房管局二手房交易监管平台「二手房交易查询系统」

来源： 2022-12-28 16:17:30

（一）项目背景

通过建设"二手房交易监管服务平台"，能够实现经纪企业、从业人员备案、挂牌、成交的全过程行为管理，围绕交易、评价、诚信和星级数据，在实现"事中、事后"行业行为监管的同时，逐步建设和完善诚信管理体系，构建从原先的"管人、管事、管行为"转向"管平台、管数据、管信用"的行业长效化管理机制，进一步促进行业规范经营、诚信服务。进一步促进房地产市场和经纪行业持续健康发展。

房产管理处二手房交易监管服务平台

（二）建设内容

二手房交易监管服务平台包括两大系列核心功能，具体包括"管人"的经纪行业管理平台，和"管房"的存量房统一挂牌服务平台，两个平台从管理对象上互有侧重，后台数据上则实现互联互通。

1、经纪行业管理

实现经纪机构的开户认证、企业备案管理、企业信息变更、企业备案注销、经纪人员管理、行政监督、服务对象评议、经纪机构和经纪人诚信档案管理、经纪行业信息发布。

2、存量房统一挂牌服务平台

实现经纪企业挂牌、委托协议签订、委托协议变更、房源挂牌申请、挂牌信息变更；个人用户注册、个人房源核验、个人房源挂牌；房源核验和挂牌房源信息发布。

3、与房产交易系统对接

永州市二手房交易监管服务平台与存量房网签系统、房地产网站等数据共享。

（3）技术参数要求

总体要求：

1、投标人对项目背景、现状、需求的充分理解，系统功能设计吻合用户需求。

2、设计方案具有合理性、规范性及技术可行性，数据展示方案高效便捷，信息平台具有可扩展性，设计人性化，使用方便、易用。

3、针对现有信息资源，制定有切实可行的数据集成、应用集成与服务共享方案。

4、在数据整合的工作中要充分考虑数据的保密性、安全性和可靠性，对数据的操作要做到有据可查。

5、所建成的业务系统，满足业务部门的业务开展要求和数据共享要求。

6、实现内网、外网外服务的一体化：信息平台能够服务于住房保障和房产管理内部工作人员，同时满足外部相关部门和人员的服务需求，根据网上办公、网上办事的需要，实现与内网业务联动的对外信息服务。

7、业务处理智能化：实现信息平台内部不同业务部门、业务流程、上下游之间的数据共享、数据自动核查，对限制信息实现自动判断和提示，对业务办理过程的各类信息输入进行自动校验。

8、采用SOA、企业服务总线等架构思想和技术，以及业界主流、先进的软件架构技术，系统具有高度的可伸缩性、松耦合、可复用性，并提供健壮敏捷的服务；方便界面调整、业务调整、流程调整、功能扩展和服务组合。

9、系统基础平台须基于J2EE的SOA架构，核心业务系统须采用JAVA开发语言。

10、系统具有良好的可靠性、稳定性，各基础组件、功能模块和服务均稳定可靠，并能无缝联接集成。

11、系统支持主流操作平台部署和平滑运行：服务器端支持Linux、桌面端支持Windows操作系统平台。

12、系统须采用ORACLE数据库。

13、系统扩展性良好，根据政策、业务和部门调整要求，实现快速系统调整和部署。

14、系统具有开放性特点，采用业界标准，易于与其他系统互联互通。

15、系统具有良好的安全性，对不同类型用户登录和外部系统连接方式，提供相应安全机制。

16、系统集成后的性能满足使用要求，系统支持多服务器集群、负载均衡，在业务和数据量不断增长时具有适应、扩展能力。

17、软件系统具有多层安全防护、权限控制功能，通过权限设置可以设置人员、角色的业务办理权限、数据权限、表单权限等。

18、提供灵活的系统维护管理平台。

可灵活调整、配置系统参数、业务流程、机构人员、角色权限、业务规则、动态表单、数据字典等。在总的管理配置平台下，可分设若干个子管理配置平台，分配给下级单位的系统维护员使用，实现下属单位能独立调整本部门人员权限和流程等。实现后台管理员对业务的监控和统计功能。

