住宅新房的购房攻略，小白购房者实现慧眼加持、少走弯路、顺利买房

一、写在前面

对于咱们普通百姓阶层而言，买房绝对算得上一件大事儿。为了买到心仪的房产，相信多数人都会做足前期准备，都会在经过一番精挑细选、反复推敲、谨慎斟酌后再决定签约付款。

然而，对于一般购房者而言，顺利买房并非易事。作为一类特殊商品，房产的交易存在政策调控强、市场规范弱、参与主体多、资金体量大、风险隐患高、时间跨度长等诸多特点。面对纷繁复杂的交易市场（新房、二手房、法拍房等）和技能经验武装到牙齿的强势市场主体（开发商、银行、中介机构等），购房者往往表现得重视有余而经验不足，极易陷入交易陷阱而不自知，等察觉套路后再想抽身却已悔之不及。

为了分享房产知识、倡导信息对称、促进公平交易，本文整理了一期住宅新房的购房攻略，旨在帮助小白购房者实现慧眼加持、少走弯路、顺利买房之目的。以下内容包含了一些个人见解，鉴于作者能力一般、水平有限，疏漏之处，敬请各路大神批评指正~

二、必备知识1、商品房预售许可制度

商品房预售，是指开发商将正在建设中的房屋预先出售给购房者的行为。我国实行商品房预售许可制度，购房者购房前，必须查验开发商预售资质，即“五证”（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》）。

对于“五证”不全的商品房，建议果断PASS。

“五证”中《商品房预售许可证》最重要，原因在于：

修订前的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……

虽然从取得《商品房预售许可证》能够代表开发商“五证”齐全，但稳妥起见，仍建议查验“五证”。

通常情况下《商品房预售许可证》能够在当地房管部门官网查询取得

“五证”中《国有土地使用证》第二重要，注意查验证书记载，地类（用途）一栏需记载“住宅”字样，使用权类型需记载“出让”字样，终止日期一栏记载的是土地使用权的最终期限。

关于土地使用权期限问题，纠正几个常见误区：

个人认为，不必过分纠结土地使用权期限问题，法律都还没定下来的事儿，纠结也没啥意义。

《民法典》第359条：住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。2、商品房网签备案制度

我国实行商品房网签备案制度，即商品房买卖双方通过网签备案系统在线签订房屋买卖合同。网签备案虽不能达到房屋过户的法律效力，但能够有效避免“一房多卖”等瑕疵交易行为的发生，并且能够作为购房者办理按揭贷款、提取住房公积金的重要依据。

对于不能顺利网签备案的商品房，建议果断PASS。

《房屋交易合同网签备案业务规范（试行）》第五条：办理房屋网签备案的房屋，应具备相应的交易条件。以下情形不得进行房屋网签备案：新建商品房未取得预售许可或者现售备案的；存在查封等限制交易情形的；政策性住房未满足上市交易条件的；按政策限制转让的；租赁房屋存在禁止出租情形的；属于禁止抵押范围的。3、商品房价格备案制度

为有效调控房价，各地政府纷纷出台规定，要求开发商在申请《商品房预售许可证》时，需要对房源价格进行申报（即所谓的备案价），买卖双方在网签备案合同时，合同价格必须符合备案条件（不得超出备案价的上下浮动范围）。以沈阳市为例：

《沈阳市人民政府办公厅关于加强房地产市场调控工作的通知》（沈政办发[2017]59号）第3条：对本通知发布后新申请预售许可证的项目，按照一房一价制度申报房源价格，6个月内不得调整申报价格，6个月后可申请下调申报价格；备案价格不得超过申报价格且下浮不得超过5%，对备案价格不符合条件的商品住房，不予办理商品房合同网签备案。

商品房价格备案制度可以有效抑制开发商漫天要价、坐地起价的行为。商品房备案价通常会在当地房管部门官网进行公示，购房者在买房前有必要先行查询备案价，如果实际成交价不符合备案条件，将导致商品房预售合同无法网签备案。

然而上有政策下有对策。值得注意的是，个别开发商为规避价格调控，玩起了“毛坯报建、精装交付”的“双合同”把戏，即申请预售许可时以毛坯房交付报建，实际收楼时与购房者签署商品房买卖合同约定毛坯交付，同时要求购房者与第三方装修公司签署委托精装修协议并委托装修公司收房，装修费由装修公司象征性收取或由开发商代为收取，或装修公司不收取装修费，以此差价赚取利润。防不胜防啊，唉๑•́₃•̀๑

4、商品房预售资金监管制度

商品房预售资金监管，是指由房管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，开发商须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。根据《城市商品房预售管理办法》精神沈阳房屋维修基金，各地纷纷出台了商品房预售资金监管制度，旨在强化预售资金监管，保护购房者资金安全。但实践中，个别开发商逃避资金监管的现象时有发生。由于逃避资金监管的手段十分隐蔽（部分地区资金监管账户不公示，给开发商通过其他非监管账户收款预留可乘之机），购房者难以避免此类风险。

