上海调控房价后卖房子亏「上海二手房降价了」
来源： 2023-01-04 14:16:44
卖房赶上“三价合一”：主动降价
我是一名新上海人，2015年和老公一起毕业落户，2016年的时候，老公家买了一套位于周浦的动迁房，71平方米，一直到换房前，我们都住在这套房子里。
这套房子到2021年7月就满5年了，年初我们就有了把这套房子卖掉再置换一套新房的想法，没想到，3月中旬，上海就出台了新房积分摇号政策，匆匆忙忙的，我们4月份就把房子挂到了网上。
卖房的过程很顺利，房子挂了一个月左右就有买家同意以344万的价格买下我们的房子。考虑到房子将满5年，我们和买家约定到7月份产证满五后再完成交易。
等待交易完成的过程，我们也没闲着，安安心心四处看房，笃笃定定等资金到账。
没想到，临近交易的最后关头，我们等来了上海楼市二手房 “三价合一”的调控政策。
2021年7月底，在银行审批买方贷款时，政策突然出台，要求所有二手房必须按照网签合约价、核验价、贷款评估价，三价取最低来审批贷款。
事实上，二手房在银行评估过程中普遍被压价，我的房子评估价就从300多万被压到了153万左右，也就是说，银行只能贷98万左右给买家。
这也就意味着，如果买方坚持交易，就要准备7成近200万的首付；如果他不交易，只能按合同约定付我们20万的违约金。
我们的交易悬了！
我们像很多卖房搁置的房东一样，想再等等看，有没有可能出台相关补充条款，但迟迟未果。
不能就这么干等着浪费时间啊！10月，我们和买家约着一起坐下来谈了一晚，最终以总价降11万的条件，艰难地推动交易继续。
5月份就成交卖出的房子，等了足足半年，买家的贷款才审批下来。2021年11月19日，我们终于在浦东房产交易中心完成了过户。
要看房先报“积分”：用足积分才最划算
从房子挂牌开始，我和老公就踏上了漫漫看房路。
先说一下我们的积分情况：上海家庭，6年9个月社保，裸分68分。
因为我的工作相对稳定，又在浦东，再加上这几年浦东发展又有“不看环线”之说，相对内环和浦西荒地比较多——我们一直坚持认为，只有荒地才会有发展，如果常住人口过多，虽然看起来“人间烟火气”更浓，但从发展的角度反而是个不利因素。
毕竟“白纸好画画”，周浦南汇这种郊区已经是动迁房聚集，反而增加二次拆迁的困难。所以我们最终还是选择重点关注浦东的楼盘情况。
从周浦家门口的浦发东悦城、绿地东上海，一路看过康桥的仁恒海上溪云，壹府澜庭，御桥的亲水湾朗廷，外高桥“东格格”，再到唐镇的华侨城和融创的项目。
近20个楼盘看过之后，我们不禁感慨，其实新房应该叫“概念房”，基本周边都是荒芜一片，什么学区房，公交站，高端商场全靠想象，销售说什么就是什么——反正什么都还没有。
但是这并不影响大家的买房热情。我们去看过的每个项目，几乎都是人满为患。
当时，地域稍好一点的上海新房，面对虎视眈眈的买房户，早就是僧多粥少的局面。
在这个过程中，我才发现，之前网上传说的“先验资再看房”，“上门先报积分”，“上来就问是否全款”，这些都是真实存在的。
一个相熟的销售告诉我，现在这种新房摇号看积分的情况下，买房先问客户积分再锁定重点客户，是他们销售之间不成文的约定。
上海新房购房者中开始出现了许多利用父母的高社保积分买房的年轻人。我们在不少售楼处都看到年轻的儿女带着父母亲一起来看房的，儿女对着一栋栋沙盘指点江山，父母主要负责出分出钱包。
“社保巨子”的加入，也形成了上海新房市场上的积分“鄙视链”。高分客户进售楼处都是趾高气昂，挑挑拣拣；像我们这种分数低于70的客户，听到销售的预估分都会心惊胆战，尤其是听到销售对我们说“你们的积分差了点，估计不行”时，心里也会失落，看房的无力感油然而生。
渐渐的，我们发现，对于刚需买房人来说，看的越多，反而越觉得挑选的余地少得可怜。
在买房之前，一位上海朋友曾经劝过我们，不要把浦东或是唐镇作为自己唯一的选择，多往上海的其他区域看一看。
事实上，实地走过近20个楼盘后，我们发现，上海的新房积分政策，
除非是非常高分（75 ）的选手可以挑地段挑交通，其余的人，为了分数和预算相匹配，其实选择并不多。