性能要求：

1、操作简单：操作人员对照简单的使用说明书就可操作，或者略经培训就可方便操作；

2、功能完善：系统能够完成要求的所有功能操作，同时具有良好的运行速度，有较高的数据承载能力；

3、运行速度和效率：

支持在线人数：1000人。

平均响应时间：普通业务操作1秒以内，复杂业务操作5秒以内。

普通的统计报表生成时间一般不超过5秒，需要多重计算的复杂报表和专题图生成时间一般不超过30秒。

4、数据安全：数据的定期安全备份，权限设置合理，网络、数据安全，有完善的灾难应急功能和恢复能力，系统应提供7×24小时的连续运行，平均年故障时间：<1天；平均故障修复时间：<30分钟。

5、易于维护管理：系统维护方便，可做到业务和功能等的灵活扩展；应充分考虑到系统今后纵向和横向的平滑扩展能力。

功能要求：

1、从业主体管理

（1）、经纪机构开户管理

经纪机构（包括拟开展二手房业务的常规品牌机构、企业总店及相关门店信息），需要申报房地产中介和房屋二手房服务机构，并通过申报开通网上相关业务的申报和管理权限。

主管部门可以根据业务主体机构的申请具体内容，录入企业关键信息，支持对录入信息的各种校验，最大程度的减少无效数据和非法注册的数量，通过初步验证后生成企业和管理员帐号。

（2）、机构门店申报管理

房地产经纪机构注册成功后，登陆系统，在网上填写备案申信息，确认无误后提交申请，政府主管部门接到申报并执行审查。

房地产经纪信息录入内容包括机构名称、品牌标示、房地产经纪机构备案证书号、机构营业场所、工商注册号、法定代表人、员工数量等基本信息。房地产经纪机构分支机构信息录入内容包括所属经纪机构名称、房地产经纪机构备案证书号、营业场所、工商注册号、负责人、员工数量等基本信息。

（3）、经纪机构注销

根据企业名称查出要注销的经纪机构，企业注销后相应的企业信息变为无效，企业下面的经纪从业人员与该企业关系置为历史，人员信息保留库中。

该流程由协会发起受理，协会审核

（4）、企业管理

1）、根据企业名称、营业执照号码、是否分支机构、是否备案查询

2）、系统分内外网用户，内网用户能查询全部，外网用户只能查看本企业

3）、点击企业能够查看企业所有信息

（5）、机构人员申报管理

经纪企业可以通过人员申报管理功能，开展企业名下人员的录入申报，具体包括姓名、学历、从业年限、技术职称、岗位等信息，

（1）、人员信息：新增人员，保存时后台根据人员的身份证号码去从业主体库中获取人员信息。如果有则获取，没有则不获取。获取的信息为：资质证书信息。

（2）、入库后，人员生成二维码、从业人员编号并生成相应的人员卡牌信息。

（6）、机构人员离职管理

同人员变更实现本企业下从业人员从一个门店调职到另外一个门店的管理，系统可按条件查询显示当前登录企业下的所有从业人员基本信息，选择人员后对指定从业人员进行门店调整和离职的操作。

（7）、人员管理

人员查询：本公司只能查看本公司下面的分公司或者加盟店；按条件导出；

人员更正：由企业操作。可以修改人员除了影响卡牌之外的数据；

人员变动：人员变动包括门店调整和离职；

1）、只有总公司才能操作；门店调整在直营公司中可以随便调整；加盟企业总公司不能对加盟店的人员做门店调整，需要做离职，做变更业务。

2）、人员不一定要在总公司做离职操作，进入其他公司后可以自动断掉关系；

签约专员维护：由协会操作，记录人员编号。

（8）、经纪机构及入职人员信息变更

1）、提供企业查看功能，作为企业变更入口。

2）、企业变更只能新增人员不能修改老员工的信息。人员需要用不同的颜色区分（已在库中的人员，原库中不存在的人员）、并有颜色说明。

3）、人员不需要做离职操作也可以直接加入其它公司，如果该从业人员还在其他其中中，则提示"该从业人员还在***企业"，但是强行离职操作。保存入库之后，该从业人员从原公司中自动离职。原关系变为历史。

