“融资”地产涅槃丨融资篇：政策的信号意义仍大于实际拉动作用

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2022年以来，房企融资环境得到适度改善。

如5月监管层释放重要信号支持民企融资，部分优质民企发债引入包括CDS或CRMW在内的信用保护工具。8月16日增信支持再升级，监管部门指示中债信用增进公司对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”。

但近期出台政策对应标的企业仅为别个优质房企，且发行规模有限，政策信号意义仍大于实际拉动作用。

此外随着2022年的疫情及断供等事件影响，销售市场持续疲软。在外部融资渠道不畅，内部销售回款乏力的双重影响下，2022年前8月，房地产开发企业到位资金同比下降25.0%至100817亿元。前三季度100家典型房企的融资量同比下降50%。

对于多数房企而言，2023年仍有多轮债务到期高峰，偿债压力依旧较大。

2022年3月起，在新一轮疫情、房企信用风险持续发酵等因素影响下，各部委频繁发声，重点以支持房地产企业合理融资需求；强调金融机构要区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”；加大并购债券融资支持力度等。

2022年5月16日监管层释放重要信号支持民企融资。碧桂园、龙湖、美的置业三家民企被监管机构选为示范房企，陆续发行人民币债券；同时创设机构还将发行包括CDS或CRMW在内的信用保护工具。

此后消息称，新城、旭辉也加入优质民企名单中，其中新城月内相应发行了10亿中票，为银行间首单房企信用风险缓释凭证。

8月16日，增信支持再度升级。监管部门指示中债信用增进对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”，其中涉及龙湖集团、碧桂园、旭辉控股集团、远洋集团、新城控股和金地集团等六家示范性民企。

但值得注意的是，这些政策对应标的企业仅为别个优质房企，且发行规模相对有限，政策信号意义仍大于实际拉动作用。

2022年前三季度房企的到位资金压力依然较大。据国家统计局公布的2022年1-8月房地产行业数据显示，2022年前8月，房地产开发企业到位资金为100817亿元，同比下降25.0%，与前7月的25.4%相比略有收窄，但整体规模依然处于历史较低水平。

其中，国内贷款（包括开发贷及并购贷、委托及信托贷等）为12280亿元，同比下降27.4%；包含公开市场发债等融资方式在内的其他到位资金，前8月同比下降9.4%至3745亿元，降幅较前7月扩大4.1 pct。

由此可见，房企的外部融资端仍处于冰冻状态，且销售端的持续疲软，造成了房企的到位资金压力依旧较大。

当前房企融资难的问题仍然突出。2022年前三季度100家典型房企的融资量为5648亿元，同比下降50%。其中，第三季度的融资额为1395亿元，同比下降55%，环比下降31%，融资额创2019年以来的最低水平。

从单月融资情况来看，各月融资量均出现不同程度的同比下降，其中有5个月（1月、2月、6月、7月及8月）下降幅度超50%。

2022年前两月，由于整体融资环境仍处于一个审慎维稳的状态，较大程度压抑了房企的融资需求。然而随着3月开始融资政策适度纠偏，支持房企合理融资需求，3至5月的融资规模同比下降幅度有所控制。而9月由于增信支持升级，多家民企如美的、新城、碧桂园等发行了中债信用增进担保的中期票据，同样下降幅度有所控制。整体来看，2022年历月融资规模处于历史低位。

环比来看，2022年1月及3月的融资规模在历月中处于较高水平，其中1月的融资额达到了966亿元，为历月最高，主要在于每年年初是企业的到期高峰，叠加年初机构额度相对宽松，导致融资量较大。此外3月由于六部委就房地产风险问题密集发声，融资环境适合改善，有较多国企、央企于该月境内发债，推高了3月的融资总量。

从企业的债券类融资成本来看，2022前三季度的新增债券类融资成本4.09%，较2021年全年下降1.26个百分点，其中境外债券融资成本高达7.85%，较2021年全年抬升0.73个百分点，境内债券融资成本3.38%，较2021年全年下降0.69个百分点。

