房价从5千跳涨到3万可能是成都最成功的千亩大盘

在成都甚至全国，大家伙应该看到过不少以“城”命名的楼盘，如公园城、格林城、时代城、国际城、锦江城等等......

一般来讲，这些都是体量上百亩的大盘，除住宅外还包含多种业态，更有甚者，体量能高达上千亩。

今天呢，壮壮就想跟大家聊聊这个话题——成都的“千亩大盘”。

成都某千亩大盘规划图

有的千亩大盘，房价一路跳涨，从5千到3万，最高能翻6倍，买到赚疯了......

有的千亩大盘，要么沦为刚需天堂，要么遍地鸡毛，房价一蹶不振，买到哭惨了......

同样都是千亩大盘！为什么这些盘的命运天差地别？

房价从5千跳涨到3万

可能是成都最成功的千亩大盘

成都千亩大盘的历史，可以追溯到10多年前。

2004-2010年这几年间，是成都千亩大盘的野蛮生长时间。

据不完全统计，那几年内成都诞生的千亩大盘差不多有20个，遍布主城及近郊各地。

制图：秒懂成都楼市

很多人说到千亩大盘，第一印象可能是：位置偏远呀、基本在郊区啥的。

看完上面这张表格你会发现，千亩大盘全在郊区？难道不是刻板印象？

其实这句话说对也对，说不对也不对

要知道10多年前，即使是万象城这样的地方也是工业厂区啊，在老成都er眼里根本不值一提。

原420厂区（图源：网络）

更别说南门三环这种偏离市中心的地方，那可真是妥妥的农村地带。

然而，我们今天看到的结果是：

这些在原来看似大胆的开发商“拓荒项目”，现在大部分都成了“黄金”地段。

比如，华润凤凰城、华润翡翠城、南城都汇、金沙城、华侨城、世茂城等等。

位置基本都在绕城4环以内，如今也是二手房市场中的佼佼者。

成都最成功的千亩大盘之一，必定有华润24城的名号。

华润置地二十四城及万象城实景图

如果它自诩第二，应该没得几个楼盘敢称第一。（私心觉得只有麓湖可以一战）

2007年，华润24城首期开盘，单价约5500元/㎡。

据了解，在那两年的成都举办的房交会上，楼盘还有过6%的购房优惠，意味着实际入手价格会更便宜。

如今，华润二十四城的二手房参考价飙到了2.6万/㎡，实际成交价可以达到3万/㎡左右。

相较于最初的买入价，10多年过去了，房价跳涨6倍，它配得上神级“神级拓荒盘”的称号！

当然，房价只是它成功的一方面表现。

另一方面，也是这家开发商的运营能力，它打造出了成都三环内迄今规模最大的社区。

一个集住宅、商场、酒店、写字楼、学校为一体的大型城市综合体项目，且个个都是精品。

地段-东2.5环、品牌-华润、物业-华润、地铁-4/8号线、学校-石室小学、商场-万象城、生态-中央公园........

