“企业”租赁行业快速发展，企业员工住宿新蓝海

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“十四五”时期，我国将由“制造大国”向“制造强国”转型，深入推进制造业结构调整。然而，近年来产业工人“空心化”问题不断凸显，成为我国经济高质量发展道路中亟待解决的难题。

由此上层充分考虑到人的高层次需求，配建企业员工住宿逐渐成为了当地政府、企业吸引人才、发展产业经济的新抓手。

在市场供需失衡的情况下，兼具商业价值和社会价值的企业员工住宿或将成为租赁新蓝海。

一、政策暖风频吹 利好企业员工住宿

“产城融合”、“职住平衡”已经成为“十四五”期间租赁住房发展关键词。“

十四五”规划纲要提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。”

2021年7月，国务院办公厅公布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，《意见》指出，“十四五”期间，要把握好职住平衡，支持利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房，可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房。

今年“两会”再次强调优化住房供应空间布局，促进职住平衡。由此，企业员工住宿或将迎来政策红利，进入发展窗口期。

目前，多城市针对推动企业员工住宿发展的相应政策已出台，主要以供应增量和市场监管类型为主，如杭州、上海、苏州等城市先后明确提出鼓励支持企业员工宿舍发展，通过增加供给、规范管理、加强保障，并运用前期补贴、费税减免等方式支持其发展。

多地单列产业园区、工业用地配建租赁住房或建设集体宿舍奖补政策，财政端同步支持。截至目前，全国共有24个城市获得3年24亿的住房租赁市场培育发展中央财政资金支持。

除此之外，这些城市为培育和发展住房租赁市场，在城市层面也安排了专项资金，资金主要用于多渠道筹集租赁房源。

这其中，北京、广州、上海等城市的奖补政策中，单列宿舍型租赁住房奖补政策明细，通过财政端支持，鼓励住房租赁企业发展产业园配套企业宿舍。

二、企业员工住宿产品更具运营优势

企业员工住宿产品由于面向对象是企业客户，具备签订周期长，客源稳定，支付能力高等特点，且拿地拿房成本不高，因此更易做出溢价，相较于其他租赁产品具有“稳定性高、坪效高、运营成本低”三大优势。

稳定性高

企业住宿的To B模式，相较于白领公寓的个人客群，具有更高的稳定性和抗风险能力。面向企业租赁，签订的大多为长租期的固定期限合同，且续签比例高，大大降低了频繁换租导致的租金损失，进一步加强了租金稳定性。

企业客户通常经营稳定，具有较强的支付能力，即使有床位空置，也能收到企业支付的固定租金，因此企业宿舍运营商可保持良好、稳定的现金流。此外，企业客户定制化也大大降低了获客成本，在一定程度上大大提升了营销宣传和运营管理效率。

坪效高

如果说白领公寓以房间出租的模式为“平方经营”，那企业员工住宿产品以床位出租（上下铺）的模式可谓是“立方经营”，该种模式有效拓展了可盈利空间。平均月租金为800元/床位的企业员工住宿，可容纳4-8人入住，使其综合套租金高于大部分同等条件（区位、交通等）下的白领公寓。

以上海市共富、共康板块租赁市场为例，克而瑞数据显示，在2022年6月上海疫情好转、社会全面复工的背景下，9号楼宝山万达店的租金坪效为216.63元/㎡/月，均高于周边白领公寓及分散式和个人租赁房源坪效。

运营成本低

企业住宿相较于对地段、区位有较高要求的白领公寓、服务式公寓而言，具有显著的成本优势。

白领公寓为争夺优质存量资产“高收低租”屡见不鲜，成本冲高导致企业盈利困难，而相较之下，企业宿舍在房源获取上没有较高要求。

城市三产员工宿舍通常只要求在商业中心周边，且交通便利，可辐射商业中心的服务人群即可，而产业园区企业宿舍则多位于城市远郊的产业园周围，土地性质多为工业用地和集体用地，土地成本较低。

此外，部分企业住宿运营商通过“物业托管模式”获取房源，与政府、B端企业方、园区方等合作，对其物业进行后续的运营和管理，而这种模式也可有效降低租金成本。

三、是完成保租房筹集目标的重要方式

“十四五”时期，我国将由“制造大国”向“制造强国”转型，深入推进制造业结构调整。

近年来，产业工人“空心化”问题不断凸显，成为我国经济高质量发展道路中亟待解决的难题。

如何让更多的年轻人拥抱实体经济，保障制造业转型升级，成为政府和当地企业思考的重要课题。

其中解决好企业员工的住宿问题，让他们先安居后乐业，成为各城市吸引产业人口的重要方式。

以上海为例，上海市政府于2021年11月23日举办新闻发布会，会上提出到“十四五”期末，上海新增建设保障性租赁住房47万套（间），累计建设筹措60万套（间）以上的保障性租赁住房。47万套的保障性租赁住房主要通过五种方式来完成供应。