融资成本的下降，一方面由于2022前三季度境内发债占比从2021年的58%上升至84%，而企业境内发债成本一般低于境外发债，故结构性变化导致融资成本下降；另外，由于融资环境收紧，企业发债持续分化，债券发行向优秀房企集中，进一步拉低了企业的发债成本。

融资成本看似降低，实则是融资优势在向优质企业集中，大多数民营房企融资难、融资贵的问题仍未解决。

从企业债券发行来看，2022年前三季度企业发债金额3072亿元，同比下降44%，不足2021年全年的50%。其中，境内发债2584亿元，同比下降14%;而境外发债同比大幅下降80%到488亿元，占比同比下降了29个百分点至16%。

从单月来看，境外发债规模历月均呈现同比大幅下滑，而境内发债则于2022年5月呈现了难得的45%同比上升。

2022年5月，多家优质民营房企被监管机构选为示范房企，陆续发行人民币债券，从而结束了历月境内发债同比下滑的趋势。此外9月由于增信支持升级，多家民企如美的、新城、碧桂园等发行了中债信用增进担保的中期票据，同比上升了30%。

目前来看，由于增信支持对标房企仅为少数，且规模相对有限，未来境内发债规模能否持续回升，仍然有待进一步观察。

累计来看，2022前三季度国企、央企的发债量为2098亿元，同比下滑了7.85%。央企华润、保利、中海发债规模均超150亿，其中华润更是超过了两百亿。

民营企业发债量为974亿元，同比大幅下降69.61%。发债房企主要集中于优质白名单房企，如万科、碧桂园、正荣、美的、龙湖的发债规模都超过了50亿。

在此背景下，国企央企的发债占总量占比较2021年的46%大幅上涨22个pct至68%。发债规模上的较大差距，主要是由于规模国企央企历来财务较为稳健，同时具有天然的信用背景优势，受到融资政策影响较小。

从成本上来看，国企央企2022前三季度的融资成本为3.23%，而民营企业则达到5.95%，两者之间的差距达到2.72个百分点，未来在行业集中度向头部集中下，房企无论是融资量还是融资成本预计将持续分化，更多的低息债降持续流向优质房企。

2022年以来已经有不少房企曝出了债务违约事件，而当前仍有部分房企存在流动性问题，此外部分房企已成功债务展期，缓解了燃眉之急，但债务展期只为争取时间，并不能根本上解决问题，1-2年内压力仍然较大。

若未来销售市场迟迟未能恢复，这类房企的风险也将再次爆发。

2022前三季度房企债券到期规模为5146亿元，而发行规模仅为3072亿元，到期规模高出发行规模68%，这也意味着房企无法通过发行新债的方式覆盖到期旧债。

值得注意的是，2022年10月以及2023年的1月、3月及6月仍旧有多波到期高峰，明年房企的债务压力依然较大，若销售市场长期低迷，预计债务违约现象仍将持续增加。

展望2022年第四季度及未来，我们认为未来融资政策以保交楼、保交付为宗旨，并继续支持企业合理融资需求，保持房地产融资平稳有序，尽快恢复房企经营“造血”功能为主。

一方面，政策将继续适度改善房企融资环境，加大民企融资支持力度；同时对经营暂遇困难的企业，不盲目抽贷、断贷、压贷。

另一方面，金融机构将对优质企业兼并重组出险企业或项目，提供融资支持；同时也将区分项目风险与企业集团风险，支持优质项目融资及收并购，帮助行业加速出清。

从房企层面来看，虽然2022年已出现一定的融资政策利好，但政策覆盖面有限，信号意义仍大于实际拉动作用。在当前行业风险仍未出清，叠加疫情影响等原因下销售疲软，市场信心短时间难以快速回归，多数民营房企融资难、融资贵的问题仍未解决，偿债压力依然较大。

对于大多数房企而言，等待救助的同时也要积极自救。未来可不断加强销售回款，释放受限制现金比例；寻求合作方，处置资产；债务置换，调整债务结构；精简组织构架，提升运营效率，减少费用支出等。

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