为什么要限制公司购买房产，原来公司名字买房的独特方法

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7月5日，我发表了《为什么要限制公司购买房产，原来公司购买房产有这么多好处》的观点联列住宅交多少税，给大家介绍了公司名字买房的独特方法。

随着西安，长沙，杭州，上海接连出台限制公司购买住宅的新政，标志着用公司购买房产已经成为了投资房产的新途径。所以很多人说根本没有人在用公司名义购房，根本的原因就是这些人没有创新思维。

就像当初打死都不离婚买房的人后来只要不打死也要离婚买房一样，而现在注册公司买房正在上演从打死都不接受变成了只要不打死就注册公司买房的复制离婚买房的神奇。

而更多的人，确是在咨询购房买房的细节，因为成功的人都是走在别人前面的人，而投资价值就是先看明白的人挣后看明白的人的钱的过程。就像离婚买房，后来大家都开始离婚买房的时候，就是先离婚买房的人收购投资价值的时候。

在我们介绍公司买房的优势的时候，也同时要了解持有房产的各种成本，这样才能做到心中有数。其实，缴纳税费不可拍，关键是要知道到底缴纳多少，以及房子的租金能不能覆盖公司费用后还有盈余。

用公司购买房产，主要的费用就是代理注册公司费，财务报表费，注册地址费和房产持有税。

目前，北京针对房产持有税征收拟定了征收的标准。自2016年7月1日起，以房产购房价值作为计税依据的，房产税依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳；除法定免纳房产税的情况外，纳税人纳税确有困难的，由税务机关核实情况、提出处理意见并报市政府批准后，减征或免征房产税；企业房产税全年税额分两次缴纳，纳税期限为每年4月1日至4月15日、10月1日至10月15日。

究竟公司需要交多少房产持有税呢，文件给出了两种征收方式：

一是公司自用的：应纳税额=房产原值×(1-30%)×税率(1.2%)

二是用于出租的：应纳税额=房产租金收入×税率(12%)

举个例子，如果某公司用150万元买了一套房子自用，那么，该公司每年需要缴纳的房产税为：

150万元×(1-30%)× 1.2%=1.26万元

如果该公司用150万元买了套房子用于出租，月租金为6000元/月，该企业每年需要缴纳房产税为：

6000元/月×12×12%=0.864万元

以我们俱乐部带领大家投资的位于东五环亦庄地铁站边的万科精装修loft公寓来看，由于基本上都是投资需求，也就是在持有阶段都会采用出租方式，目前这种公寓是开发商精装修交房，业主收房后过两年左右周边成熟后基本不增加任何费用就能出租每月四千，那么每年的房产税就是5760元。每年的不算物业取暖的净出租高达42240元，当然还需要减去记帐费每年3600元。

公司代办注册费基本是一次性五千包全部，而财务报表费是每月三百，每年三千六百元。还有注册地址费是每年变化的，现在用公司买房的很多，地址费就水涨船高，从每年两三千涨到每年七八千，不过这个地址费由于交房后可以出租地址或者自用，就和给别人的地址费相抵。

综合来看，房产税不可怕，因为完全可以用总出租来覆盖（只交12%的比例，还能挣88%）。最可怕的是那些根本租不出去的房产，没有租金才是的恐怖，不仅出租为零，并且物业费取暖费还要一分钱不少的上交，每年当要缴纳这些费用的时候，估计持有这些房子的人就使劲咬牙了。

而公司持有房产就能有效避免个人名下多套房产的房产税的可能。还能避免未来遗产税的征收可能。最重要的是，公司名义买房可以随时通过股权变更交易，而股权变更的费用很低。而个人名义买房是很多地方都在限售，无法转让。

综合来看，公司名字买房跟个人名义买房的区别就是，如果自住或者长期持有个人名义买房，如果是投资或者很快准备卖出，那么用公司名义买房。

另外，用公司名字买房还有的好处就是可以多人共同购买，也就是众筹，每个出资人都可以体现在公司的股东名单，在工商局备案，保证每个出资股东的权益。

现在，遗产税也提到了议事日程，用公司名义买房就没有遗产的顾虑，可以通过股权变更方式随时转让给其他人，有效的规避的个人买房带来的遗产税的可能。

美房网首席特约分析师

康辉（meikang989）联列住宅交多少税，毕业于北京理工大学应用数学系，长期从事宏观经济分析和房地产市场研究，已发表八百余篇房地产观点见诸各大媒体。

美房网康老师助理

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