非常完美了吧！可以说，24城几乎满足我们买房需要考虑的全部条件！

但是，并不是前期所有“拓荒”的千亩大盘都有这样的好运傍身。

城市拓荒者—千亩大盘

能成精品的项目寥寥无几

很少有人能在10几年前预测到城市的发展方向，再精准地买两套房子屯上，坐等涨价。

绝大多数人都被涨幅啪啪打了脸，只有少部分人踩中时代红利，吃到甜头。

别说普通人了，有的开发商也会踩坑。

2004年，中海地产与数家地产巨头短兵相接，夺得高新西区地王。

占地近2000亩，建成了后来的中海国际社区。

中海国际社区实景图

不是城南的中海，而是西门上那个哈

倒也不是说这个楼盘不好，产品不错，甚至算是区域内的标杆。

无奈位置太偏了，高新西像一座与世隔绝的孤岛，只对地缘性购房者有吸引力。

反观另一边，也是在同年，LJC旗下的和记黄埔重仓城南，壕掷21.35亿，夺得南三环1036亩土地。

这宗地的成交总价，也使其成为当时成都乃至整个西部的地王，也成就了如今的南城都汇。

南城都汇实拍图（左侧为5期，右侧为2期）

但南城后来的命运多舛，大家也都知道了华润凤凰城 88平户型图，这么一块宝地，房子却修得像坨

。（原话来自南城某业主）

物业管理也相当混乱，但没办法，南三环啊，还读锦城小学，想买你还买不到。

它就是有“杨超越”这般的锦鲤好运，让人不得不服，但这样的盘，成都找不到第二个了。

但如果这家房企能稍微用点心，能好好爱惜自己羽毛，南城肯定不比24城差吧

反面案例，还有天府新区的南湖国际社区，没错，就是那个常年霸榜二手房成交量前3的小区。

南湖国际社区实景图

它背后的开发商是曾被“破产风波”缠身的森宇实业，3千多亩的体量，资金链带不动，导致了一系列问题。

停工、烂尾、拿不到房产证，从16年到20年，苟延残喘，直到最后被蓝润接盘，才算勉强被救活。

南湖这么好的生态资源没利用起来，户型打造也是“四不像”，刚需买不起，改善看不上。

一手好牌被打得稀烂，房价自然也不稳定，过去的几个月连连下跌，翻身着实有点难！

图源：诸葛找房

上面几个例子还算比较好的，更惨的是，一些千亩大盘真的修到了荒无人烟的郊区：

麓山的雅居乐花园，房价才万元出头，小区品质也拔尖，但真的太偏了。

龙泉的东山国际社区，只在板块内小有名气，放到大成都，基本没人听过。

温江的鹭湖宫，湖景、乐园都是大IP，但难以出圈，新房至今没卖完，开发商还有暴雷迹象。

温江国色天香-鹭湖宫

敢在当年被称为“不毛之地”的片区拿地，这些房企相当有魄力。

疯狂撒钱投资，动辄几十亿华润凤凰城 88平户型图，刷新地王记录，他们的实力自然也不可小觑。

但可能是位置没选对、亦或是品牌后期运营出了问题，也可能实在运气不好，混得没那么好。

至少是现在，没有楼盘可以复制出像华润24城和麓湖生态城这样的“造城神话”。

麓湖

不仅如此，在2006年6月30日，一条新规发布，更是将千亩大盘野蛮生长的历史遏制住了。

成都市国土资源局下发的《关于实施宏观调控政策，进一步加强经营性土地出让管理的通知》明确提出：

“从今年起，以招、拍、挂出让的经营性用地，单宗地块面积原则上将控制在200亩以内。超过200亩的经营性土地招标拍卖挂牌出让，必须报成都市国土资源局预审同意。”

从此，成都200亩以上大盘发展速度放缓了，也再难有“大城”产出。

今后，我们再想看到体量上千亩的楼盘，要么是遗留项目，要么就是国资运营的TOD，亦或是打擦边球的文旅大盘。

最后，这一种，尤其危险！

“地段＋品牌＋运营”缺一不可

千亩大盘造城神话难以复制

在写这篇稿子前，壮壮收集了不少资料，其中就看到过这样一张图表。

显示恒大金碧天下是成都的千亩大盘，大乌龙啊，很多人都以为这个盘在新津

图源：网络

新津属于成都，毋容置疑，但这个盘并不在新津。

总占地达1.2万亩恒大金碧天下，面积的确属于“王者”级别，基本无盘能比。

但这个盘位于眉山市彭山区，由于紧挨着新津，常常被“碰瓷”，让人误以为它位于成都。

恒大金碧天下项目实景图

这样的案例太多了，特别是蹭天府新区规划红利的一些文旅大盘。

xx文旅城、xx郦城、xx国际生物城、xx水镇、xx天府城，不是在视高，就是在黄龙溪。

位置有多偏远就不说了，看看上面举的成都近郊区，那些大盘的命运都是如此不堪。

物业拉胯不作为、日常生活配套不便、二手房还卖不上价，这不就是被套牢了吗？

你又凭什么相信，这些位于地级市的千亩楼盘，能许给你一个配套完善的“大城家园”？

千亩大盘能创造出“造城神话”，地段、品牌和后期运营缺一不可。

但如今，连“地段”这一点最核心的要素已经被扼杀在摇篮中（前文说了，不批大盘用地），光靠后面两点救不活的。

更何况，在地产高周转时期下，开发商频频暴雷的环境下，又有几家房企能将品牌和运营做好？

所以，奉劝咱们的房友，千万千万别迷信千亩大盘，别迷信造城规划，更别迷信大城配套。

特别是远郊以及其他一些文旅千亩大盘，能不碰就尽量别碰吧！