4）、老员工不允许修改。只能通过人员更正去操作或者人员变更去操作。

5）、对于离职后加入的人员，需要重新制卡.需要生成制卡数据。

（9）、卡牌管理

卡牌管理是服务角色信息公开的直接渠道，卡牌提供姓名、门店及统一编号的展现，并配置相应的二维码，通过二维码可以查询人员及信用信息，通过对经纪人员统一编号，并实现终身有效制，是加强服务人员质素及服务质量的关键手段。功能包含卡牌申请制作、卡牌制作导出、制作导入、领卡管理、重新制卡。

2、行业信用管理

（1）、行政监管

管理部门针对经纪机构和从业人员，可对行政执法部门定期的市场检查、抽查情况进行分类归集管理，录入字段包含检查时间、检查方式、检查对象、检查结果、处理意见等。功能包含检查录入、审核、编辑、删除、保存。

（2）、行业红黑名单

红黑名单管理具体包含名单查询、名单上报、名单审核模块。房地产经纪从业人员的良好行为"红名单"和不良行为"黑名单"信息由管理部门经审核后通过房地产经纪行业管理服务平台发布，可供企业和社会工作查询。

（3）、服务评议管理

依托存量房网签合同信息，买卖双方当事人可以通过平台以PC端或手机端的方式，对指定的交易行为进行评价。评价时需要买卖当事人输入合同编号、合同上预留的手机号码，核查填写的信息正确无误之后，对负责本次交易的从业人员进行满意度评价，可选择非常满意、基本满意、不满意。

（4）、星级评价管理

管理部门通过指定内容星级评定办法，对已进行信息备案的房地产经纪机构及其下辖分支机构和从业人员提供星级评定与管理。系统将依照相关办法提供相应功能模块，评定出的房地产经纪机构、门店、从业人员的专业服务等级星级由低到高依次划分为一星、二星、三星、四星、五星。获评星级必须为已备案的房地产经纪机构、门店、从业人员，分别称为星级经纪机构、星级门店、星级从业人员。相关的企业和人员评价评定级别可通过发布平台对外开展发布展示。

3、经纪委托及挂牌管理

管理平台各功能模块含：存量委托申请、存量委托查询、存量委托撤销、存量委托确认、存量挂牌申请、存量挂牌查询、存量挂牌确认、存量挂牌核验、存量挂牌撤销、存量委托挂牌修改、存量委托挂牌统计、门店人员转移设置、门店负责人设置。

（1）、企业权限管理

通过开通企业申报审核功能，对符合准入条件的经纪企业开通网上交易平台的相关权限，包括指定各个门店的管理人员，同时系统应提供相应的人员变更功能。各企业名下的从业人员通过在线注册验证，登录平台系统开展后续相关交易业务的申报和办理工作。

（2）、存量委托申请

从业人员可通过存量委托申请模块进行存量委托的在线新建申请，委托变更。新建申请包含权属校验→委托录入打印→委托材料上传→委托提交成功4个步骤，委托变更包含委托价格变更及委托期限变更。

委托申请时，从业人员输入的权属信息需要实时核验不动产登记权属信息及房屋限制信息。当权属信息与不动产登记信息不一致或房屋存在查封等限制状态时，系统自动判断，不予核验通过。

（3）、存量委托确认

门店(加盟店)负责人可对本门店所有从业人员发起的委托申请进行门店确认操作，确认后委托状态变更为"委托成功"，同时系统自动生成委托编号（每次委托，编号不同），通过"退回"按钮可对委托进行退回操作，退回操作需在弹出的提示框中录入退回的原因说明后方能进行。委托成功后，系统自动在1分钟内短信通知委托人手机号码委托成功的文字信息。

