在上海买房，到底都有哪些税费要交？内容可能会有些

在上海买房，到底都有哪些税费要交？相信这不仅是令许多卖房者头疼也是让很多购房者苦恼的问题，因为房产交易涉及的税费确实不少，虽然金额相比房屋总价占比并不算很高，但却是买家要实实在在真金白银拿出来的，尤其是二手房有些税费较多的房子甚至会影响到买家的购房预算，因此，在买房前能提前了解清楚房屋的大概税费情况既有助于合理预估购房成本，也能避免因税费问题踩坑。我们今天就来聊聊上海房产交易具体的税费政策吧！内容可能会有些枯燥，但绝对非常干，担心记不住的小伙伴记得点赞收藏，以备不时之需哈！

在开始前，我们先了解几个关于房产交易税费相关的用语：

01

普通住宅和非普通住宅的判定标准

以下3个条件必须同时具备，才是普通住宅，否则为非普通住宅。

1、5层以上(含5层)的多高层住房；

2、单套建筑面积在140平以下；

3、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，内环以内≤450万/套；内外环间≤310万/套；外环外≤230万/套。

02

房屋满5年的认定

时间根据产证登记日期时间或契税单填发时间，哪个靠前算哪个。

1、商品房：按照产证登记日期、契税单完税凭证的填发日期计算；

2、售后公房、动迁房：以产证登记日期、契税单完税凭证的填发日期计算；

3、直系赠与的房产：以原产证登记日、原契税单完税凭证的填发日期计算；

4、非直系赠与的房产：以新产证登记日、新契税单完税凭证的填发日期为准计算；

5、夫妻变更的房产：以原房产证登记日、原契税单完税凭证的填发日期计算；

6、加减车位的房产：以原房产证登记日、原契税单完税凭证的填发日期计算。

也就是说房屋产权发生过变更的：加减车位、夫妻变更、直系亲属之间继承（赠与）以上情况判定满五年的日期都可以追溯至老产证的日期。

03

唯一住宅的认定

产权人在税务办理交税手续时，以家庭为单位，名下无上海市其他住宅（含网签）。

04

首套房和二套房的认定

以家庭为单位，在上海名下无房为首套房，否则，为二套。这里要注意和贷款政策中的首套房认定标准是不同的购买二手房过户费用，房产交易中心和银行是两个不同部门。

05

上家和下家

分别指在房产交易过程中的房东和买家也就是客户方，主要是在二手房交易时的常用语。

大家都知道新房的税费比较少，原因是不用关心开发商的费用，只算客户方要付的费用就可以了。二手房相对就要复杂些，因为上下家都有税费，而且不同情况征法还会有不同，下面我们就分别来看看都有哪些税费，分别都是怎样的征收标准吧。

新房

非常简单，大头费用就两项：契税和维修基金。

契税

1、首套且面积≤90平：税率1 %（房价*1%，下同）

2、首套且面积＞90平：税率1.5%

3、非首套：税率3%

维修基金

有电梯的房子，购房人按照每平方米建筑面积成本价的3%交纳；没电梯的多层房子按照每平方米建筑成本价的2%交纳。建筑成本价计价如下：

二手房

上家（房东方）：先判断是否为普通住宅，然后看是否满五年唯一。增值税税率约为5.047%，个税不免征的话税率为1%或2%。

增值税及其附加税

1、满5年且为普通住宅：免征

2、满5年且为非普通住宅：（核定价-购入价）/1.05*5.3%

3、不满5年：核定价/1.05*5.3%

个人所得税（简称个税）

1、 满5年且唯一：免征

2、 不满5年且为普通住宅：

a.可选全额（核定价格-本次交易增值税）*1%

b.可选利润20%

3、 不满5年且为非普通住宅：

a.可选全额（核定价格-本次交易增值税）*2%

b.可选利润20%

需注意

1、全额缴纳个税需减去增值税后计算，附加税不能减去。

2、 按利润20%缴纳个人所得税可抵扣的项目有：买进的合同价格、买进所缴纳的契税、本次卖出的增值税及附加税、装修费用（≤买进的房屋合同价格10%）、购房按揭贷款利息。

公式如下：

（税务核定价-原值-本次增值税及附加税-上次契税-网签价×10%-贷款利息）×20%

下家（客户方）

契税

1、首套且面积≤90平：(核定价格-增值税）*1 %

2、首套且面积＞90平：(核定价格-增值税）*1.5%

3、非首套：(核定价格-增值税）*3%

备注：只减去增值税部分，附加税不减；契税的首套指家庭名下无任何上海房产，包括与他人共有。

以上是商品房的通用税费政策，还有就是售后公房、房改房、动迁房的特殊税费政策，购买这些住房下家（买家）契税同商品房，主要是上家税费相对商品房有不同的优惠政策，比如，免增值税，个税不管普通或非普通税率都是1%，还有大家比较关心的契税免征情况也都是针对这类住宅才有的政策，而不是网上传的什么情况都可以享受减免。

一、售后公房的概念

即原来是租赁的公房通过房改后，出售给原承租人，这部分已经出售的公房叫售后公房。

二、房改房的概念

即已购公有住房，是指国家县级人民政府的规定，城镇职工可以按照成本价格或标准价格购买。

售后公房、房改房税费

上家（房东方）：

1、增值税及其附加税：免征

2、个人所得税：核定价格*1%或免征（满五唯一）

下家（客户方）：

1、契税：同商品房。

售后公房优惠政策

出售售后公房前后1年内，出售人家庭、出售人父母或出售人的成年子女购房，可申请享受契税减免优惠。

计算公式如下：新购入需要缴纳的契税=（新购入的房屋核定价-卖房的房屋发票价格）×新购入的契税税率（若新购入的房屋核定价低于卖房的发票价格，则新购入房屋的契税全免）

举例：上海王阿姨去年11月份卖掉徐汇一套售后公房，为了孩子买婚房，合同总价410万，看房半年多购买二手房过户费用，在今年五月份定好一套总价500万学区房，因为买进卖出是一年内，可以申请契税减免，此套房未来所缴纳契税为（500万-410万）*契税税率。

三、动迁安置房的概念

即因城市规划、土地开发或其他原因进行动迁，安置给被动迁人使用的房屋，是政府或企业对动迁对象的一种补偿形式。

动迁安置房上市交易标准

动迁安置房需满3年后才能上市交易，满足以下条件其中之一即可：

1、该房屋房地产权证自登记之日起满3年；

2、大产证自动迁之日起满3年，且动迁协议自签署之日起也满3年。

动迁安置房税费

上家（房东方）：

1、增值税及其附加税：免征

2、个人所得税：核定价格x1%或免征（满五唯一）

下家（客户方）：

1、契税：同商品房

动迁安置房优惠政策

上海市拆迁户用拆迁补偿款新购房产享受减免契税的优惠（拆迁人的直系亲属均可使用），购房日期需在补偿协议签订日期之后。

以上这些内容基本上涵盖了我们房产交易过程中大多数情况所能涉及到的大头税费，未来有买房、卖房需求的朋友记得收藏哦！整理不易，也可以转发让更多的朋友看到哈！