“地块”集中供地要“松绑”？

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  中房网讯（苏晓/文）继9月23日，长沙提出调整土地推介方式，今后不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化更新后，10月28日，南昌“力争”退出集中供地，正式打响退出集中供地第一枪。

  据悉，10月28日，江西省住建厅发布《关于住房城乡建设领域落实强省会战略支持南昌城市高质量发展的若干政策措施》提出，将协调省自然资源厅积极争取国家有关部委支持，力争将南昌从“集中供地”城市名单中调出。不过值得注意的是，此后查询江西省住建厅网站，已经没有该政策的相关信息。

  事实上，今年以来，部分城市尽管没有明确提出退出集中供地，但实际上已经对全年集中供地的批次进行了适当调整，不再严格执行“全年三次”。如武汉9月21日发布《关于进一步全力做好我市集中供地有关工作的通知》明确，在9月、10月、11月连续安排三个批次集中供地，全年集中供地将会达到6次。

  而早在今年年初的时候，北京、青岛、武汉、重庆、济南、厦门、苏州、郑州8城均已明确表示全年供地将分四个批次进行。与此同时，随着时间的推移，越来越多的城市也在不断加入。截至目前，无锡、苏州已完成第四批集中土拍，北京、上海、深圳、杭州、武汉、南京、长沙、天津等地也已推出了第四批次集中供地公告。

  去年伊始的集中供地制度，今年多地正在灵活调整。

  集中供地原有效应减弱

  去年2月末，22个重点城市开始实行“两集中”供地模式，即全年将分3批次集中统一实施招拍挂土地出让活动。彼时，房地产市场表现过热，推行这一政策的目的在于稳定楼市、控制地价。值得注意的是，除22城外，去年徐州、西安、南昌、东莞、金华、温州等城也自发加入了“两集中”供地的队伍。而从去年土拍的实际情况来看，集中供地政策确实起到了一定的稳地价效果。

  不过，今年以来，随着房地产市场不断下行，房企资金压力加剧，投资意愿减弱，土地市场也明显遇冷。国家统计局数据显示，今年1-9月份，全国房地产开发投资103559亿元，同比下降8.0%，降幅扩大0.6个百分点；至此，开发投资累计同比连续18个月收窄，其中连续6个月同比呈现负增长态势。从累计数据上看，今年房企投资意愿仍处于低位，整体投资信心并没有恢复。

  从今年集中土拍的整体表现来看，溢价率下行、地块底价成交现象也在逐渐增多。

  如此次申请退出集中供地的南昌，2022年计划供应土地25280亩，经历了前两轮集中土拍遇冷后，其土地供应计划完成率仅为25.6%，且多数地块以底价成交为主。而在10月11日的第三批集中土拍中，其推出的22宗涉宅地块有12宗因无人出价流拍，流拍率高达55%。

  据中房网此前统计，2022年重点22城首批集中供地整体溢价率约为4%，第二批集中供地的整体溢价率仅为3.05%，而从近期已完成第三批和第四批集中供地的城市表现来看，底价成交和低溢价率仍在延续。如济南第三批集中供地18宗地块全部底价成交、无锡11宗地块均底价成交，武汉平均溢价率为0.1%，天津0.13%、厦门0.17%、广州0.5%……近日已完成第四批集中供地的无锡和苏州所有地块也均底价成交。

  土地市场持续低迷下，若继续保持此前的集中供地模式，非但不能发挥应有效应，土拍效率也将大打折扣。

  诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱指出，今年国企、央企以及城投拿地的比重进一步上升，民营房企拿地意愿不高，集中供地对企业的资金流要求较高，集中供地政策发挥的效应降低。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，集中供地政策落实到目前，出现了一些新情况。而目前集中供地的模式，和稳地价的关系反而少了，更多体现为各地加大土地供应、确保土地出让金稳定的导向。

  集中供地进入因城施策阶段

  在相关业内人士看来，尽管集中供地制度实施两年时间不到，但在市场环境发生重大变化的局面下，集中供地出现优化调整是正常的。

  严跃进表示，集中供地、三道红线和房贷集中度政策都是此前房地产市场过热时候出台的措施，而当前房地产大环境出现了变化，对于此类政策提出调整，吻合了市场化导向，也体现了“一城一策”的重要决策。

  一位华东区房企投拓人士坦言，对企业来说，常态化供地可以使得拿地更加灵活。集中供地需要企业在短时间内筹措到大量的资金，资金压力较大。“有时不参加集中供地不是地块不好，而是销售回款还没到账。”

  王小嫱亦表示，在当前土地市场低温运行背景下，预计后续其他城市也会根据市场情况对当地的土拍模式进行调整，集中供地进入因城施策阶段。

  中房研协近日发布的一份报告指出，在当前市场下行和库存增加压力下，集中供地或会加大部分城市土地流拍现象，使得土地市场形势更为低迷，也导致市场对于楼市未来预期更为悲观。因而，现阶段需要落实地方的属地责任，政策的及时介入可以稳定住市场的预期和信心。当前全国土地市场热度还在下滑，但不同区域不同城市之间土拍热度分化较大，因此多地阶段性调整集中供地政策是必要的，同时因地制宜调整供地模式也是促进房地产业健康发展和良性循环的重要举措。

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