高维真相的力量：人人得见的金子，必然引起哄抢

高维真相的力量

两千多年前，柏拉图在《理想国》中讲了一个发人深省的故事。设想有一个洞穴，里面生存着一群囚犯，他们从未走出过洞穴，四肢和头部也被捆绑固定，视野只有面前的一面墙壁。在与囚犯一路之隔的身后燃着一堆火，中间的路旁边筑有一道矮墙，一群人在矮墙下的路上走过，手里擎着假人假兽假物。在火光映照下，囚犯看到人们举着的物体反射在洞穴的墙壁上。而此时，他们还听到洞外人们的声音与墙壁上的阴影相和。最后，囚犯以为墙壁上的一切就是世界的真相。假如一个囚犯获得了自由，并走出洞穴看到了太阳。他才明白洞穴里的一切只是幻象，太阳光照射下的才是真相。

◎柏拉图的洞穴比喻

走出洞穴，突破原有的维度，以旁观者的角度，才能看到相对完整的世界，得到相对可靠的真相。通俗来讲，这类似我们中国人的“旁观者清”，也是苏轼诗句“不识庐山真面目，只缘身在此山中”中所蕴含的禅机。

很多时候，我们都像是洞穴比喻里的囚徒，受制于自己的五官感受、迁徙范围、生活阅历等因素，对世界的认知远远少于已存在的事物。这世界的规则是，谁先拥有更高维的真相，谁就能先掌握扭转乾坤的力量。对我们而言，洞察先机的进化就是升维。那些站上风口的弄潮儿，很多时候凭借的并不是运气，而是率先突破维度看到了其他人看不到的真相。而在商业化领域，曾经的华人首富李嘉诚先生曾说过：一项生意，当5%的人知道的时候，就要赶紧加入；当30%的人都知道的时候，做消费者就好了；当50%的人知道的时候，你应该要退出来了。裸露在外，人人得见的金子，必然引起哄抢。

房子的普遍认知维度

如果问你成都房地产代理，最让你感到财富增值感的商品是什么？最让你感到焦虑不安的商品又是什么？很多人会脱口而出同一个名字——房子。世界上的产品千千万，只有房子能让消费者在未见到商品时，就无条件将钱交给开发商。而开发商则靠消费者的这笔钱撬动更大的资本，资金周转越快，利润的雪球就滚得越大。没有房产企业不渴望高周转。只是高周转常常受到市场形势好坏的挑战。中国这两年的房地产形势相比过去不容乐观。房地产调控政策严峻程度超出人们想象，目前没有放松迹象，未来也只会越发严峻，政策调控已经改变市场购买预期。在“房住不炒”的主旋律下，房地产市场趋于平稳，没有不断攀升的房价逼迫，人们买房的热情稍减，变得理性。一直处于亢奋的市场慢下来，对购房者而言是好事。对房地产企业而言却是不啻为一场灾难，一旦资金链断裂，对它们而言就是天塌地陷的灭顶之灾。遥想1978年成都房地产代理，中国城镇居民人均居住面积仅有3.6平方米，缺房户达869万，占城市总户数的47.5%，近一半城镇居民无房可住。40年后的今天，这个数字已经翻了十倍不止，达到40.8平方米，套户比1.13。

◎上世纪八九十年代上海蜗居 周明摄

1987年12月，深圳举行了建国以来第一次土地公开拍卖。1998年7月3日，国务院发布公告，停止住房实物分配，房子商品化。

30年商品房销售额从110亿元上升到13.3万亿元；20年，房地产住房投资额从2638.50亿元到85192.25亿元，房地产企业数量由2.1万家到9.6万家。70年的时间，中国告别房屋短缺的时代。曾经的蓝海市场如今已经鲜红一片。8月22日，全国工商联发布的“2019年中国民营企业500强”榜单中，房地产企业有39家公司上榜，其中销售破千亿的房企数量达到30亿。2018年，国内商品房全年销售额达到近15万亿，巨大的营收数字之下，没有人不知道地产行业赚钱。目前，我国常住人口城镇化率为59.58%。城市化率每提高一个百分点，就有近1400万人从农村转入城镇。相比发达国家80%的城市化率，似乎房企发展空间依旧潜力巨大。