（4）、存量委托撤销

门店(加盟店)负责人可对本门店所有从业人员的处于委托成功状态的委托进行委托撤销操作，委托撤销后委托状态变更为"委托撤销"，委托撤销后，对应的挂牌自动下架。点击委托撤销后需提示是否进行撤销操作，确认后委托被撤销。系统自动对每次的委托撤销操作作系统日志记录。

（5）、存量委托查询

从业人员可对本人的委托通过委托状态分类及委托编号、委托人、小区等关键字进行查询，门店(加盟店)负责人可查询范围为本门店所有从业人员的委托（委托列表还可见委托提交人）、总公司(品牌)负责人可查询范围为本公司所有门店的所有从业人员的委托（委托列表还可见委托提交人）、主管部门管理员可查询范围为平台所有从业人员的委托（委托列表还可见委托提交人）。

（6）、存量挂牌申请

从业人员可通过此模块对已委托成功，尚未挂牌的房源进行挂牌申请操作，同时可对挂牌成功的房源进行挂牌联系人变更操作。

1）挂牌申请-新建挂牌：从业人员对委托成功尚未挂牌的房源进行挂牌申请操作。

挂牌小区输入关键字后默认会进行下拉的小区库匹配，如没有符合的小区，可进行中文的文字输入，默认录入的为新建申请，待主管部门审核通过后方能成功新建小区；

挂牌联系人默认为本人，可进行下拉选择操作，选择列表展示该门店所有行业管理平台备案从业人员的姓名及从业编码，点击可进行人员的选择；

房屋状态说明信息需录入信息含房屋朝向、所在楼层、户型、建筑年代、租赁情况、抵押情况、装修情况以及房源户型图、照片，其中照片单个大小限制在2M以内，2张以上10张以内，户型图仅限1张2M以内。

2）挂牌申请-挂牌提交成功：完成挂牌信息录入并挂牌提交后，挂牌流程自动进入门店确认环节。

3）挂牌变更：从业人员本人可对本人发起的挂牌进行挂牌联系人变更操作，挂牌联系人变更需通过门店确认后方能成功。

（7）、存量挂牌核验

主管部门管理员可对全市所有从业人员发起的挂牌申请（挂牌申请由门店确认通过的，状态为"挂牌待核验"）进行核验确认或退回操作，核验确认周期为3个工作日，超期提前提醒，核验确认后挂牌状态变更为"挂牌成功"。同时自动生成房源挂牌编码（每个权属证对应的每个挂牌产生的挂牌编号一致），并系统自动1分钟内短信通知委托人手机号码挂牌成功的文字信息。

挂牌成功后，平台外网发布页面自动展示该挂牌房源基本信息。信息见外网展示部分，房源下架后，外网信息自动消失。

（8）、存量挂牌确认

门店(加盟店)负责人可对本门店所有从业人员的挂牌处于"门店待确认"状态的挂牌申请进行确认操作，确认后挂牌的状态进入"挂牌待核验"状态。点击"挂牌确认"后，页面自动进入挂牌信息确认页面，门店(加盟店)负责人可对挂牌进行确认及退回操作，退回的可录入退回原因。

（9）、存量委托挂牌修改

主管部门管理员可对所有委托成功或挂牌成功状态的委托或挂牌进行关键信息的编辑修改操作。

（10）、存量挂牌撤销

主管部门管理员可对"挂牌成功"状态的房源进行挂牌撤销操作，挂牌撤销后，挂牌自动下架，委托状态不变。

（11）、存量挂牌查询

从业人员本人可对本人的挂牌通过挂牌状态分类及委托编号、挂牌编号、委托人、小区等关键字进行查询，门店(加盟店)负责人可查询范围为本门店所有从业人员的挂牌（挂牌列表还可见挂牌人）、总公司(品牌)负责人可查询范围为本公司所有门店的所有从业人员的挂牌（挂牌列表还可见挂牌人）、主管部门管理员可查询范围为平台所有从业人员的挂牌（挂牌列表还可见挂牌人）。