比如说如果你有65分，你一定不想买预估分只有55分的盘，因为要用足积分才最划算，但是你又不能买预估分70的盘，因为可能都没办法入围。再考虑自己手上的预算和地段需求，即使每年上海新开楼盘8万套，非常匹配自己需求的楼盘盘算下来也是屈指可数。
我们算了一下，上海市每年有6批新房入市，一半的批次有你心仪的房子，每个如果都是1:1.8入围的话，一年我们能够摇到新房的概率也只有25%左右。
积分“垫底上车”：最终还是“拼运气”
从开始准备打新后，队友一直勤勤恳恳在小红书、抖音等平台和各类公众号上关注房产消息。
家里一到晚上就充斥着各类卖房博主对于新房地段、学区、商业、医疗等发展规划的评论和分析，还有新盘分数预估、针对不同客户在不同预算与分数的各类房源推荐等。
在综合评估过各种流程准备时间节点，以及我们的积分情况后，碰巧我们心仪的一个项目两批房源同时开盘，拉低了当时入围分数预期，我们把目光锁定在这个项目上。
当时这个项目的预测积分在68分上下，算上项目的社保系数，我们的分数是70.2，有点悬。我们商量了一下，还是决定伸手够一把，赌赌试试。
完成项目认筹之后，我们就开始忐忑的等待分数线下来。我和家人调侃，感觉就像回到了高考报完志愿等分数的时候，报了志愿，生怕自己落选。
69.11的分数线出来后，我们顺利地压线通过。
走到这里都不算啥，最靠运气的是摇号。一共700多套房源，1400多个号一起竞争，意味着在最差的情况下，只有摇到700多号以内，才能买到房子，在这之后的号码，只能靠运气捡漏。
走到摇号这一步，哪怕是积分最高的人，也只能和入围的积分最低的人，站在同一起跑线。我们能做的，只有等待。
两周之后，摇号结果出来，我艰难的在60多页PDF文档到了自己的名字，500多号！
我们成功上车了！
网签遭遇限流：疫情期间抢到名额
我们成功上车的这个项目，也算是个学区房，预售价格与周边二手房相比，倒挂近3万元/平方米，如果不是两批房源同时开盘，导致入围分数被拉低，我们估计也不一定能有资格入围。
2022年1月24日，项目最后一套房源被客户选定，接着就是网签和贷款流程，中间还隔了一个春节。
原以为2-3月肯定可以成功签约，没想到由于网签名额限流，我们这一批房源的网签一直被拖着。
房子没有网签，我的心还是一直悬着，总担心会出什么变故。
2022年3月，上海疫情开始爆发，3月、4月、5月的部分新房销售被耽搁，成交量也一落千丈。
机会又一次落在我们头上。两个多月几乎没有新房成交后，网签变得宽松起来。5月底，封控在家的我，突然收到了销售发来的喜讯，他帮我成功抢到名额。
5月27日，我的新房完成网签。6月1日，我们到售楼处签订销售合同。
终于，一切都尘埃落定了！
到上海7年来，我和队友一直勤勤恳恳地工作，我们这个新上海人的小家庭的年收入，也成功达到了税后100多万，在保证一家人基本无忧的生活开销外，尽可能地实现房产资源的最优化配置，当然，还有必不可少的运气成分，我们成功地完成了从一套200多万动迁房，到一套700多万商品房的家庭资产置换。
也许以后我们还会再置换房产，但这套房子将是我们在上海站稳脚跟的底气。
虽然调控政策让我们在卖房时吃了苦头，不得不承认，我们也从中受益了。但我更想说的是，整个买卖房产的过程中，我体会更多的是无奈。我们辛辛苦苦攒了几年的钱，加上两家父母的资金支持，在这一轮房产置换的过程中，全部丢进了楼市。
随着涌入上海的人口增多，可以预料上海的购房需求还会持续增长。不在符合条件的时候抓住机会把“入场券”用起来，下一次再调控时说不定自己就成为“被调控出局”的人。
我们并不想炒房，只是不想“出局”。
今天故事的主角知非小姐的买房历程可谓曲折，先后经历了多次政策和市场的变化，最终还是靠着自己的能力和父母的帮助，实现了房产的升级置换。
她的故事，在一定程度上是典型的在上海奋斗的青年人的故事，她的买房历程，也是近一两年来上海所有购房者的典型经历。
对于上海房产的价值，知非小姐有自己的理解和解读，并在每一个关键时刻都做出了自己的选择。
我们选择知非小姐的故事来分享，尤其是在疫情后的这个节点，是想和大家一起探讨一个非常现实的问题：你会和知非小姐一样，还坚定地看好上海的楼市吗？
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