广，像建材、装修、金融、银行、运输等各个行业都与房地产息息相关……

所以，一旦引发危机，后果不堪想象！

再说了，房价也不是房企想降就可以随意降的，要不然，过去恒大搞网上打折售楼，就不会搞出一系列的规范要求了。

当然，高层这么做也是为了购房者和所有人的利益考虑。

所以，即便房企想降价，他自己也没有这个权利，只能等待破产，另找出路。

至于房企破产谁来买单这事儿，大家只要好好想想房企是从哪里借来的钱，借的是谁的钱，就一目了然了。

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【作者简介】：

万子婳：学者

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