广州楼市呈现供需两旺的态势楼市大分化来临？

临近年底，广州楼市并没有出现市场成交冷清、开发商靠降价促销冲刺业绩的情况发生。

相反，在剩余最后两个月的时间里，市场却有继续冲高的可能性。

在楼市传统销售的淡季，广州市场总体呈现供需两旺的态势。

11月，广州一共有100多个项目新取得预售许可证，合计约2万套商品房推向市场。

到目前为止，全市住宅成交量再次突破1万套花都富力金港城图片，达11359套，而这个月还有2天的时间才会结束。

之前文章分析过，广州住宅单月破万套，只有在2016年市场顶峰时期频频出现，而当年也创下全年12.8万套的住宅成交记录。

而再看今年，从8月到11月份四个月的时间里，住宅平均每月成交量已经达到1.2万套。

因此，虽然年初疫情影响使得市场发展停滞了一段时间，但谁也无法否认广州今年市场已经全面回暖的事实。

目前市场中，增城、南沙、黄埔是广州楼市成交的三大区域，三区新房销售占全市总量的70%左右。

但对本轮楼市行情起推动作用的主要还是南沙和黄埔，因为今年广州楼市的政策、网红盘、地王等热点事件几乎全部集中在这两个区域。

而南沙市场在即将过去的一年，也取得了成交量上涨34%、房价上涨超过20%的骄人战绩。

“房住不炒、因城施策”是目前楼市调控的主要原则，不仅适用于不同城市，而且还适用于同一个城市的不同区域。

而出台这一政策的背景却是楼市大分化的来临，不仅城市之间市场分化越发明显，而且同一城市不同区域、不同板块之间的市场表现也会有所差异。

南沙、黄埔两区共18个楼市板块，不同板块之间的项目供应、产品类型、客户群体都不一样。

因此，即使在外部市场行情整体上升的过程中，不同板块的去化速度、房价变化表现也会有所差异。

下面我们就来看一下，这两个广州楼市热点区域，在过去两年的时间里，不同板块的市场表现有怎样的差别。

回顾过去两三年广州楼市所发生的变化，自从2017年楼市限购升级以来，随后两年市场的发展均处于政策的影响之中。

虽然2018年市场总体成交量与2017年基本持平，但之前市场的热点区域，如南沙、黄埔、花都等地成交量均有所下跌，唯有增城实现了量价上涨。

市场低迷、项目降价促销、双合同、二手房业主让利...，这些现象充斥着2018年广州楼市，直到年底政府取消限价、恢复单合同以后，市场才略有回暖。

然而，在经过2019上半年楼市短暂的小阳春之后，从下半年开始广州楼市又进入到了低迷阶段。

国家统计局公布的房价数据显示，2019年广州二手房价格已经连读跌了大半年，新房市场中更有知名楼盘大幅降价、引发业主集体维权的事件发生。

这一切源于广州严格的五年社保限购政策，按照广州每年的人口增量估算，这一政策至少延缓了100多万常住人口的购房需求。

直到去年12月开始，广州连续放开了南沙、黄埔、花都等外围区域的限购政策，这才使最近几年积累的刚需得以进入市场，也使得今年广州楼市全面回暖。

对比2018年与今年楼市热点区域南沙、黄埔各板块市场的变化情况，我们发现很大一部分区域新房住宅的成交价格每平方米上涨了1万以上。

其中价格涨幅最大的板块很多位于黄埔区，比如东区、黄陂、科学城等区域，南沙的明珠湾、蕉门河、南沙湾等区域也实现了较大涨幅。

其中东区板块今年以品秀星樾和黄埔中央城两项目为主力，合力将区域新房成交价格提升至近4万/平。

而2018年该板块主要的在售项目是位置略差一些的富力悦禧花园，该项目当年网签均价仅为16172元/平。

不过，从安居客查到的数据显示，富力悦禧花园二手项目今年也卖到了2.6万/平以上，比两年前新房网签的价格每平米也涨了1万元。

再来看一下黄陂-天鹿湖板块。

今年该板块在售项目包括融创翔龙廣府壹號和华标峰湖御境两个项目，这两个项目价差不大，而板块的网签价格也上涨至4.6万/平以上。

对比2018年，黄陂-天鹿湖板块在售项目仅为华标峰湖御境，当年网签价格仅为25166元/平，而安居客网站上该项目今年的二手房价格也上涨至4.5万/平。

可以说，买到该项目的业主，在过去两年的时间里获得了很大的资产升值收益。

最后，看一下南沙的明星板块明珠湾。

2020年明珠湾板块九大项目联动（还包括金茂湾），共同将板块价格抬至近4万/平，全年网签价格35293元/平。

两年前的2018年，金州、黄阁才是南沙楼市的主要供应区域，当时明珠湾仅有金茂湾一个项目在售，主力产品是商业别墅和商铺，少量的住宅产品网签价格比较低。

现在花都富力金港城图片，距离2020年结束还有一个月的时间，按照当前的市场趋势，考虑到各项目有业绩指标压力，12月的楼市表现想必不会太差。

然而，楼市普涨的时代早已过去，即使在同一城市内部，除非自住买家受生活因素影响不能随便选择购房区域，否则希望寄托房产保卫财富的人，购房之前确实要仔细研究。

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