（12）、存量委托挂牌统计

主管部门管理员可通过挂牌统计模块，对委托挂牌量分昨日、上周、上月，分城区的数据及图形化统计，对挂牌均价分近15日、近7周、近12月，分城区的数据及图形化统计。

（13）、门店人员转移设置

门店负责人可通过此模块对离职人员进行委托挂牌的转移操作，也可对门店注销时本门店的委托挂牌进行转移门店操作。

人员委托挂牌转移：

可通过选择需转移人员及转移至人员进行委托挂牌的转移操作，当操作确认后，该需转移人员的委托及挂牌均转移至被转移人员中。

门店委托挂牌转移：

需转移门店默认为当前帐户对应的门店，需转移至门店可选择该公司下属所有的门店，同时还需选择具体转移至的从业人员，当转移确认后，该门店的所有从业人员的委托挂牌均转移至选择的转移后的门店的从业人员中。

（14）、门店负责人设置

总公司(品牌)负责人可通过此功能对本公司下属所有分公司门店的负责人进行授权操作，门店负责人设置列表默认展示该公司下属所有门店及门店负责人的设置状态，设置过门店负责人的，操作按钮显示为"变更负责人"，为设置过门店负责人的，操作按钮显示为"设置门店负责人"。可通过选择门店再选择从业人员进行逐级的设置，设置不限定区域。同一从业人员可被设置为多个门店的负责人，品牌公司没有门店负责人设置权限，由品牌加盟店指定帐号自己授权。

4、个人业务管理

系统同时应为房屋权利人提供在线自主核验和发布其名下房源的功能。

（1）、个人用户注册

个人用户应能基于系统平台，通过姓名、身份证、手机号码等信息实现个人用户的注册。

（2）、个人房源核验

产权人本人可对需核验的房源进行核验操作，通过录入权属证类型/权属证号码/产权人姓名(注册时的默认姓名)/产权人身份证号码(注册时的默认姓名)/是否挂牌房源/产权人身份证照片/权属证复印件照片进行核验。

（3）、个人房源挂牌

对于已经通过核验的房源，个人可以在线补充完善挂牌数据对需房源进行挂牌操作，录入房屋朝向、所在楼层、户型、建筑年代、租赁情况、抵押情况、装修情况以及房源户型图、照片、小区名称(关键字匹配选择，如没有自行录入，待主管部门审核通过后展示)信息。需挂牌的申请，需进入主管部门管理后台挂牌核验通过后方能成功挂牌。

（4）、个人房源变更

个人用户通过房源管理功能应能查询个人用户下的所有房源信息，可以对房源进行撤销、修改和申请挂牌等相关操作。

5、信息发布管理

系统应实现通过互联网平台，实现经纪从业主体、二手房源挂牌、政策法规等信息的在线发布，并实现相关的挂牌数据量的统计排行和在线发布功能。同时实现必要的用户基础信息维护等相关辅助功能。

（1）、经纪机构信息公示

对业务系统中，涉及从业企业机构信息进行展示，可通过企业名称、门店名称、从业人员名称、从业企业编号等信息进行查询，主要公示机构名称、备案证号、办公场所、本店数、注册资金、交易次数等核心信息，可以查看门店列表、资金监管账号列表。

（2）、经纪人员信息公示

对业务系统中，涉及从业人员信息进行展示，可通过从业人员编号等信息进行查询，主要公示从业人员信息列表。

（3）经纪企业排行

根据企业签约情况，对企业二手成交月度、周、日榜进行签约排行、评价排行、满意率排行。

（4）经纪人员排行

根据经纪人成交签约情况，对经纪人二手成交排行、评价排行、满意率进行排行。