其中，产业配套用地建设企业宿舍型租赁住房占上海保租房总供应的15%，截止“十四五”期末，上海将供应7.05万套的产业配套租赁住房，按一套可供四人住宿计算，未来可满足28.2万人的住宿需求。

除上海外，其他城市通过将产业园区中工业项目配套用地面积占比上限提高，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，以此来加大保租房房源的筹集力度。

目前已经开始落实这一路径的城市主要有西安、合肥、海南等，其中西安、合肥两个城市已有具体项目落地。

随着政策的落地、园区企业需求增强、业主开发动力的加大，未来将会有更多的城市采取此类方式增加保障性租赁房源的供给。

四、疫情下，企业员工住宿产品更具有现实意义

疫情下，产业园发展保障性租赁住房更具有现实意义。

以上海为例，上海在4月16日，上海经信委发布《上海市工业企业复工复产疫情防控指引（第一版）》，4月17日，上海公布第一批重点复工企业“白名单”，共666家企业上榜，制造业企业率先复工，其中汽车及汽车产业链相关企业数量占比近四成。而截止5月7日，企业复工复产率依旧不高，复工后企业员工的住宿问题短时间内得不到解决是其中很大一个因素。

究其原因，与制造业相匹配企业住宿市场尚处于发展初期，入局玩家较少，目前仅有15家企业布局员工宿舍产品，TOP30企业中，蓝领公寓开业规模占比仅4.3%，企业住宿产品较为稀缺。

由于企业员工住宿公寓主要针对的大中型企业员工，主要面向企业租赁，因此签订的大多为长租期的固定期限合同，因此在2022年3月上海疫情时，各家企业员工住宿的出租率仍保持在较高的比例。

至2022年6月在上海市政府加快全面复工复产的情况下，对企业员工住宿的租赁需求更加强烈，而此时市场中企业员工住宿的房源量出租率仍保持较高的水平，部分复产复工的蓝领工人及流动人口的租赁需求无法被满足。

五、企业员工住宿市场客源群体庞大

根据“七普”数据，2020年我国15～64岁的劳动劳动年龄人口为9.68亿人。在这些劳动人口之中，大约4亿人是蓝领，包括制造业蓝领、建筑业蓝领、服务业蓝领等。

在4亿蓝领人口中，有1.2亿人就业于新型服务业，是“都市新蓝领”，约1亿为制造业的流水线工人，8000万为字面意思上的工地搬砖人，其余的则为农民工，他们合在一起，构成了城市系统里最大的打工人群体。

如果以4亿蓝领人口为基础，按10%的有效需求计算，那么蓝领公寓需求人数将达到4000万人，如果一间企业员工住宿可容纳4人，那么所需提供的企业员工住宿要达到1000万间才能做到供需平衡。

而现实的情况是，当前进入企业员工住宿赛道的企业不超过15家，据不完全统计，全国租赁重点城市的企业员工住宿数量为20余万间，供需缺口极大，供不应求的趋势十分显著。

从企业员工住宿开业规模来看，中富旅居、9号楼开业规模在万间以上，安歆集团开业规模6600间位居第三，轻松寓开业规模730间位居第五，还有部分企业只有一两个项目，开业房源数量较少，由此可见，企业员工住宿发展尚处初级阶段。

以上海为例，从供应端来看，上海企业住宿产品共计有1.2万套。根据CRIC统计数据来看，从如今上海的租赁产品占比上来说，中高端的服务式和金领公寓占比16%、白领公寓75%、企业住宿9%。企业住宿产品共计有1.2万套，仅占上海集中式公寓总房源量的9%，产品较为稀缺。

从需求端来看，上海企业员工住宿需求缺口约8.7万间。根据上海第七次人口普查，在制造业、建筑业、批发零售业、居民服务业、住宿与餐饮业五大行业中就业人口高达56.4万人，五大行业就业人群多由外地来就业，对租房的需求较强，租赁人口约39.5万人，按4人/间计算，五大行业就业人群需求房源数约为9.9万间。而上海现有集中式企业员工住宿供给约1.2万间，仅能满足近5万人的租赁需求，企业员工住宿的需求缺口约8.7万间，供需结构严重失衡。

目前，我国住房租赁行业已经由前几年盲目扩张、无序发展的阶段进入了健康有序、稳健规范的快速成长阶段。其中，兼具商业价值和社会价值的企业住宿赛道，由于需求大、抗风险能力强、坪效高、成本低等优势，同时也可更好地满足城市基层奋斗者对美好生活的需求和向往，未来或将爆发更大的市场潜力。

好了，关于租赁行业快速发展，企业员工住宿新蓝海就讲到这。