◎诺瑟姆 城市化增长曲线

然而，以发达国家的经验来看，当城市化率达到60%，城市人口增长速度将逐渐放缓。而房地产是一个不能慢下来的行业，慢下来就意味着成本增加，利润下降。

如今的房地产市场，随着水池里的鱼越来越多，再不复水大鱼大的辉煌。目光长远的人从来不会等到变天才开始修缮房屋，在小地产公司还在向规模冲刺时，很多大型房企已在默默寻找出路。如果出路那么好找，万科不会高喊“活下去”，行业也不会普遍焦虑了。当竞争趋于白热化，谁能突破原来的认知维度，谁就能掌握未来市场的主动权。

突“维”的融创

市场环境不景气的情况下，去化和现金流对房地产开发商而言，是生死攸关的大事。此时，拥有营销力、卖得出房的企业往往能绝处逢生。自2010年上市以来，融创中国从仅83.3亿销售额到如今4649.5亿，是中国房企中实现“销售额跨越式增长”的典型黑马，堪称中国房地产第一营销力公司。2018年，融创旗下有16个城市公司销售金额突破100亿，其中超过300亿的城市有重庆、青岛；销售超过200亿的城市有上海、杭州、郑州和济南，而以北京、成都为代表的9个城市站稳100亿规模。在市场环境相对低迷的情况下，依旧实现营收大涨90%。

◎融创中国土地储备Top10城市

一路高歌猛进的融创，让人丝毫看不出“顺驰”失败带给创始人孙宏斌的阴影。所谓“一朝被蛇咬十年怕井绳”的生活经验，对孙宏斌而言已经是老黄历。曾经的失败，甚至让他比别人先一步突破现有的维度认知障碍，洞察到更多房地产行业的真相和细节。相比恒大、碧桂园、万科，融创显得更加长袖善舞。

早在2011年，融创规模化道路之始，就已经明确了合作开发的模式。企业要实现迅猛扩张，布局全国必不可少。而产品体系化，企业品牌化，是规模化的前提。这些年，融创也一直在努力打造自己的产品体系，壹号院系、桃花源系、桃源系、府系、九府”等具有超级IP效应的高端成熟精品产品线，不仅便于因地制宜地快速复制，还让人们对融创产品力有口皆碑，实现了融创高产品售价、高去化率以及高端精品的品牌形象。顺驰的前车之鉴，多年的房产行业深耕，不仅让融创在周转和去化方面拥有独特经验，更让它拥有超强的营销能力。“联姻”绿城，“牵手”万达，房企“合作开发”的道路上，融创一直都表现得很主动。2016年10月至2018年9月，土地价格被推高，融创提高拿地标准，控制拿地节奏，并基本停止公开市场拿地。截至去年底，融创拥有土地储备面积2.56亿平方米，对应货值3.55万亿，其中绝大部分是通过并购获取。以郑州为例，自2016年2月融创入郑，共开发楼盘12个，除北龙湖等绝佳地块外，基本都是与郑州本土开发商合作开发。

◎2016年融创入郑拿地情况

◎融创中原布局图

相比融创，本土开发商虽然手握大宗土地，但开发周期相比一线房企要慢很多。而融创，拥有先进的观念、成熟的开发操盘经验，但作为外来者，在郑州的拿地成本太高，风险也大。

融创明白自己的优势，作为旁观者，也对本土开发商的短板了如指掌。于是，它主动向本土企业伸出橄榄枝，不仅实现了自己开疆扩土的目的，企业风险也不断降低。于是，融创的产品体系被移植到郑州，土地被冠以融创的名头，操盘营销由融创一手包办，人员工资、土地成本则都由本土房企承担。融创一顿操作猛如虎，开盘秒清的销售效率令开发周期大大缩短，本土企业与融创轻松实现共赢。在这一过程中，融创扮演的角色已经在悄悄发生变化，相比沉重的开发商角色，它开始给自己减负，向代理公司的角色靠近。相比易居这类纯粹的代理公司，它甚至更有优势，也更得本土开发商信任。在郑州市场，融创有过两次降价促销所有楼盘以清理货源，促进资金回流的经历。一个以现金流为主的房地产开发商，降价促销是没有办法的办法。然而更让买房人闹心的是资金流快速周转势必造成以牺牲质量来换取工程进度的种种隐患。逢交房必维权，就是对这一现象的有力证明。融创捕捉真相的眼光是独到的，收购或者合作开发，确实为郑州的房产市场注入了活力，有助于本土房产企业规模化发展。但高周转，也搅混了郑州的房产市场。