“社保”​​拼社保要全面退场？

今天，很高兴为大家分享来自杭州房叔的​​拼社保要全面退场？，如果您对​​拼社保要全面退场？感兴趣，请往下看。

|PART1|

2021年“8.5新政”至今，杭州共有10个楼盘摇号拼至过“顶格社保”。

分别是：杭州壹号院、溪上俪庭、檀映里、蒲荷云邸、和品、滨融府、SKP星潮映象府、杭珹未来中心、IFC、星瓒颂锦府，而去年高社保的板块例如江河汇、奥体、望江新城、申花、未科、甚至市北……都曾经是10年以上的高社保主战场。

如果去年让你预测，今年金九银十，别说刚需，改善甚至都不用排社保，你敢相信吗？可就这样的事，居然真实发生了；

在社保排序刚满一周年，除了个别的套数少，没有对撞无可替代性的优先级板块之外，排社保其实已经基本退出历史舞台；

笔者翻看了去年同期几个改善楼盘，不管是文晖的锦尚和品府、还是杭珹未来中心，或是申花的天珏、滨融府；

甚至未科、市北、艮北、运河新城等改善性板块，一次次顶格社保或者高社保，改善板块对低社保不但是绝缘体，更是伤心地；

而今年的摇号除了顶流板块，中签率可以说直线飚升，几乎全线无需排社保，更没有一个限售5年新盘，甚至很多粉盘板块，摇号难度降低到无需摇号，已经是大势所趋。

社保排序无疑是杭州楼市降温的工具，政策筛选下的短时产物，当楼市下滑，粉盘不再，这样的制度面临着物竞天择，全面褪去的局面。

|PART2|

那么，如果政策不做彻底修改，今年哪些改善楼盘还是社保幼子的绝缘体，哪些又可以冲冲冲呢？

上述表格可以看出，杭州目前只有头部的几个高改、终改板块；例如：奥体、望江新城、江河汇、未科等每个阶段都没有几个项目，供需严重失衡的特殊板块保持低中签率甚至高社保、顶格社保排序；

连未科、云城在持续放量和户型面积上升的情况下，排社保也在退出市场；其他红盘、粉盘热度深度下滑更是不争的事实。

奥体，年底有望上市的揽奥望座虽然限价仅为46000元/㎡，但户型面积300-320㎡，住宅一共仅92套，套均总价要1380万起步；

奥体印象城旁的悦著云轩主力户型面积约为143㎡、170㎡，套均总价稍微亲民点约640万起步，但门槛还是比君品、嘉品要高不少；

但一共就7幢楼，320套，已经被夯实高改的板块，一年这点供应量，按常规还要分个两三次开盘，依然是少有的社保巨子局。

即使一次性开盘，也注定比首开还要热，这两盘是少有的依然大概率顶格社保。

|PART3|

江河汇IFC今年就开了两幢楼，有房、无房双顶格社保+限售5年凑了个大满贯，按这个节奏明年也就是挤牙膏式开盘；

另一个望江新城K11江明月朗园仅开了一次梭哈了601套，才将将把中签率留在了10以上的11%；而剩下3幢，仅329套，即使一次性开盘，也注定比首开还要热，这两盘大概率顶格及高社保打底；

钱二有5万+的江月望云、天澜海岸、天澜美境轮番上市；6万+江华玺云，后面还有五六堡地铁站之间的滨江、坤和项目要接棒，高改选择余地非常大，而且中签率还会上升，可以说，未来的钱二就是高改低社保的盛宴；

市中心预期年底上市的文晖板块嘉里城馥源庭、文樾上院，如果推盘量小不是一次性推盘，虽然不会跟去年锦尚和品府一样暴热，但依然可能拼一点社保；网上流传馥源庭主力面积约110-347㎡，文樾上院全盘约180-183㎡，户型面积都略大；

