广州二手房贷调整 部分银行按成交价发放贷款合法吗「一无所有怎么贷款30万」

记者 | 黄昱

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“二手房参考价机制”在广州要如何执行？

11月20日，微信公众号“广州房产”指出，广州多家银行明确表示可以不用按照参考价发放二手房贷款。

对此，界面新闻了解到，自8月底发布“二手房参考价机制”后，有一段时间银行还是按参考价在审批房贷，但一直没有相关部门作出明确要求，近期广州确实有银行可以按接近实际成交价的价格来发放二手房贷。

作为今年楼市调控中新的主要方式，二手房参考价或指导价的出台一定程度抑制了二手房市场过热。但值得注意的是，该政策的重要作用在于会提高首付款，抑制炒房氛围，如果银行不按照“二手房指导价”来作为审批房贷的依据，则该政策的作用更多的在于平缓市场情绪，稳定预期，对二手房的实际市场成交价格影响较小。

一位购房者对界面新闻表示，此前，多个广州中介都曾向其称现在广州的银行做二手房贷都是按参考价审批贷款，首付成本会提高，并不建议其现在购买二手房。

与此同时，一位贝壳找房广州中介对界面新闻透露，“二手房参考价机制”发布后，广州成交的二手房很少，成交的基本都是按参考价审批的房贷，首付会提高。

该中介表示，现在确实有银行发放二手房贷不用参考指导价，但如果实际成交价高出指导价太多，也不能按实际成交价作为银行发放二手房贷的评估价。

“一般有一条红线，即银行贷款的评估价不能超过指导价的10%，比如一套房源的指导价为300万元，则银行最高只能以330万元作为贷款评估价。”

此外，上述购房者称，其关注的房源参考价大概230万元、业主挂牌价263万元，中介也在11月21日告诉他现在银行评估价可以给到250-260万元之间，接近9月份之前的水平。

“广州二手房参考机制出台后，相关机构没有进一步发文作出具体要求，银行便一直没有严格按照参考价审批房贷。”广州按揭贷款业内人士郑大源对界面新闻称，同样建立二手房参考价机制的深圳，银行则是有收到相关明确要求的。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示，广州发布二手房参考价时，就没有银行公开宣称会按照指导价去做房贷，这和深圳有区别。

李宇嘉指出，深圳当时推出二手房参考价的时候，一开始银行不知道怎么做，金融监管部门就开了一个会大家达成共识，紧接着建行等国有银行就公开宣称会按照指导价来做银行的贷款评估价，其他银行纷纷跟进。

回顾8月31日广州发布的《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》。该通知指出，对成交活跃的热点区域，以住宅小区为单位，由广州市住房政策研究中心在过去一年二手住房网签成交价格基础上，综合考虑评估价格、周边一手楼盘成交价格等因素，形成二手住房交易参考价格，首批发布二手住房交易参考价的小区共有96个。

与此同时，要求房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台等应对挂牌房源开展对照自查，不得发布价格虚高的二手住房房源。二手住房交易涉及的相关机构，应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一。

叠加增值税免征门槛由2年延长至5年等调控政策，广州二手房从今年6月开始成交量出现下滑。中原地产数据显示，今年10月，广州二手房住宅成交量（自助网签 中介网签）为5253宗，环比9月下降15.2%，同比下降50.9%，创近年来新低。

此外，广州中原研究发展部指出，现时广州二手楼市成交低迷，成交周期拉长，促使不少业主选择下调报价以促成成交。比如珠江新城、东风东等板块出现不少盘源调价幅度超50万元以上。

二手房成交下滑还与一手新房严重分流有关。据界面新闻了解，近几个月来，所有二手中介，从门店的广告到销售人员的朋友圈，清一色是一手楼盘信息，几乎没一个主推二手房的。

开发商为了完成三四季度业绩，加快推货步伐，加大促销力度，一批“货真价实”的降价楼盘在广州涌现。

广州中原研究发展部检测数据显示，10月份广州一手市场新批供应超1.7万套，创2021年以来新高，导致不少原本打算置业二手的客户转移至一手市场。

不过即便如此，广州新房市场的成交情况也不乐观。中原地产数据显示，广州10月新房网签7161套，环比上涨3%，但同比去年10月下跌近4成。

轮番调控之下，广州市场呈现明显降温趋势，买家观望情绪浓厚，即便银行贷款紧张的状态有所放松，市场成交要恢复到以往的数量，也还需时间缓冲。