某地房管部门对于资金监管账户查询问题的官方回复5、不动产物权登记制度

签了合同交了钱甚至住进去了都不能说明房子属于你，取得《不动产权证》才能证明房子属于你。

《民法典》第209条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。6、认筹和认购

所谓的“认筹”是违法行为，是个别无良开发商的促销敛财手段。具体形式为：

所谓的“认购”，是指购房者与开发商签订商品房买卖合同前的一种预约行为，通过买卖双方签订认购书、买方支付认购费，对拟交易房屋有关事宜进行初步确认。需要注意的是：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。三、购房流程

如同购买其他商品一样，买房也可分为售前、售中、售后3大环节，购买住宅新房可进一步细分为资格预审、看盘选房、磋商谈判、合同订立、买方付款、税费缴纳、验收交房、产权登记、售后质保9个步骤。

值得注意的是，付款是购房者主动权转移的分水岭，付款前是爷爷付款后是孙子的现象十分普遍（其实买啥都是这样）。付款时点越早，被套牢的可能性越大，比如所谓的“认筹”。

购买新房流程四、实施攻略第1步：资格预审

购房者要深入研究当地的限购政策，预先审查自身是否具备购房资格。房地产市场带有鲜明的地域特点，不同地区的限购政策完全不同。越是经济发达的城市，限购政策越复杂。一定要吃透政策，必要时可以咨询专业中介机构和房管部门。

除了限购政策，还要研究当地的落户政策（外地户口想落户当地）、学区政策（想给孩子买学区房）、贷款政策（公积金贷款、商贷、混合贷、商转公、贷款审批时长）。

需要注意的是，以上政策（尤其学区政策）不可能一成不变，在法律上更不可能跟房子完全绑定。举个栗子，很可能你花高价买了套学区房，几年后学区政策从“单校划片”变成了“多校划片+教师轮岗”，房屋学区优势荡然无存，资产大幅贬值。

一言以蔽之，刚性政策要求必须满足，柔性政策优势酌情考虑但不可盲从。

第2步：看盘选房

个人认为，看盘选房的基本原则是在风险可控的前提下追求最优性价比。

新房交易常见风险如下：

风险类型可能引发后果处理建议

1. 开发商“五证”不全，无证售房

合同无效

别买

2. 开发商只签线下合同，拒绝网签备案

一房多卖

别买

3. 实际成交价格不符合价格备案条件

合同无法网签备案

别买

4. 商品房预售资金监管账户与收款账户不一致

开发商资金链断裂，购房者房财两空

别买

5. “认筹”、“内部房票”、“VIP”

无证售房

别买

6. 商品房涉及抵押、司法查封等他项权利

合同无法网签备案

别买

7. 购房者提供虚假证明材料骗取购房资格或者规避限售政策

合同无法履行，开发商不退首付款

别干

8. 使用经营贷、消费贷等金融产品支付购房款

利息过高

别干

9. 买房赠车位

很可能不是产权车位

在合同中明确车位的位置编号

10. 买房赠花园

很可能是公共绿地，赠送无效

问清楚，不盲从

11. 买房赠阳台

开放式阳台不算面积，封闭式阳台只算一半面积，开发商属于顺情说好话

问清楚，不盲从

12. 口头承诺

开发商事后不认账

口头承诺尽量落在纸面，同时留好楼书（宣传册）、景观沙盘偷偷拍照（许多售楼处不让）

13. 双合同

捆绑销售

尽量别买

14. 开发商资金链断裂

商品房烂尾

购买期房的固有风险，无法消除。只能多读书多看报多关注舆情，尽量买央企等头部开发商的房子

性价比问题见仁见智，带有强烈主观色彩，这里列举一些买房需要考虑的因素，供参考：

第3步：磋商谈判

所谓的磋商谈判就是砍价咯，这一步没啥好说的。如果楼市低迷，可以多砍点儿；如果楼市火爆，没啥砍价空间。

第4步：合同订立

合同订立包括签认购书和网签备案合同。

为了维护购买者利益，建议在认购书中补充如下约定：

附件是住建部、市监总局印发的《商品房买卖合同（预售）示范文本》。为了维护购买者利益，建议如下：

商品房买卖合同（预售）示范文本.pdf

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百度网盘

第5步：买方付款

三点建议：

第6步：税费缴纳

税费主要包括契税和房屋维修基金。两点建议：

第7步：验收交房

验收交房通常包括以下内容：

第8步：产权登记

一般不动产权证的办理需要等开发商通知，按开发商通知准备办证材料即可，通常包括：

如果开发商逾期办证，记得按合同要求开发商支付逾期办证违约金。

第9步：售后质保

新房发生质量问题怎么办？找到《住宅质量保证书》，根据质量问题查找对应质保期限，如果还在质保期内，尽快联系开发商维修；如果过了质保期，只能自己维修了。

注意一点沈阳房屋维修基金，《住宅质量保证书》中记载的质保期限，不得低于法定质保期限。

《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第5条：正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

《商品房销售管理办法》第33条：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。