不管是位置，还是嘉里城加持都是市中心典型的TOD样板，而户型面积过大，导致人群相对单一，可能是馥源庭和文樾上院的缺陷之一。

申花北与万象天地商业综合体最密切的杭曜置地中心也将上市，还有星瓒颂锦府，4.62万的限价和配套，一二手房不小的价差，相对略低的起售门槛都是申花北中签率极低，高社保的背后支撑；

申花核心的揽云锦绣里、庆樾上府、绿城庆隆项目，滨江、绿城+临安小绿城之称的地上，又给了申花一次内卷的机会。

虽然揽云锦绣里首开没有卷到排社保，但近千万的套均起步门槛这个成绩相当惹眼了，但三盘中庆樾上府在位置和品牌稍落下风，但胜在有约140㎡左右的中等面积护底，即使不拼社保但中签率也不会太高；

剩下主城中心还有大概率兼有优质学区的望翠蓝庭；预计明年才能上市的桥西小河云庄和准现房熬到现房的文教区锦绣公馆，都将会是考验社保的楼盘；滨江区还有万科西兴项目，预计户型偏大的情况下是江南社保幼子的机会。

|PART4|

2021年8月杭州25红盘登记入围7.3万+大对决，未科沐宸院、天空之城、汀云上府、蒲荷芸邸、富力中心成就了未科有史以来最大的一次火星撞地球版的五红盘大对撞；

但即使在这么大的分流下，依然吸引了1.5万+人次的登记量，即使近千套放量的沐宸院中签率也仅25%，天空之城、汀云上府中签率也都在12%左右，热度可见一斑；

而如果对照今年前三季度未科唯一新盘，位置更好，三铁TOD和万象城加持的杭珹未来中心几次开盘，依然有近一半没有拼社保，虽然有产业基本面退潮的担忧，但偏低的限价基础、产业地位、高净值人群依然存在，未来还依然是热点板块。

但是即将入市的滨江枫汀云邸主力面积约172-253㎡，绿城汀岸晓庐约175-199㎡，一个是套均门槛620万的纯高层，一个是套均起步730万+的洋房；

都是小众购房者的大户型为主，如果按照杭珹未来中心6月纯大户型13%的中签率，加上近期市场的持续降温，大概率社保幼子有望。

云城从刚需到改善全面积段的杭与城首开1224套，到纯中大户型的枫翠云轩，以及即将面世的滨江云城其他两子枫岭云湾、枫秀云庭大概率都是社保幼子上车杭州枢纽兼交通地标、科创产业基地兼职住一体未来社区的最佳机会。

|PART5|

市北、艮北、运河新城等曾经的几个刚改粉盘板块中，市北处于没有土地供应的断档期；艮北翠揽云境和云翠金澜府之后，还有滨江艮北项目将入市，集中放量；

相对充裕的供应量，加上钱二红普南路板块多多少少对中高端改善的截流，中签率上升是不可避免的，与去年相比就像是冰火两重天；

但离钱二咫尺距离还有一定的限价差，相对较小的户型和低限价带来的400万级的中低总价，还是首改、刚改可选择且容易上车的板块。

运河新城主城一线运河地块基本没有了，仅剩滨江不久前股权收购的运河湾项目，在河映云集剩下最后一次开盘后，运河新城甚至运河中轴的楼盘都将进入空窗期；

|PART6|

政策不出现根本性的改变，未来一段时间不管是刚需还是改善都将是新房上车的最好窗口期；

当然只要不取消社保排序机制，江河汇、望江新城、奥体甚至申花北这些顶流板块，最后的敲门砖还是要看社保。

肯定地说，大面积的改善新盘排社保的局面将不复存在，去年改善有多难，今年就有多幸运！

虽然经济面导致的需求收缩、供给冲击、预期转弱等三重压力下，房地产面临着一场显见的定价重估和投资逻辑重塑，但无疑房地产依然是经济和资产保值最好的选择，特别是高能级的一二线城市的优先级头部地段，依然值得拥有！

好了，关于​​拼社保要全面退场？就讲到这。